Zastosowanie wskaźników zużycia w wycenie starszych budynków

Zastosowanie wskaźników zużycia w wycenie starszych budynków

W dzisiejszych realiach rynku nieruchomości dostęp do wiarygodnych informacji o faktycznych cenach sprzedaży z każdym rokiem staje się coraz łatwiejszy. Przyczyniło się do tego między innymi funkcjonowanie Rejestru Cen Transakcyjnych (RCT), w którym można sprawdzić, za jaką kwotę pod konkretnym adresem sprzedano daną nieruchomość. Wraz z większą przejrzystością danych, wiele osób decyduje się na samodzielne szacowanie wartości majątku. Robimy to z różnych pobudek – planując sprzedaż lub zakup, w trakcie rozwodu i podziału majątku, a czasem ze zwykłej ciekawości, chcąc poznać wartość majątku znajomych.

O ile jednak wycena typowego lokalu mieszkalnego w bloku bywa z reguły osiągalna dla amatora, o tyle wycena starszych domów jednorodzinnych z rynku wtórnego potrafi przysporzyć wielu trudności. To właśnie wtedy konieczne staje się zrozumienie, w jaki sposób wiek nieruchomości oraz wskaźniki zużycia wpływają na jej ostateczną wartość rynkową.

Zróżnicowane metody i podejścia do wyceny nieruchomości

Aby precyzyjnie oszacować wartość domów z rynku wtórnego, w pierwszej kolejności należy zaznajomić się z instrumentarium wykorzystywanym na co dzień przez rzeczoznawców majątkowych. Eksperci wyceniający rynek operują trzema podstawowymi metodami:

• Podejście porównawcze: bazuje na bezpośrednim zestawieniu analizowanego obiektu z podobnymi nieruchomościami, które w niedalekiej przeszłości były przedmiotem transakcji sprzedażowych. Chociaż jest to najpowszechniejsza metoda przy wycenie mieszkań czy popularnych typów domów w aglomeracjach, w przypadku mniejszych miejscowości sprawa bywa skomplikowana. Trzeba tu bardzo ostrożnie analizować różnice w wykończeniu, kondygnacjach czy układzie funkcjonalnym (jak chociażby wpływ długiego korytarza na ostateczną cenę).
• Podejście dochodowe: jest domeną inwestorów i znajduje zastosowanie głównie przy nieruchomościach komercyjnych (np. lokalach usługowych) oraz rzadziej przy mieszkaniach na wynajem. W tej metodzie kluczowy dla inwestora jest przewidywany roczny czynsz najmu oraz oczekiwana przez rynek stopa zwrotu z inwestycji (czyli tzw. współczynnik kapitalizacji).
• Podejście kosztowe: koncentruje się na precyzyjnym wyliczeniu nakładów finansowych niezbędnych do zbudowania obiektu od zera. W żargonie prawnym i rzeczoznawczym mówi się o kosztach odtworzenia lub kosztach zastąpienia danej nieruchomości.

W sytuacji, gdy chcemy wycenić nieruchomość zlokalizowaną z dala od płynnego rynku – gdzie brakuje odpowiednich transakcji porównywalnych – podejście kosztowe okazuje się niezwykle użyteczne.

Wskaźniki zużycia a wycena starszych domów

Podejście kosztowe: „Premia za czas” a koszty budowy

Opieranie wyceny rynkowej wyłącznie na suchych kosztach dzisiejszych materiałów budowlanych oraz robocizny jest jednak poważnym błędem. Trzeba mieć świadomość istnienia mechanizmu, jakim jest swoista „premia za czas”. Osoby decydujące się na zakup całkowicie gotowego, nowo wybudowanego domu nie kupują go po stawkach równych samym kosztom jego wybudowania. Ponieważ samodzielne prowadzenie budowy, koordynowanie prac, zarządzanie ekipami i logistyka są niezwykle stresujące oraz czasochłonne, nabywcy decydują się często zapłacić od 20% do nawet 50% premii rynkowej za ominięcie tego procesu.

Weryfikując jednak wartość budynków starszych, metoda kosztowa natrafia na poważną barierę logiczną. Kosztorysu nie da się zastosować jeden do jednego, ponieważ nie możemy dzisiaj wybudować "starego domu" – wznoszony współcześnie na nowo obiekt zawsze będzie nowoczesny i nieskazitelny. Właśnie z tego powodu rzeczoznawcy majątkowi muszą korygować koszty odtworzenia budynku o odpowiednie potrącenia.

Wpływ stanu technicznego na wycenę starszego domu

Wpływ wskaźników zużycia na operat szacunkowy

Dla prawidłowego i rzetelnego określenia wartości starszego domu niezbędne jest zastosowanie stóp i wskaźników zużycia nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy przyjmuje logiczną zasadę: im dana nieruchomość jest starsza, tym wyższe współczynniki zużycia musi wdrożyć do swoich kalkulacji.

W praktyce rynek nieruchomości cechuje się bardzo niskim stopniem standaryzacji (zuniformizowania) – każda używana nieruchomość utrzymana jest w innym stanie. Używany dom może być wykończony na "picuś glancuś" po generalnym remoncie, ale równie dobrze może znajdować się w stanie opłakanym, nadającym się wręcz do gruntownej przebudowy. Doprowadzenie starego budynku lub mieszkania do satysfakcjonującego, współczesnego standardu to wydatek rzędu od 2 000 zł do nawet 5 000 zł w przeliczeniu na każdy metr kwadratowy, co jest bezpośrednio uzależnione od doboru materiałów. Zjawisko to potężnie oddziałuje na stopień zużycia wycenianego mienia i musi zostać wpisane w każdy rzetelny operat szacunkowy.

Kosztorysowanie AI a formalna wycena rzeczoznawcy majątkowego

Próbując samodzielnie uporać się z oszacowaniem kosztów odtworzenia budynku, coraz częściej wykorzystuje się nowoczesne narzędzia technologiczne. Okazuje się, że zaawansowane chatboty sztucznej inteligencji, takie jak Gemini (oraz ich odpowiedniki w wersjach płatnych), świetnie radzą sobie z kosztorysowaniem. Po wrzuceniu do bota 10 czy 20 dokładnych zdjęć, treści ogłoszenia oraz metrażu, AI potrafi wygenerować zadziwiająco rozsądne i merytorycznie uzasadnione szacunki budowlane. Zwolennicy metod klasycznych mogą również opierać się na wydawnictwach specjalistycznych z cennikami robót, takich jak popularny Sekocenbud.

Trzeba jednak pamiętać o tym, że wyliczenie właściwej stopy zużycia starszego budynku i ocena wszystkich detali architektonicznych są procesami wybitnie trudnymi dla laika. Co więcej, wyceny przeprowadzane "do wiedzy własnej" nie mają absolutnie żadnej mocy prawnej. W kluczowych życiowo sytuacjach – takich jak ubieganie się w banku o kredyt hipoteczny z wpisem hipoteki do księgi wieczystej, podział majątku przed sądem czy profesjonalne operacje księgowe – wymaga się dostarczenia oficjalnego dokumentu.

Dokument ten, zwany operatem szacunkowym, musi zostać sporządzony i podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego, który wykonuje ściśle regulowany zawód państwowy. Ceny takich usług są zróżnicowane i ściśle zależą od charakterystyki mienia; stosunkowo prosty operat to zwykle koszt rzędu około 500 zł, podczas gdy złożone wyceny skomplikowanych budynków komercyjnych (np. hoteli) czy dużych, zabytkowych dworków mogą opiewać na kilka tysięcy złotych. Niezależnie od wyzwań finansowych, jedynie zaangażowanie rzeczoznawcy majątkowego, uzbrojonego w wiedzę o stawkach kapitalizacji i wskaźnikach zużycia, daje gwarancję poprawnego oszacowania wartości naszego starszego domu. 

Jeżeli interesują Państwa praktyczne aspekty omawianego zagadnienia, warto sięgnąć po 48. odcinek podcastu Pewnego Lokalu, w którym temat został omówiony znacznie szerzej: https://youtu.be/TIcr_cv06Oc

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Marcelina Galos

Prawnik, studentka 5-roku. Umowy deweloperskie analizuje pod kątem prawa deweloperskiego, sprawdza zapisy dotyczące standardu deweloperskiego, co ułatwia odbiory techniczne. Jest dokładna, dzięki czemu nawet najdrobniejsza nieścisłość zostanie przez nią dostrzeżona. Koordynowała pracę inżynierów, którzy zajmowali się odbiorami technicznymi, dzięki czemu ma wiedzę teoretyczną i praktyczną. Pisze pracę magisterską na temat oddziaływania wybranych inwestycji deweloperskich na środowisko. Ochrona środowiska to zagadnienie, które jest dla niej równie ważne.