Wpływ zmian w prawie lokatorskim na rynek najmu

Przepisy dotyczące najmu mieszkań regulują zarówno prawa właścicieli, jak i ochronę osób korzystających z lokali. Obecnie trwają prace nad zmianami obejmującymi kilka istotnych elementów tych relacji. Jeżeli proponowane rozwiązania wejdą w życie, mogą mieć znaczenie nie tylko dla pojedynczych umów, ale również dla decyzji właścicieli dotyczących przeznaczania mieszkań na wynajem.

Omawiane rozwiązania są jednak nadal przedmiotem prac legislacyjnych. Dotyczą przy tym różnych inicjatyw, w tym rządowego projektu UD 313 oraz poselskiego projektu procedowanego jako druk sejmowy nr 2447. Ich rzeczywisty wpływ na rynek będzie można ocenić dopiero po ustaleniu ostatecznego kształtu przepisów i ewentualnym wejściu ich w życie.

Jakie zmiany mogą mieć znaczenie dla rynku najmu?

Jednym z głównych obszarów proponowanych zmian są zasady dotyczące relacji między właścicielem a osobą korzystającą z mieszkania. Poselski projekt obejmuje m.in. rozwiązania odnoszące się do wypowiadania umowy w przypadku zaległości w płatnościach oraz sytuacji osób pozostających w lokalu po utracie tytułu prawnego.

Znaczenie dla prywatnego rynku najmu mogą mieć przede wszystkim:

• zmiany dotyczące możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy z powodu zaległości oraz rozwiązania odnoszące się do sytuacji osób, które po zakończeniu stosunku najmu nadal zajmują mieszkanie;
• proponowane modyfikacje przepisów Kodeksu karnego, w tym art. 191 i 193, dotyczące określonych działań właściciela wobec osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego.

Osobnym projektem pozostaje UD 313, który przewiduje zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów oraz zasadach gospodarowania publicznym zasobem mieszkaniowym. Obu inicjatyw nie należy więc traktować jako jednego projektu.

Wspólnym elementem dyskusji wokół proponowanych regulacji pozostaje pytanie o to, czy zakres ryzyka związanego z wynajmem wpływa na decyzje właścicieli dotyczące udostępniania mieszkań na rynku.

Wpływ zmian w prawie lokatorskim na rynek najmu

Czy nowe przepisy mogą wpłynąć na podaż mieszkań na wynajem?

Jednym z argumentów pojawiających się w debacie o zmianach jest możliwość wpływu przepisów na gotowość właścicieli do wynajmowania posiadanych nieruchomości. Przy podejmowaniu takiej decyzji znaczenie może mieć nie tylko wysokość możliwego do uzyskania czynszu, ale również ryzyko powstania zaległości czy czas potrzebny na odzyskanie mieszkania po zakończeniu umowy.

Z tej perspektywy rozwiązania ułatwiające wcześniejszą reakcję na brak płatności lub regulujące sytuację osoby pozostającej w lokalu bez tytułu prawnego mogą zmienić sposób, w jaki część właścicieli ocenia ryzyko związane z wynajmem.

Nie oznacza to jednak, że zmiana przepisów automatycznie zwiększy liczbę mieszkań dostępnych na rynku. Trudno również zakładać, że sama nowelizacja doprowadzi do spadku czynszów. Na decyzje właścicieli oraz sytuację najemców wpływa znacznie więcej czynników.

Znaczenie mają m.in.:

• poziom popytu na mieszkania, sytuacja dochodowa gospodarstw domowych, koszty utrzymania nieruchomości oraz dostępność innych sposobów lokowania kapitału;
• lokalna sytuacja mieszkaniowa, wysokość czynszów, koszty finansowania nieruchomości oraz ogólna sytuacja gospodarcza.

Ewentualny wzrost podaży mieszkań na wynajem należy więc traktować jako jeden z możliwych skutków zmian, a nie ich pewny rezultat.

Co zmiany mogą oznaczać dla właścicieli mieszkań?

Z perspektywy właściciela istotnym elementem proponowanych regulacji jest możliwość wcześniejszego reagowania na określone problemy pojawiające się podczas najmu. Dotyczy to przede wszystkim zaległości w opłatach oraz sytuacji, w której osoba pozostaje w mieszkaniu pomimo utraty tytułu prawnego.

Projektowane rozwiązania mogą zmienić część procedur oraz zakres odpowiedzialności właściciela za konkretne działania. Nie oznacza to jednak przyznania mu prawa do dowolnego postępowania wobec byłego najemcy.

Nadal należy odróżnić zakończenie umowy od faktycznego opróżnienia mieszkania. Sam fakt utraty przez lokatora tytułu prawnego nie daje właścicielowi ogólnego prawa do zastosowania siły, usunięcia rzeczy mieszkańca czy samodzielnego przeprowadzenia eksmisji.

Znaczenie projektowanych zmian polega więc przede wszystkim na modyfikacji konkretnych instrumentów prawnych, a nie na całkowitym zniesieniu procedur obowiązujących przy odzyskiwaniu lokalu.

Próg zaległości czynszowych przed możliwością wypowiedzenia umowy

Jak może zmienić się sytuacja najemców?

Przy analizowaniu projektowanych regulacji szczególnie ważne jest rozróżnienie najemcy posiadającego ważną umowę od osoby, która utraciła już tytuł prawny do zajmowania mieszkania.

Część proponowanych rozwiązań odnosi się właśnie do drugiej z tych sytuacji. Nie oznacza to, że właściciel otrzyma takie same możliwości działania wobec każdej osoby wynajmującej mieszkanie.

Zmiany dotyczące zaległości w opłatach mogą natomiast zwiększyć znaczenie terminowego regulowania zobowiązań wynikających z umowy. Jeżeli przepisy dotyczące możliwości jej wypowiedzenia zostaną zmodyfikowane, właściciel będzie mógł wcześniej rozpocząć przewidzianą prawem procedurę.

Nie należy jednak utożsamiać zaległości w płatnościach z natychmiastową utratą prawa do mieszkania. Wypowiedzenie umowy, utrata tytułu prawnego oraz późniejsze opróżnienie lokalu pozostają odrębnymi etapami.

  Projektowane zmiany w prawie lokatorskim a rynek najmu

Jaki może być długoterminowy wpływ zmian na rynek najmu?

Wpływ nowych przepisów na polski rynek najmu będzie zależał przede wszystkim od ich ostatecznej treści oraz sposobu stosowania w praktyce. Samo uchwalenie zmian nie przesądzi jeszcze o tym, jak zareagują właściciele mieszkań i najemcy.

Jednym z możliwych efektów może być zmiana sposobu oceny ryzyka związanego z wynajmem. Jeżeli właściciele uznają, że przepisy pozwalają sprawniej reagować na określone problemy, część z nich może być bardziej skłonna do oferowania mieszkań na rynku. Na obecnym etapie nie można jednak przesądzić ani skali takiego zjawiska, ani jego wpływu na wysokość czynszów.

Rynek najmu jest kształtowany jednocześnie przez podaż mieszkań, popyt, poziom dochodów, koszty utrzymania nieruchomości, finansowanie oraz sytuację gospodarczą. Z tego względu skutków projektowanych zmian nie należy analizować w oderwaniu od pozostałych czynników.

Obecnie zarówno właściciele, jak i najemcy powinni opierać swoje działania na obowiązujących przepisach. Dopiero zakończenie prac legislacyjnych pozwoli określić ostateczny zakres zmian, a ich praktyczne znaczenie dla rynku będzie można ocenić po okresie stosowania nowych regulacji.

Szersze omówienie proponowanych zmian w prawie lokatorskim oraz ich możliwego znaczenia dla właścicieli, najemców i rynku mieszkaniowego znajduje się w 62. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/8SR4ZR5mXWo

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Anna Słomecka

Zajmowała się wycenami gruntów, a także doradztwem z zakresu obrotu gruntami rolnymi, w szczególności w zakresie związanym z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego i płynących z niej ograniczeń. Zna zapisy prawa rolnego. Potrafi odpowiedzieć na pytania, czy można kupić działkę rolną, gdy nie jest się rolnikiem, a także czy warto w ogóle inwestować w grunty rolne. Interesuje ją tematyka związana z działką siedliskową i inwestowaniem w agroturystykę. W wolnych chwilach zajmuje się ekologiczną uprawą roślin.