Układ funkcjonalny i ekspozycja a wartość nieruchomości

Układ funkcjonalny i ekspozycja a wartość nieruchomości

Wycena nieruchomości to proces, do którego można podejść całkowicie formalnie, zlecając odpowiedni operat szacunkowy licencjonowanemu rzeczoznawcy majątkowemu, lub nieformalnie, szacując wartość samodzielnie. Od niedawna w Polsce ogólnodostępny jest Rejestr Cen Transakcyjnych, pozwalający zweryfikować, za ile w rzeczywistości sprzedawane są nieruchomości w danej lokalizacji. Dzięki temu wielu nabywców próbuje oceniać wartość majątku, posługując się popularnym podejściem porównawczym. Polega ono na zestawieniu wycenianego mieszkania z innymi lokalami sprzedanymi przy tej samej ulicy i wyciągnięciu średniej ceny za jeden metr kwadratowy.

Tego typu powierzchowna analiza kryje jednak w sobie ogromne pułapki dla laika. Rynek nieruchomości charakteryzuje się bowiem tym, że oferowane na nim dobra są w bardzo małym stopniu zunifikowane. W praktyce dwa lokale o absolutnie identycznym metrażu mogą diametralnie różnić się ceną ze względu na swoje unikalne cechy. Do najważniejszych czynników, które skutecznie zakłócają prostą kalkulację, należą: układ funkcjonalny, ekspozycja okien, widok oraz kondygnacja.

Uklad funkcjonalny i ekspozycja a wartość nieruchomości

Układ funkcjonalny, czyli dlaczego metry kwadratowe nie są równe

Podstawowym błędem poznawczym przy samodzielnej wycenie jest zakładanie, że każdy metr kwadratowy w danym budynku jest wyceniany dokładnie tak samo. W rynkowej rzeczywistości wewnętrzny układ mieszkania potrafi drastycznie zdeterminować ostateczną kwotę całej transakcji.

Klasycznym przykładem przywoływanym przez ekspertów jest porównanie lokali o nieprzemyślanych rzutach architektonicznych, gdzie bezcenny metraż ulega zmarnowaniu. Jeśli mamy do czynienia z mieszkaniem, w którym zaprojektowano dziesięciometrowy, bardzo nieustawny korytarz, a obok znajduje się zaledwie piętnastometrowy pokój, jego ostateczna wycena będzie naturalnie niższa. Metr kwadratowy ciemnego i wąskiego korytarza nie posiada takiej samej wartości rynkowej oraz użyteczności jak metr kwadratowy jasnego salonu, nawet jeśli oba lokale mieszczą się pod dokładnie tym samym adresem.

Ekspozycja na strony świata i widok za oknem

Kolejnym potężnym modyfikatorem ceny, którego nie da się wyczytać z suchych, urzędowych tabel, jest ekspozycja okien oraz to, co znajduje się bezpośrednio za nimi. Nawet jeśli w rejestrze znajdziemy dwa mieszkania o identycznym rzucie, zbudowane przez tego samego dewelopera na tym samym osiedlu, mogą one ostatecznie osiągać zupełnie inne ceny.

Ekspozycja względem poszczególnych stron świata odgrywa absolutnie kluczową rolę. Mieszkanie posiadające okna z ekspozycją na południe jest znacznie lepiej nasłonecznione, co automatycznie czyni je dużo bardziej wartościowym. Lokale skierowane wyłącznie na stronę północną są wyceniane przez inwestorów odczuwalnie niżej. Jeszcze większe rozbieżności kapitałowe generuje sam widok z okna. W gęstych aglomeracjach przeszklenia wychodzące na ciche podwórze stanowią ogromny atut, podczas gdy ekspozycja na głośną, ruchliwą ulicę skutecznie zniechęca nabywców. Różnice kapitałowe wynikające wyłącznie z tego jednego czynnika mogą wynosić parę tysięcy złotych za każdy dodatkowy metr kwadratowy powierzchni.

Co realnie zmienia cenę mieszkania?

Kondygnacja i deficytowe przynależności

Na ostateczną wartość operatu szacunkowego niezwykle silnie wpływa umiejscowienie lokalu w pionowej strukturze całego budynku. Piętro, na którym znajduje się dane mieszkanie, podlega w Polsce zazwyczaj uniwersalnej zasadzie: im wyżej, tym po prostu drożej. Oczywiście od tej twardej reguły zdarzają się pewne specyficzne wyjątki. Zalicza się do nich na przykład popularne mieszkania parterowe dysponujące rozległymi ogródkami, które swoją dodatkową powierzchnią rekreacyjną potrafią zrekompensować typowe wady mieszkania na samym dole.

Podczas wyceny nie można również zapominać o tak zwanych przynależnościach. Własne miejsce postojowe w hali garażowej potężnie winduje wartość prezentowanej oferty. W obecnych czasach, kiedy bezpieczne miejsca parkingowe stały się towarem wysoce deficytowym, ich ewentualne występowanie bywa problematyczną, acz często decydującą kwestią.

Podsumowanie

Sucha analiza uśrednionych stawek z publicznych rejestrów transakcyjnych to jedynie skromny punkt wyjścia, podczas gdy prawdziwa wartość nieruchomości jest głęboko ukryta w jej cechach indywidualnych. Niezależnie od sumarycznego metrażu, to przemyślany układ funkcjonalny, południowa ekspozycja okien, wysokie piętro oraz cichy widok decydują o ostatecznej cenie transakcyjnej. Właśnie z tego głównego powodu tak pożądany na profesjonalnym rynku jest formalny operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Specjalista ten dokonuje zaawansowanych korekt rachunkowych w oparciu o wyżej wymienione zmienne, oddając tym samym rzeczywisty, bezpieczny obraz rynkowy lokalu.

Jeżeli chcą Państwo poznać więcej przykładów z praktyki oraz usłyszeć pełną dyskusję ekspertów, zachęcamy do obejrzenia 48. odcinka podcastu Pewny Lokal: https://youtu.be/TIcr_cv06Oc

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Anna Słomecka

Zajmowała się wycenami gruntów, a także doradztwem z zakresu obrotu gruntami rolnymi, w szczególności w zakresie związanym z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego i płynących z niej ograniczeń. Zna zapisy prawa rolnego. Potrafi odpowiedzieć na pytania, czy można kupić działkę rolną, gdy nie jest się rolnikiem, a także czy warto w ogóle inwestować w grunty rolne. Interesuje ją tematyka związana z działką siedliskową i inwestowaniem w agroturystykę. W wolnych chwilach zajmuje się ekologiczną uprawą roślin.