Wycena nieruchomości leśnych to skomplikowany proces, w którym rzeczoznawca majątkowy bardzo często musi oddzielić wartość samego gruntu od wartości rosnących na nim drzew.
Zgodnie z zasadami sztuki rzeczoznawczej, wartość drzewostanu określa się najczęściej z wykorzystaniem techniki szacunku brakarskiego. Metoda ta polega na precyzyjnym określeniu masy drewna w podziale na poszczególne sortymenty. Aby ustalić ostateczną kwotę w operacie szacunkowym, ekspert musi jednak pamiętać o realiach rynkowych – wyliczona na podstawie cenników wartość surowca musi zostać pomniejszona o koszty pozyskania i zrywki drewna. Technika ta stosowana jest głównie w przypadku dojrzałych lasów, w których możliwy jest już legalny wyrąb.
Wycena lasu różni się drastycznie od wyceny standardowej działki budowlanej. Drzewostan traktowany jest tutaj jako surowiec, który posiada swoją konkretną, policzalną objętość i cenę rynkową. Zadaniem rzeczoznawcy jest określenie wartości tak zwanego drewna "na pniu" (czyli wciąż rosnącego).
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
W tym celu rzeczoznawca majątkowy stosuje technikę szacunku brakarskiego. Wartość drzewostanu ustala się jako sumę wartości poszczególnych sortymentów drewna, które można fizycznie pozyskać z wycenianego lasu. Aby tego dokonać, konieczne jest ustalenie miąższości drzewostanu (tzw. grubizny). Informacje te analityk czerpie z dokumentacji urządzeniowej, najczęściej opierając się na danych zawartych w aktualnym Uproszczonym Planie Urządzenia Lasu (UPUL) lub z bezpośredniej inwentaryzacji geodezyjnej i leśnej.
Sama wiedza o tym, ile metrów sześciennych drewna (i jakiej jakości) rośnie na działce, to dopiero połowa sukcesu. Rzeczoznawca musi przełożyć tę masę na wartość wyrażoną w walucie.
Ceny poszczególnych sortymentów (np. drewno wielkowymiarowe, średniowymiarowe, opałowe) przyjmuje się na podstawie cenników właściwego terytorialnie nadleśnictwa, obowiązujących ściśle w dacie wyceny. Mechanizm ten gwarantuje obiektywność wyliczeń.
Jednakże wyceniana jest nieruchomość, a nie drewno już wywiezione do tartaku. Dlatego żelazną zasadą w operacie szacunkowym jest redukcja tej kwoty o nakłady operacyjne. Od łącznej wartości drewna rzeczoznawca musi odjąć koszty jego pozyskania i zrywki (czyli przetransportowania ściętego drewna z miejsca wyrębu do drogi wywozowej). Tylko wynik tego odejmowania stanowi rynkową wartość drzewostanu z perspektywy inwestora nabywającego las.
Wybór techniki wyceny drzewostanu jest ściśle uzależniony od etapu cyklu biologicznego, w jakim znajdują się drzewa. Rzeczoznawca nie może stosować metody brakarskiej do każdego zagajnika.
Zgodnie z ugruntowaną metodyką, technikę szacunku brakarskiego stosuje się przede wszystkim dla drzewostanów w wieku rębnym i starszych. Są to lasy, które osiągnęły już odpowiednie parametry pozwalające na rozpoczęcie gospodarki rębnej i dostarczenie na rynek pełnowartościowego surowca.
Dla drzewostanów młodszych (w wieku przedrębnym) stosuje się najczęściej technikę wskaźników szacunkowych lub metodę kosztową, bazującą na poniesionych nakładach na zalesienie i pielęgnację. Wyjątkiem bywają sytuacje wywłaszczeń pod inwestycje publiczne (np. drogi w trybie specustawy), gdzie zachodzi konieczność przedwczesnego wyrębu, a rzeczoznawca musi precyzyjnie oszacować wartość drewna pozyskiwanego z konieczności.
Tabela: szacunek brakarski w procesie wyceny
Poniższe zestawienie systematyzuje kluczowe zasady, którymi musi kierować się rzeczoznawca majątkowy przy stosowaniu techniki szacunku brakarskiego.
Zmienna analityczna / Cecha | Wytyczne do operatu szacunkowego |
Przedmiot wyceny w tej technice | Wartość samego drzewostanu, określana jako wartość drewna "na pniu". |
Baza dla ustalenia masy drewna | Dane z Planu Urządzenia Lasu (PUL/UPUL) lub bezpośrednia inwentaryzacja w terenie. |
Zasady przyjmowania cen | Obowiązuje cennik poszczególnych sortymentów z właściwego lokalnie nadleśnictwa z dnia wyceny. |
Kluczowe odliczenia kosztowe | Wartość drewna należy bezwzględnie pomniejszyć o rynkowe koszty jego pozyskania (ścinki) i zrywki. |
Wymóg wiekowy drzewostanu | Technikę stosuje się z reguły do lasów w wieku rębnym i starszych (gotowych do pozyskania). |
Technika szacunku brakarskiego to fundament rzetelnej wyceny dojrzałych nieruchomości leśnych. Pozwala ona na przejście od teoretycznej oceny gruntu do ścisłych wyliczeń opartych na wartości rynkowej surowca. Podstawą poprawnego operatu szacunkowego jest tutaj określenie masy drewna w podziale na sortymenty i przemnożenie ich przez oficjalne cenniki lokalnego nadleśnictwa. Rzeczoznawca majątkowy chroni w ten sposób interesy stron transakcji lub postępowań wywłaszczeniowych, pamiętając jednak o kluczowej korekcie – od łącznej wartości drewna rzeczoznawca musi odjąć koszty jego pozyskania i zrywki. Dzięki temu rynkowa wartość drewna na pniu odpowiada realnej kwocie, jaką inwestor jest w stanie zapłacić za drzewostan znajdujący się fizycznie w lesie.
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
