Stopa zwrotu z inwestycji a lokalizacja lokalu - jaki wpływ?

 Stopa zwrotu z inwestycji a lokalizacja lokalu - jaki wpływ?

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne oraz mieszkania na wynajem nierozerwalnie wiąże się z koniecznością oszacowania ich rynkowej wartości na podstawie tak zwanego podejścia dochodowego. Metoda ta pozwala precyzyjnie odpowiedzieć na pytanie, ile wart jest dany lokal, bazując bezpośrednio na zyskach, jakie wygeneruje on w przyszłości. Głównym mechanizmem opisywanego podejścia jest przemnożenie możliwego do uzyskania rocznego czynszu przez odpowiedni współczynnik kapitalizacji, który odzwierciedla oczekiwaną przez inwestorów stopę zwrotu z zainwestowanych środków. Warto jednak wyraźnie zaznaczyć, że docelowy, procentowy zysk nigdy nie jest wartością stałą. Parametr ten ulega bardzo drastycznym zmianom w zależności od jednej, absolutnie kluczowej zmiennej na mapie – mowa oczywiście o lokalizacji wybranej nieruchomości.

Złota zasada: mniejsza atrakcyjność to wyższa oczekiwana rentowność

W świecie wyceny nieruchomości, a w szczególności w fachowym żargonie rzeczoznawców majątkowych, z powodzeniem funkcjonuje niezwykle ważna i uniwersalna reguła rynkowa. Mówi ona o tym, że im mniej atrakcyjny jest wytypowany rynek, tym wyższej stopy zwrotu będzie oczekiwał potencjalny inwestor od nabywanego budynku. Rzeczoznawcy bardzo często określają tę zależność jako konieczność zastosowania odpowiednio niższego współczynnika kapitalizacji przy wykonywaniu ostatecznej wyceny majątku.

Dawniej na rynku nieruchomości zjawiskiem powszechnym były stopy zwrotu rzędu 10%, które wręcz traktowano jako ogólnie zadowalający standard dla przeróżnych typów własności. Obecnie jednak polskie realia rynkowe uległy potężnej zmianie i zazwyczaj czysty zwrot na poziomie 6% w skali całego roku uznawany jest za całkiem przyzwoity, bezpieczny wynik. Wartość ta dotyczy dziś zarówno powszechnych lokali mieszkalnych, jak i rozmaitych przestrzeni usługowych. Wartość ta zawsze ulega jednak silnemu zróżnicowaniu ze względu na specyfikę poszczególnych miast.

Stopa zwrotu z inwestycji a lokalizacja lokalu

Warszawa kontra miasta wyludniające się – studium przypadku

Aby dogłębnie zrozumieć obiektywny wpływ lokalizacji na wymagany i satysfakcjonujący zwrot z inwestycji, najlepiej posłużyć się skrajnie różnymi przykładami geograficznymi.

Jeżeli rozsądny inwestor kupuje standardowe, dwupokojowe mieszkanie w dynamicznej Warszawie, zazwyczaj doskonale zdaje sobie sprawę z niezwykle korzystnych perspektyw tego silnego rynku. Mimo drastycznych, ogólnopolskich problemów z demografią, w naszej stolicy wcale nie ubywa ludzi, co sprawia, że istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo stałego wzrostu wartości kupionej nieruchomości. W takim optymistycznym scenariuszu kupujący wcale nie musi wymagać gigantycznej stopy zwrotu z miesięcznego najmu od lokatorów. Zakłada on bowiem bardzo racjonalnie, że w rozrachunku końcowym i tak zarobi krocie na naturalnym wzroście wartości kapitałowej lokalu, a już na pewno nie straci na nim pierwotnie zainwestowanych środków.

Zupełnie inna, dużo bardziej ostrożna kalkulacja pojawia się przy pomyśle zakupu mieszkania w mieście takim jak śląski Sosnowiec. W miastach o podobnym profilu gospodarczym obserwuje się stały, niepokojący odpływ mieszkańców, gdyż młodzi ludzie znacznie częściej z nich wyjeżdżają w poszukiwaniu kariery. Nabywca nieruchomości musi tam brać pod uwagę bezwzględne ryzyko, że wartość odsprzedażowa jego lokalu z czasem zauważalnie spadnie. Aby w ogóle zmotywować się do ulokowania i zamrożenia tam kapitału, musi on twardo zażądać od takiej inwestycji znacznie wyższych, bieżących przypływów gotówkowych. Oczekiwana i pożądana rentowność na takim trudnym rynku może wynosić z najmu nawet od 10% do okrągłych 12%.

Stopa zwrotu z inwestycji a lokalizacja

Jak prawidłowo obliczyć docelowy i czysty dochód?

Poprawne i bezpieczne określenie docelowej stopy zwrotu wymaga niezwykle dokładnego obliczenia tak zwanego czystego dochodu z czynszów. W podstawowych analizach można śmiało bazować na stawkach ofertowych z licznych portali ogłoszeniowych typu Otodom. Należy jednak obowiązkowo odjąć od nich bezpieczny margines w wysokości około 10-15%, ponieważ współczesny rynek zawsze wymusza pewien bufor negocjacyjny przy zawieraniu ostatecznej umowy.

Samo powierzchowne zestawienie przychodów to absolutnie nie wszystko, o czym należy pamiętać. Profesjonalni rzeczoznawcy majątkowi podczas kalkulacji zawsze odejmują od uzyskanej kwoty realne koszty operacyjne i wydatki, które regularnie spoczywają na barkach właściciela, do których zalicza się roczny podatek od nieruchomości czy kosztowne ubezpieczenie polisy lokalu. Niezwykle krytycznym elementem rzetelnej oceny jest również bezwzględny współczynnik pustostanów. Każdy inwestor chcący skutecznie zarabiać na wynajmie musi koniecznie uwzględnić twardy fakt, że lokal nigdy nie generuje pełnego zysku przez okrągłe 12 miesięcy w kalendarzu, gdyż niemal zawsze pojawiają się kilkutygodniowe okresy przestoju w trakcie nieuniknionej rotacji najemców.

Podsumowanie

Fachowe podejście dochodowe to niezwykle skuteczne narzędzie w profesjonalnej wycenie majątku, ale wyłącznie pod warunkiem perfekcyjnego zrozumienia ogromnego wpływu lokalizacji na rentowność portfela. Spektakularna, wysoka stopa zwrotu w trudnych demograficznie miastach przeważnie stanowi wyłącznie premię narzuconą przez inwestorów za mocno zwiększone ryzyko powolnego spadku wartości wpłaconego kapitału. Z drugiej strony, pozornie umiarkowane, 6-procentowe zyski na czysto w silnych, czołowych aglomeracjach są szybko rekompensowane inwestorom przez gwarancję długoterminowego i bezproblemowego wzrostu wyceny samego majątku.

 W 48. odcinku podcastu Pewny Lokal eksperci omawiają ten temat znacznie szerzej, odwołując się do rzeczywistych przypadków z rynku nieruchomości. Zachęcamy do obejrzenia materiału:

https://youtu.be/TIcr_cv06Oc

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Kamil Szumański

Słowem trafia w sedno. Jest konkretny i nie bierze jeńców. Pisze bezkompromisowo, zawsze prawdę, czasem wbija kij w mrowisko, ale tylko dla dobra czytelnika. Lubi kontrowersyjne tematy, patodeweloperka to coś, co śledzi z zainteresowaniem. Prywatnie biega, startuje w różnych zawodach. Lubi konkurować i wygrywać.