Wycena nieruchomości w podejściu kosztowym często wymaga od rzeczoznawcy majątkowego wejścia w rolę analityka budowlanego. Podstawowym narzędziem inżynierskim w tym procesie są Katalogi Nakładów Rzeczowych (KNR), które stanowią ustandaryzowane zbiory norm zużycia poszczególnych czynników produkcji.
Określają one bardzo precyzyjnie, ile robocizny, materiałów i sprzętu potrzeba do wykonania konkretnej jednostki robót budowlanych na rynku. Ich zastosowanie w operacie szacunkowym jest kluczowe przy określaniu wartości odtworzeniowej obiektów nietypowych lub rozliczaniu nakładów, zwłaszcza w przypadku całkowitego braku danych transakcyjnych do przeprowadzenia klasycznego porównania z rynkiem.
Katalogi Nakładów Rzeczowych to obszerne, oficjalne publikacje i bazy danych, na których opiera się polski system kosztorysowania w budownictwie. Każdy tom katalogu przypisany jest do konkretnej branży lub rodzaju robót – począwszy od prac ziemnych i fundamentowych, aż po zaawansowane instalacje elektryczne i sanitarne.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
W praktyce rzeczoznawczej, korzystanie z bazy KNR polega na logicznym rozbiciu wycenianego budynku na czynniki pierwsze. Dla każdego elementu konstrukcyjnego rzeczoznawca ustala nakłady rzeczowe RMS, czyli konkretne normy zużycia: Robocizny (wyrażanej w roboczogodzinach), Materiałów (w fizycznych jednostkach miary) oraz Sprzętu (wyrażanego w maszynogodzinach). Przemnożenie tych katalogowych norm przez aktualne, lokalne stawki rynkowe z publikacji cenowych (np. Sekocenbud) pozwala uzyskać niezwykle dokładny koszt wybudowania danego elementu.
Obecnie w wycenie nieruchomości (podejście kosztowe) rzeczoznawcy majątkowi najczęściej stosują uproszczoną technikę wskaźników cenowych, która bazuje na cenie za 1 m² powierzchni lub 1 m³ kubatury. Technika szczegółowa z wykorzystaniem KNR pozostaje jednak niezastąpiona w pewnych wymagających sytuacjach analitycznych.
Zgodnie z ugruntowanymi zasadami, technikę szczegółową opartą na normach KNR stosuje się, gdy wyceniany obiekt ma bardzo nietypową konstrukcję lub zastosowano w nim rzadkie, unikalne rozwiązania, dla których po prostu brak jest gotowych wskaźników cenowych na rynku. Jest to również dominująca metoda przy wycenie pojedynczych elementów budowlanych, takich jak rozliczanie nakładów poniesionych przez najemcę na przebudowę lokalu komercyjnego, kalkulacja określonego odcinka sieci infrastrukturalnej, a także przy skomplikowanych wycenach dla celów ubezpieczeniowych i sądowych.
Wyliczenie bezpośrednich nakładów (tzw. R, M, S) z katalogów to dopiero połowa poprawnego kosztorysu. Aby wyliczenia w operacie szacunkowym odzwierciedlały pełną wartość odtworzeniową, czyli kwotę faktycznie potrzebną do wzniesienia obiektu od zera, rzeczoznawca musi nałożyć rynkowe narzuty kosztorysowe.
Do tzw. kosztów bezpośrednich dolicza się Koszty Pośrednie (Kp), które obejmują m.in. zarząd nad budową oraz utrzymanie zaplecza budowlanego. Następnie dolicza się Zysk (Z), czyli marżę, jakiej realnie oczekuje przeciętny wykonawca robót na lokalnym rynku. Ostatnim, absolutnie koniecznym etapem w podejściu kosztowym jest oszacowanie i odjęcie stopnia zużycia budynku – w operacie szacunkowym wyceniamy bowiem obiekt w jego rzeczywistym stanie technicznym, a nie jako nowo wybudowany.
Tabela: struktura kosztorysu opartego na KNR w wycenie
Poniższe zestawienie systematyzuje kluczowe składowe podejścia kosztowego w operacie szacunkowym w oparciu o Katalogi Nakładów Rzeczowych.
Składowa kosztorysu (Symbol) Rola i wytyczne do obliczeń w operacie szacunkowym Robocizna (R) Czas pracy robotników liczony w roboczogodzinach (r-g) na podstawie norm KNR, przemnożony przez stawkę lokalną. Materiały (M) Katalogowe, normatywne zużycie materiałów do wykonania pracy, powiększone obowiązkowo o koszty zakupu i transportu. Sprzęt (S) Precyzyjny czas pracy maszyn (m-g), np. koparek, dźwigów, zdefiniowanych jako wymagane w danym katalogu KNR. Narzuty (Kp + Z) Koszty pośrednie oraz rynkowy zysk wykonawcy, doliczane do kosztów bezpośrednich w celu uzyskania ceny pełnej. Zużycie techniczne Wskaźnik, o który rzeczoznawca pomniejsza końcowy koszt nowej budowy, aby ustalić rynkową wartość istniejącego, używanego obiektu.
Wycena nieruchomości z wykorzystaniem Katalogów Nakładów Rzeczowych (KNR) to najbardziej inżynierski i analityczny obszar pracy rzeczoznawcy majątkowego. Ustandaryzowane normy zużycia robocizny, materiałów i sprzętu pozwalają na bezpieczne, matematyczne odtworzenie kosztów budowy niemal każdego, nawet najbardziej nieszablonowego obiektu. Chociaż sporządzenie wyceny techniką szczegółową jest bardzo pracochłonne dla rzeczoznawcy, to zapewnia ono najwyższą obiektywność m.in. przy rozliczaniu nakładów zwalnianego lokalu czy w drobiazgowych sprawach cywilnych. Poprawnie skonstruowany operat, w którym zbadano bazy KNR oraz dodano rynkowe narzuty kosztorysowe i stopień zużycia, stanowi twardy dowód w postępowaniach administracyjnych i sądowych, wysoce odporny na techniczne podważenie.
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
