Standard wykończenia to jeden z kluczowych czynników decydujących o rynkowej cenie nieruchomości, potrafiący zmienić jej wartość o kilka tysięcy złotych na metrze kwadratowym. Opieranie się wyłącznie na ogólnych danych o metrażu z publicznych rejestrów bywa bardzo mylące. Poniższy artykuł wyjaśnia, jak rzeczywiste i ukryte koszty remontu wpływają na wycenę i jak unikać podstawowych błędów przy szacowaniu wartości lokalu.
Samodzielna wycena nieruchomości wydaje się dziś stosunkowo prosta dzięki powszechnemu dostępowi do Rejestru Cen Transakcyjnych (RCT). To właśnie tam każdy z nas może sprawdzić, za ile faktycznie sprzedano mieszkania w danej okolicy. Należy jednak pamiętać, że rynek nieruchomości charakteryzuje się tym, iż oferowane na nim dobra są w bardzo małym stopniu zunifikowane. Dwa lokale o niemal identycznym metrażu, usytuowane w tym samym budynku, mogą diametralnie różnić się ceną. Głównym powodem tak olbrzymich rozbieżności jest nic innego, jak różnica w standardzie wykończenia.
Porównywanie wartości na podstawie samego metrażu kryje w sobie ogromne ryzyko błędu. Weryfikując dane w Rejestrze Cen Transakcyjnych, widzimy jedynie suche liczby: datę, adres, powierzchnię oraz ostateczną kwotę transakcji. W wykazach tych brakuje jednak fundamentalnej informacji o tym, w jakim faktycznym stanie technicznym i wizualnym znajdował się dany obiekt. Mieszkanie wycenione na przykład na 12 000 złotych za metr kwadratowy mogło być świeżo po generalnym remoncie, lśniąc nowością, ale równie dobrze mogło znajdować się w stanie opłakanym. Wyciąganie wniosków wyłącznie na podstawie wielkości powierzchni sprawia, że teoretycznie podobne mieszkania wcale nie przekładają się na identyczność cen przy sprzedaży.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Wpływ standardu wykończenia na cenę mieszkania Różnica między zrujnowanym lokalem a mieszkaniem kompletnie wyremontowanym to najistotniejsza cecha różnicująca ich rynkową wartość. Koszt doprowadzenia bardzo zaniedbanego mieszkania do stanu naprawdę dobrze wykończonego to obecnie wydatek rzędu co najmniej 2000 złotych za każdy metr kwadratowy. W zależności od standardu, fantazji architekta i użytych materiałów budowlanych, kwota ta rośnie nierzadko do 3, 4, a nawet 5 tysięcy złotych za metr. Oznacza to, że przy 50-metrowym lokalu różnica w samej substancji wykończeniowej pochłania astronomiczne kwoty. Stan mieszkania bezpośrednio determinuje więc to, ile z uśrednionego poziomu cen na danej ulicy zbywca jest w stanie wynegocjować.
Standard i atrakcyjność nieruchomości to nie tylko drogie gładzie i podłogi. Istnieje szereg innych cech funkcjonalnych, na które trzeba nanieść odpowiednie korekty podczas estymacji. Na ostateczną stawkę potężnie wpływa sam układ mieszkania. Lokal posiadający nieustawny, 10-metrowy korytarz i zaledwie 15-metrowy główny pokój będzie wyraźnie tańszy od mieszkania o zoptymalizowanym, przemyślanym rzucie. Dodatkowo, przy tym samym metrażu i w ramach tego samego budynku, mieszkanie z ekspozycją na południe lub na ciche podwórze zawsze osiągnie lepszą cenę niż to z oknami na głośną, ruchliwą ulicę. Ogólną zasadą w Polsce jest również to, że wyceny rosną wraz z kondygnacją – im wyższe piętro, tym zazwyczaj wyższa cena transakcyjna (pomijając specyficzne przypadki parterów z dużymi ogródkami). Wartość podnoszą także poszukiwane przynależności, w tym deficytowe miejsca postojowe.
Wpływ standardu wykończenia na cenę mieszkania Aby uniknąć kosztownego błędu przy własnej analizie, warto znaleźć w rejestrze około 10-15 niedawnych transakcji z interesującej nas ulicy i na ich podstawie wyciągnąć średnią cenę za metr kwadratowy. Jeśli szacowane przez nas mieszkanie nie odstaje diametralnie ani na korzyść, ani na niekorzyść pod względem wykończenia i układu, obliczona średnia dość dobrze odzwierciedli jego realną wartość. Jeśli jednak wnętrze jest po drogim liftingu albo przeciwnie – wymaga gruntownych prac budowlanych, niezbędna staje się wyraźna korekta wyliczeń, uwzględniająca dzisiejsze ceny rynkowe materiałów i robocizny.
|
Standard |
Opis |
Szacunkowy koszt wykończenia (zł/m²) |
Wpływ na wartość mieszkania |
|
Wysoki (premium) |
Materiały wysokiej jakości i rozwiązania premium |
3 500–5 000+ |
około +15% do +30% |
|
Dobry |
Solidne materiały i funkcjonalne wykończenie |
2 000–3 500 |
około +5% do +15% |
|
Standard |
Gotowe do zamieszkania |
800–2 000 |
około 0% |
|
Do remontu |
Zużyte wykończenie, wymagane prace |
500–1 500 |
około -5% do -15% |
|
Generalny remont |
Bardzo zły stan techniczny |
2 000–5 000+ |
około -15% do -30% |
Wycena nieruchomości to złożony proces analityczny, w którym suchy metraż stanowi zaledwie punkt wyjścia do dalszych kalkulacji. Standard wykończenia jest najsilniejszym katalizatorem zmian cenowych, zdolnym obniżyć lub podwyższyć ostateczną wartość rynkową o setki tysięcy złotych. Analiza danych transakcyjnych z publicznych baz jest niezwykle użytecznym narzędziem dla inwestorów, pod warunkiem, że każdorazowo rzetelnie uwzględnia się w niej indywidualny stan techniczny, rozkład pomieszczeń, ekspozycję i unikalne cechy każdego szacowanego lokalu.
Temat został szerzej omówiony w 48. odcinku podcastu Pewny Lokal. Warto obejrzeć całą rozmowę, aby poznać praktyczne przykłady i doświadczenia ekspertów:
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
