Wpływ publicznego rejestru cen na pracę rzeczoznawców majątkowych

Ułatwienie dostępu do informacji o cenach transakcyjnych nieruchomości to jedna z najbardziej odczuwalnych zmian na polskim rynku mieszkaniowym w ostatnim czasie. Możliwość szybkiego sprawdzenia stawek transakcyjnych za pośrednictwem rządowych portali sprawiła, że wiedza o realnych kwotach zawieranych umów przestała być domeną wyłącznie wąskiego grona specjalistów. W jednym z najnowszych odcinków podcastu Pewnego Lokalu prowadzący rozmawiał z Magdaleną Małecką, rzeczoznawcą majątkowym, o tym, jak powszechna dostępność tych informacji wpływa na rynek wycen. W dyskusji postawiono kluczowe pytanie: czy możliwość samodzielnego weryfikowania cen przez kupujących i sprzedających ograniczy potrzebę korzystania z usług rzeczoznawców majątkowych?

Wplyw jawnego rejestru cen na rynek wycen

Zmiana w dostępie do danych o transakcjach – co realnie zmienił 2026 rok?

Wprowadzone w lutym 2026 roku rozwiązania otworzyły powszechny i bezpłatny dostęp do bazy cen transakcyjnych gromadzonych w rejestrach publicznych. Prowadzący rozmowę zauważył, że do tej pory to właśnie bezpośredni wgląd w dane o transakcjach stanowił główną przewagę rzeczoznawców majątkowych nad przeciętnym uczestnikiem rynku. Obecnie każdy zainteresowany może od ręki sprawdzić historię sprzedaży w swoim mieście czy na konkretnej ulicy.

Magdalena Małecka wprowadziła jednak istotne sprostowanie do powszechnego przekonania o wcześniejszej niedostępności tych informacji. Ekspertka wyjaśniła, że obywatele również przed zmianą przepisów mieli prawo korzystać z rejestru cen – wymagało to jednak przejścia sformalizowanej procedury, złożenia wniosku, oczekiwania na realizację oraz wniesienia stosownej opłaty urzędowej. Nowe regulacje zlikwidowały te bariery, oferując dane natychmiast i bez kosztów.

Rzeczoznawczyni jednoznacznie pozytywnie oceniła ten kierunek zmian. Wskazała, że rejestr cen i wartości nieruchomości tworzony jest w ramach ewidencji gruntów i budynków przez organy administracji ze środków publicznych, czyli podatków wszystkich obywateli. W związku z tym powszechny, bezpłatny dostęp do tych zasobów jest w pełni naturalny i przyczynia się do budowy bardziej transparentnego oraz przejrzystego rynku nieruchomości.

Jak publiczny rejestr cen zmienia rolę rzeczoznawcy?

Dostęp do danych a ich interpretacja: dlaczego surowy rejestr nie zastąpi wyceny?

W trakcie wywiadu poruszono kwestię wycen zamawianych przez klientów prywatnych wyłącznie w celach orientacyjnych, np. przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż. Magdalena Małecka przyznała, że liczba tego typu prostych zleceń „dla wiedzy własnej” może w najbliższym czasie spadać. Łatwy dostęp do danych transakcyjnych w połączeniu z narzędziami sztucznej inteligencji pozwala bowiem właścicielom na samodzielne uzyskanie wstępnego rozeznania cenowego.

Jednocześnie rozmówczyni stanowczo podkreśliła fundamentalną różnicę między posiadaniem danych a umiejętnością ich prawidłowej analizy. Zdaniem Magdaleny Małeckiej korzystanie z surowych informacji z rejestru bez wiedzy specjalistycznej niesie ze sobą ogromne ryzyko popełnienia kosztownych błędów:

• Brak wiedzy o stanie prawnym i obciążeniach: sama kwota w rejestrze nie informuje o tym, czy lokal nie był obciążony prawami osób trzecich (np. prawem dożywocia lub umową z lokatorem), co drastycznie obniża jego realną wartość rynkową,
• Niejasna struktura własnościowa: niska cena transakcyjna może wynikać z zakupu udziału w nieruchomości wspólnej zamiast wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, co w przyszłości może rodzić konieczność wysokich dopłat przy znoszeniu współwłasności,
• Stan techniczny i warunki transakcji: surowy wpis nie uwzględnia standardu wykończenia, wad ukrytych budynku ani specyficznych, pozarynkowych uwarunkowań towarzyszących sprzedaży.

Ekspertka porównała samodzielne wyciąganie wniosków z rejestru do próby samodzielnej interpretacji wyników badań medycznych – choć pacjent ma przed sobą liczby, bez wiedzy diagnostycznej nie jest w stanie postawić trafnej diagnozy.

Ewolucja roli rzeczoznawcy majątkowego

W ocenie Magdaleny Małeckiej upublicznienie rejestru wcale nie zagraża istnieniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Zmianie ulega natomiast profil jego pracy. Rzeczoznawca przestaje być postrzegany jako „strażnik wiedzy tajemnej” czy pośrednik w dostępie do danych, a staje się rynkowym analitykiem, doradcą i weryfikatorem stanu faktycznego.

Ekspertka przypomniała, że uzyskanie uprawnień państwowych wiąże się ze zdaniem wymagającego egzaminu (o zdawalności na poziomie 10–20%) oraz opanowaniem obszernej wiedzy z zakresu gospodarki nieruchomościami i prawa. To właśnie ta wiedza okazuje się kluczowa przy nietypowych nieruchomościach, analizach chłonności gruntów czy ocenie skomplikowanych stanów prawnych, gdzie proste zestawienia statystyczne okazują się bezużyteczne.

Ponadto w polskim porządku prawnym istnieje szeroki katalog sytuacji, w których sporządzenie formalnego operatu szacunkowego jest bezwzględnym obowiązkiem wynikającym z ustaw. Obowiązek ten dotyczy m.in. obrotu nieruchomościami publicznymi, postępowań wywłaszczeniowych, ustalania opłat planistycznych i adiacenckich, a także spraw sądowych (spadki, podziały majątku, egzekucje komornicze) czy zabezpieczeń wierzytelności bankowych. W tych obszarach rzeczoznawca pozostaje niezastąpionym, bezstronnym autorem opinii o wartości.

Podsumowanie

Podsumowując wątek publicznego rejestru cen, Magdalena Małecka wskazała, że otwarcie baz danych eliminuje jedynie najprostsze, czysto mechaniczne czynności związane z zestawianiem liczb. Dla profesjonalnych rzeczoznawców majątkowych zmiana ta stanowi szansę na przesunięcie akcentu w stronę rzetelnego doradztwa, audytu prawnego i pogłębionej analizy ryzyk, chroniąc klientów przed błędnymi decyzjami inwestycyjnymi.

Więcej informacji o specyfice zawodu rzeczoznawcy, kulisach sporządzania operatów oraz wyzwaniach stojących przed rynkiem nieruchomości znajdziesz w pełnym 56. odcinku podcastu Pewnego Lokalu z udziałem Magdaleny Małeckiej: 

https://youtu.be/mFXf1x-ce_4

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Karol Lipski

Zajmował się tworzeniem treści na różne portale poradowe związane z wynajmem mieszkań. Najbardziej lubi tworzyć treści ściśle powiązane z wiedzą, która znajduje się w ustawach. Tworzy teksty zrozumiałe i czytelne. Jego atutem jest lekkie pióro i zrozumiały przekaz. Tenis to jego ogromna pasja.