Wynajem krótkoterminowy może być niezwykle opłacalny — pod warunkiem, że wybierzesz właściwe miejsce. W artykule pokazujemy, które lokalizacje naprawdę działają, gdzie obłożenie jest najwyższe i jakie czynniki przesądzają o sukcesie inwestycji. To praktyczny przewodnik, który pomoże Ci uniknąć błędów i znaleźć lokalizację dającą realne zyski.
Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce w ostatnich latach rozwija się niezwykle dynamicznie. Zmieniające się nawyki turystyczne, wzrost liczby podróży typu city break oraz rozwój platform rezerwacyjnych, takich jak Airbnb czy Booking, sprawiły, że coraz więcej inwestorów zaczęło poszukiwać odpowiedzi na pytanie, gdzie zakup mieszkania na wynajem krótkoterminowy przyniesie największy zwrot. Właściwie dobrana lokalizacja stanowi klucz do sukcesu tego rodzaju inwestycji. Od niej zależy nie tylko wysokość obłożenia, ale również możliwa do uzyskania stawka za noc, koszty obsługi oraz stabilność przychodów w perspektywie całego roku.
W segmencie najmu krótkoterminowego położenie nieruchomości ma znaczenie większe niż w jakiejkolwiek innej formie inwestowania w nieruchomości. Dwa mieszkania o identycznym standardzie i powierzchni mogą generować zupełnie różne wyniki finansowe, jeśli jedno z nich znajduje się w centrum turystycznym, a drugie na obrzeżach miasta. Wysokie obłożenie, atrakcyjna stawka za noc oraz pozytywne opinie gości są wprost uzależnione od lokalizacji.
Zapraszamy do wysłuchania 33. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
W Krakowie, który pozostaje najpopularniejszym kierunkiem turystycznym w Polsce, średnie roczne obłożenie mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy wynosi około 63%. Dla porównania, w mniej popularnych dzielnicach dużych miast wskaźnik ten często spada poniżej 30%. W efekcie decyzja o wyborze lokalizacji jest nie tylko wyborem miejsca na mapie, lecz w praktyce – wyborem modelu rentowności inwestycji.
Pierwszym krokiem przy planowaniu inwestycji powinno być oparcie decyzji o obiektywne dane dotyczące ruchu turystycznego i biznesowego. Pomocne okazują się raporty Głównego Urzędu Statystycznego, miejskich organizacji turystycznych oraz dane z portów lotniczych pokazujące liczbę pasażerów obsłużonych w danym roku. Warto korzystać także z komercyjnych narzędzi analitycznych, takich jak AirDNA MarketMinder czy Transparent Intelligence, które dostarczają informacji o średnich stawkach za noc, poziomie obłożenia i rentowności w poszczególnych dzielnicach.
Według danych za 2024 rok Polskę odwiedziło ponad 17 milionów turystów zagranicznych, z czego największy udział przypadł na Kraków, Warszawę i Gdańsk. To właśnie te miasta – o międzynarodowej rozpoznawalności i bogatej ofercie turystycznej – oferują najwyższą stabilność popytu przez cały rok, co czyni je bezpieczną bazą dla inwestycji w najem krótkoterminowy.
Porównanie obłożenia i stawek za najem w największych miastach PolskiProces wyboru lokalizacji można podzielić na dwa etapy: określenie miasta o największym potencjale oraz selekcję konkretnej dzielnicy lub nawet ulicy. W skali makro największe możliwości zapewniają duże ośrodki turystyczne i biznesowe. Kraków, nieprzerwanie lider polskiego rynku turystycznego, charakteryzuje się wysokim i stabilnym obłożeniem niezależnym od sezonu. Warszawa z kolei przyciąga inwestorów dzięki rosnącemu znaczeniu podróży służbowych i segmentu konferencyjnego.
W Trójmieście — zwłaszcza w Gdańsku i Sopocie - wynajem krótkoterminowy generuje wysokie stawki w okresie letnim, choć charakteryzuje się wyraźną sezonowością. Wrocław, Poznań i Zakopane dopełniają zestaw lokalizacji, które łączą rozwiniętą infrastrukturę turystyczną z rosnącym ruchem krajowym i zagranicznym. W skali mikro kluczowa staje się bliskość atrakcji, komunikacji publicznej i terenów rekreacyjnych. Apartament położony przy Rynku Głównym w Krakowie czy w rejonie warszawskiego Powiśla będzie cieszyć się znacznie większym zainteresowaniem niż mieszkanie oddalone o kilka kilometrów od centrum. Dla inwestora oznacza to większe obłożenie i możliwość utrzymania wyższej stawki za noc.
| Miasto | Średnie obłożenie (%) | Średnia stawka za noc (zł) |
| Kraków | 63 | 354 |
| Warszawa | 57 | 380 |
| Gdańsk | 53 | 410 |
| Wrocław | 49 | 330 |
| Zakopane | 65 | 460 |
Dobra komunikacja to jeden z najważniejszych czynników, które decydują o sukcesie inwestycji w wynajem krótkoterminowy. Dla turystów podróżujących z bagażem znaczenie ma łatwy dojazd z lotniska i stacji kolejowej, a także bliskość głównych węzłów komunikacji miejskiej. Mieszkania zlokalizowane w pobliżu przystanków autobusów lotniskowych, linii tramwajowych czy metra osiągają wyższe wskaźniki obłożenia. Goście planujący krótki pobyt — często zaledwie kilkudniowy — są skłonni zapłacić więcej za lokal, który pozwoli im ograniczyć czas przemieszczania się i maksymalnie wykorzystać pobyt na zwiedzanie.
Atrakcyjność lokalizacji to nie tylko położenie względem centrum, lecz także jakość otoczenia. Inwestycja w obszarach o rozwiniętej infrastrukturze usługowej – w pobliżu restauracji, sklepów, terenów zielonych i parkingów – znacząco podnosi konkurencyjność oferty. Z punktu widzenia najemców liczy się również poczucie bezpieczeństwa oraz estetyka przestrzeni publicznej. Wysoki standard okolicy przekłada się na lepsze opinie w serwisach rezerwacyjnych, a tym samym na większą liczbę rezerwacji. Z kolei lokalizacje w hałaśliwych lub zaniedbanych dzielnicach, nawet przy niższej cenie, często uzyskują gorsze oceny, co w dłuższej perspektywie obniża przychody.
Każda lokalizacja ma własny profil sezonowy, który należy uwzględnić przy planowaniu inwestycji. Miasta turystyczne, takie jak Gdańsk czy Zakopane, notują największe przychody w miesiącach letnich lub zimowych, podczas gdy Warszawa czy Kraków utrzymują stabilne obłożenie przez cały rok dzięki zróżnicowanemu ruchowi turystycznemu i biznesowemu. Kluczowe znaczenie ma dopasowanie oferty do profilu klienta. Lokale położone w centrach turystycznych przyciągają głównie zagranicznych gości i krótkie pobyty weekendowe, podczas gdy mieszkania w pobliżu centrów biznesowych odpowiadają na potrzeby podróży służbowych. W niektórych miastach, zwłaszcza o zróżnicowanej strukturze gospodarki, oba te segmenty mogą współistnieć, zapewniając stabilność przychodów przez cały rok.
Lokalizacja nieruchomości a rentownośćAnaliza lokalnej konkurencji pozwala realnie ocenić potencjał danej lokalizacji. W miastach o dużym ruchu turystycznym liczba obiektów w systemach rezerwacyjnych jest ogromna, co może prowadzić do presji cenowej. Z kolei w mniejszych ośrodkach popyt bywa bardziej sezonowy, ale konkurencja mniejsza, co umożliwia uzyskanie wyższej rentowności w określonych miesiącach. Warto badać średnie stawki, oceny obiektów oraz dynamikę liczby aktywnych ofert w serwisach takich jak Airbnb. Dzięki temu można określić, czy dana lokalizacja ma jeszcze potencjał wzrostu, czy rynek jest już nasycony.
Wraz z rozwojem rynku najmu krótkoterminowego rośnie liczba regulacji ograniczających działalność tego typu. W wielu miastach wprowadzono obowiązek rejestracji obiektów zakwaterowania oraz uzyskania numeru ewidencyjnego. Od maja 2026 r. zacznie obowiązywać unijne rozporządzenie 2024/1028, które nakłada na właścicieli obowiązek posługiwania się numerem rejestracyjnym przy publikowaniu ogłoszeń. Platformy takie jak Airbnb i Booking będą zobligowane do weryfikacji danych i usuwania ofert niezgodnych z rejestrem. W praktyce oznacza to większą transparentność, ale też konieczność skrupulatnego przestrzegania przepisów przez właścicieli.
O sukcesie inwestycji decyduje nie tylko popularność lokalizacji, lecz także relacja ceny zakupu mieszkania do możliwych przychodów z jego wynajmu. Analizując opłacalność, warto obliczyć wskaźnik Gross Rental Yield, czyli stosunek rocznego przychodu brutto do wartości nieruchomości. W dużych miastach turystycznych stopy zwrotu z najmu krótkoterminowego wahają się od 6 do 8 procent rocznie, podczas gdy w ośrodkach mniejszych mogą sięgać 9–10 procent, ale przy wyższym ryzyku sezonowości. Rentowność należy oceniać także w kontekście kosztów zarządzania, prowizji pośredników i wydatków na utrzymanie obiektu.
Odpowiedni wybór lokalizacji to fundament powodzenia inwestycji w najem krótkoterminowy. Nieruchomość położona w dobrze skomunikowanym, bezpiecznym i atrakcyjnym turystycznie miejscu ma szansę zapewnić stabilne obłożenie oraz wysokie stawki najmu przez cały rok. Analiza danych o ruchu turystycznym, znajomość lokalnych przepisów i ocena konkurencji powinny poprzedzać każdą decyzję inwestycyjną. Najlepsze lokalizacje łączą dostępność komunikacyjną, wysoką jakość otoczenia, rozpoznawalność turystyczną i przyjazne regulacje prawne. To właśnie te czynniki decydują o tym, czy inwestycja stanie się stabilnym źródłem dochodu, czy ryzykownym przedsięwzięciem uzależnionym od sezonu.
Zagadnienie to zostało szczegółowo omówione w odcinku podcastu Pewnego Lokalu, w którym przedstawiono analizy dotyczące obłożenia nieruchomości w różnych miastach oraz metody oceny rentowności inwestycji w najem krótkoterminowy
Zapraszamy do posłuchania odcinka podcastu o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem.
Zapraszamy do wysłuchania wywiadu Piotra Semeniuka z Adamem Czerniakiem
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
