Szacowanie kosztów budowy przy użyciu sztucznej inteligencji

Szacowanie kosztów budowy przy użyciu sztucznej inteligencji

W dzisiejszych czasach proces szacowania wartości nieruchomości stał się dużo prostszy i bardziej przejrzysty, zyskując na popularności nie tylko wśród ekspertów branżowych, ale też inwestorów i osób prywatnych. Kiedy najczęściej pojawia się potrzeba wyceny mieszkania lub domu? Głównym powodem jest po prostu chęć sprzedaży lub zakupu danej posesji. Oprócz tego wycena bywa absolutnie niezbędna przy podziale majątku, na przykład w trakcie rozwodu, lub przy formalnym wnioskowaniu o kredyt hipoteczny w banku. Czasami kieruje nami także zwykła ludzka ciekawość, gdy chcemy dowiedzieć się, ile dokładnie warte jest lokum należące do naszych znajomych.

Od niedawna takie zadanie ułatwia Rejestr Cen Transakcyjnych (RCT). To narzędzie pozwala sprawdzić, za jakie kwoty realnie sprzedano budynki i mieszkania pod konkretnym adresem. Dostęp do takich danych to ogromne ułatwienie, ponieważ opieranie się wyłącznie na cenach ofertowych z popularnych portali ogłoszeniowych jest częstym błędem. Ceny na portalach bywają nierzadko mocno zawyżane, na przykład o 5, 10 czy nawet 30 procent, aby celowo zostawić pole do późniejszych negocjacji.

Chcąc wycenić nieruchomość, możemy oprzeć się na trzech głównych podejściach:

• Metoda porównawcza: jest ona idealna dla mieszkań i polega na rzetelnym zestawieniu wycenianego lokalu z innymi, podobnymi nieruchomościami sprzedanymi w okolicy.
• Metoda dochodowa: jest stosowana głównie dla nieruchomości komercyjnych i lokali usługowych; opiera się na szacowaniu potencjalnych zysków z wynajmu, wskaźnikach kapitalizacji oraz oczekiwanej stopie zwrotu.
• Metoda kosztowa: doskonale sprawdza się w przypadku domów jednorodzinnych zlokalizowanych na prowincji, gdzie brakuje dobrych transakcji porównawczych. Właśnie w tym obszarze nieocenionym wsparciem może okazać się współczesna sztuczna inteligencja.

AI a wycena domu

Jak wykorzystać AI do szacowania kosztów budowy?

Wycena nieruchomości metodą kosztową sprowadza się do rzetelnego oszacowania, ile kosztowałoby wybudowanie danego obiektu od podstaw na nowo (to tak zwany koszt odtworzenia). Jak w tym procesie może pomóc sztuczna inteligencja? Okazuje się, że zaawansowane modele językowe oraz płatne chatboty (na przykład Gemini) potrafią bardzo sprawnie radzić sobie z takimi budowlanymi estymacjami.

Cały proces jest nad wyraz prosty. Wystarczy wejść na portal ogłoszeniowy, znaleźć interesujący nas dom i pobrać kilkanaście (zwykle od 10 do 20) zdjęć dokładnie obrazujących budynek. Następnie wgrywamy pobrane fotografie bezpośrednio do wybranego narzędzia AI i dołączamy do nich skopiowaną treść ogłoszenia, dbając o to, by znalazły się tam kluczowe informacje, takie jak dokładny metraż czy ogólny standard wykończenia. Na koniec prosimy chatbota, by postarał się rzetelnie oszacować koszty wybudowania obiektu o dokładnie takich parametrach w dzisiejszych realiach. Wyniki pracy sztucznej inteligencji nierzadko okazują się bardzo dobrze uzasadnione i w dużym stopniu oddają realne wydatki, z jakimi trzeba się liczyć na budowie.

Koszt odtworzenia a rynkowa wartość domu – na czym polega różnica?

Uzyskując obiecujące wyniki z asystenta AI, musimy uważać, by nie wpaść w logiczną pułapkę. Znając koszt wybudowania posesji, wcale nie znamy jej rynkowej wartości. Kwota wyliczona przez algorytm to jedynie koszt odtworzenia, czyli sztywna suma, jaką musielibyśmy zapłacić za wybudowanie nieruchomości z nowych materiałów.

Na realnym rynku nieruchomości mechanizmy popytu i podaży funkcjonują jednak inaczej. Gdyby gotowy dom był wystawiany dokładnie po kosztach jego materiałów budowlanych oraz pracy robocizny, z pewnością nikt nie chciałby go budować samemu. Oferty tego typu znikałyby z rynku błyskawicznie, ponieważ ogromna większość klientów woli nabywać gotowe do wprowadzenia nieruchomości.

Metody wyceny nieruchomości- porównanie

Czym jest premia za czas na rynku nieruchomości?

Budowa własnego domu to przedsięwzięcie niezwykle stresujące, czasochłonne i mocno angażujące inwestora, chociażby z uwagi na ciągłą potrzebę koordynowania prac i szukania ekip budowlanych. Zdecydowana większość inwestorów chce takich niedogodności za wszelką cenę uniknąć.

Z tego właśnie powodu w ostatecznej, rynkowej cenie zupełnie nowego, gotowego domu ukryta jest tak zwana "premia za czas". Ten niepozorny dodatek sprawia, że rynkowa cena nierzadko przewyższa surowe koszty budowlane o 20, a nawet 50 procent. Kupujący świadomie akceptują tę różnicę, płacąc wysoką premię za to, by samemu budowy po prostu nie prowadzić. Metoda kosztowa i wsparcie ze strony AI nigdy nie wyznaczą zatem samodzielnie wartości rynkowej gotowego budynku.

Co więcej, w przypadku samodzielnej analizy, nie zapominajmy, że czyste porównanie po metrach kwadratowych bywa zwodnicze. Dwie nieruchomości o identycznym metrażu mogą różnić się diametralnie standardem wykończenia, co potrafi zmienić cenę o kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy. Na wartość rynkową mocno wpływa również układ funkcjonalny, piętro, czy ekspozycja (mieszkania słoneczne, z ekspozycją na południe, zwykle są cenniejsze).

Ograniczenia sztucznej inteligencji i operaty szacunkowe

Choć sztuczna inteligencja świetnie radzi sobie z wyliczaniem kosztów wzniesienia zupełnie nowych budynków, napotyka istotną przeszkodę przy wycenie starszych nieruchomości. Z czysto fizycznego punktu widzenia, nie da się wybudować z fabrycznie nowych materiałów kilkunastoletniego domu.

W profesjonalnej praktyce eksperci muszą stosować specjalistyczne współczynniki i odpowiednie stopy zużycia. Im dany gmach jest starszy i bardziej wyeksploatowany, tym wskaźniki te mocniej redukują jego końcową, formalną wartość.

Jeśli potrzebujecie w pełni rzetelnego, urzędowego dokumentu, niezbędne będzie sporządzenie operatu szacunkowego, czyli oficjalnego pisma podpisanego przez uprawnionego rzeczoznawcę. W Pewny Lokal jesteśmy do Waszej dyspozycji – jako największa firma w Polsce realizująca tego typu usługi, zatrudniamy wykwalifikowanych rzeczoznawców majątkowych dysponujących ekspercką wiedzą oraz najnowszymi narzędziami. Koszt takiego dokumentu zaczyna się zwykle od 500 złotych i może wynosić kilka tysięcy w przypadku bardzo skomplikowanych lub zabytkowych obiektów. Nasi specjaliści zawsze opierają się na bardzo dokładnych, płatnych katalogach nakładów pochodzących od specjalistycznych firm takich jak Sekocenbud. Jeśli jednak Waszym celem jest szybka analityka na domowy użytek, modele AI z pewnością sprawdzą się wyśmienicie.

Wszystkie poruszone zagadnienia zostały szczegółowo omówione w 48. odcinku podcastu Pewnego Lokalu. Zachęcamy do obejrzenia całego odcinka:  https://youtu.be/TIcr_cv06Oc

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Anna Słomecka

Zajmowała się wycenami gruntów, a także doradztwem z zakresu obrotu gruntami rolnymi, w szczególności w zakresie związanym z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego i płynących z niej ograniczeń. Zna zapisy prawa rolnego. Potrafi odpowiedzieć na pytania, czy można kupić działkę rolną, gdy nie jest się rolnikiem, a także czy warto w ogóle inwestować w grunty rolne. Interesuje ją tematyka związana z działką siedliskową i inwestowaniem w agroturystykę. W wolnych chwilach zajmuje się ekologiczną uprawą roślin.