Wycena wzrostu wartości gruntu po budowie infrastruktury

W praktyce liczysz różnicę wartości działki z rurą i bez rury. Niezwykle ważne jest to, że dla wyceny gruntu na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej za urządzenie techniczne bierze się pod uwagę wartość gruntu bez części składowych. Ostateczną wysokość opłaty zatwierdza organ, ale rzeczoznawca przygotowuje solidny fundament w postaci operatu szacunkowego.

Kto podlega opłacie i w jakiej wysokości?

Koszty budowy sieci wodociągowej, kanalizacyjnej czy drogowej często częściowo przerzucane są na obywateli, których majątek bezpośrednio zyskuje dzięki nowej infrastrukturze.

Do zapłaty zobowiązani są przede wszystkim właściciele gruntów. Z kolei użytkownikom wieczystym można ustalić opłatę adiacencką z tytułu urządzenia technicznego, ale nie zawsze, tylko w szczególnych okolicznościach. Dotyczy to takich użytkowników, którzy wnieśli opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego z góry jednorazowo. Z obowiązku wyłączone są inne podmioty – ani osoba posiadająca służebność, ani użytkownik w rozumieniu ograniczonego prawa rzeczowego nie płacą opłaty adiacenckiej.

Ile wyniesie sama opłata? Maksymalna opłata adiacencka to 50% przy infrastrukturze technicznej. Należy jednak pamiętać o pewnym istotnym wyjątku zapisanym w prawie: przy strefach rewitalizacji i urządzeniach infrastruktury technicznej maksymalna opłata adiacencka wynosi 75%. Właściciel, który partycypował w kosztach inwestycji, jest chroniony, ponieważ wartość świadczeń pieniężnych wniesionych przez właściciela nieruchomości na rzecz budowy urządzeń infrastruktury technicznej zalicza się na poczet opłaty adiacenckiej.

Daty w operacie szacunkowym dla infrastruktury

Kluczowe w pracy rzeczoznawcy jest precyzyjne odczytanie momentu, w którym infrastruktura zaczęła rzutować na wartość gruntu.

• Stan nieruchomości: stan przyjmuje się z dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń lub stworzenia warunków do korzystania z drogi, czyli z dnia faktycznego fizycznego lub prawnego udostępnienia sieci. Przy określaniu opłaty adiacenckiej w związku z wybudowaniem urządzenia technicznego, stan określa się przed wybudowaniem urządzeń oraz po wybudowaniu urządzeń.
• Poziom cen: wartość ustala się według cen z dnia wydania decyzji o opłacie adiacenckiej. W praktyce rzeczoznawca bierze poziom cen z dnia sporządzenia operatu, a organ na tej podstawie wydaje decyzję.

Zignorowanie części składowych oraz parametry podłączenia

Rzeczoznawca majątkowy nie bierze pod uwagę tego, czy na działce znajduje się stary dom, czy luksusowa willa. Przy uwzględnianiu wartości nieruchomości dla opłaty adiacenckiej przy wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Proces wyceny skupia się na rynkowych walorach ulepszonej ziemi. Co istotne, przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się zarówno warunki podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, jak i odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej. Wartość końcowa to ściśle wyliczona różnica wartości rynkowej samej działki przed inwestycją i po niej.

Tabela: opłata adiacencka za infrastrukturę techniczna w pigułce

Poniższa tabela stanowi podręczne zestawienie reguł analitycznych i ustawowych obowiązujących rzeczoznawcę i organ administracji:

Opłata adiacencka za budowę infrastruktury technicznej

Procedura nałożenia opłaty adiacenckiej za urządzenia infrastrukturalne to ważny mechanizm odzyskiwania przez gminę nakładów inwestycyjnych. Rolą rzeczoznawcy jest precyzyjne wskazanie, czy rzeczywiście gmina wybudowała drogę, wodociąg lub kanalizację, przez co twoja działka zyskała na wartości. Kluczem do bezbłędnej wyceny jest symulacja polegająca na wyliczeniu różnicy wartości działki z rurą i bez rury. Bardzo dobrą informacją dla inwestorów jest fakt, że przy uwzględnianiu wartości nieruchomości dla opłaty adiacenckiej nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Skupienie się wyłącznie na "nagim gruncie" oraz możliwość odliczenia własnych nakładów pieniężnych wniesionych na budowę sieci pozwala ograniczyć ostateczny wymiar opłaty, choć na niektórych obszarach gmina może żądać nawet 75% wzrostu wartości.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy?

Zamów operat

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.