Zwrot wywłaszczonej nieruchomości a operat szacunkowy

Przesłanki do zwrotu powstają, gdy nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu – na przykład poprzez nierozpoczęcie inwestycji w ciągu 7 lat lub niezakończenie jej w ciągu 10 lat od momentu, w którym decyzja wywłaszczeniowa stała się ostateczna. W takiej sytuacji rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy, określając wartość zwracanej nieruchomości według jej stanu z dnia wywłaszczenia, ignorując ewentualne późniejsze zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Kiedy nieruchomość uznaje się za zbędną na cel wywłaszczenia?

Proces zwrotu wywłaszczonej nieruchomości rozpoczyna się od ustalenia, czy organ administracji publicznej faktycznie zaniechał realizacji celu, dla którego grunt został przejęty. W przypadku procedur wywłaszczeniowych jak i zwrotu nieruchomości, organem orzekającym w pierwszej instancji jest starosta, natomiast wojewoda pełni funkcję organu drugiej instancji.

Jakie kryteria należy stosować przy uznawaniu, że nieruchomość jest zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu? Ustawa przewiduje dwa kluczowe progi czasowe:

• Nierozpoczęcie w ciągu 7 lat, licząc od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, realizacji celu określonego w tej decyzji.
• Niezakończenie w ciągu 10 lat, licząc od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, realizacji celu określonego w tej decyzji.

Warto dodać, że jeśli cel wywłaszczenia został wykonany tylko na części nieruchomości, to pozostała część podlega zwrotowi niezależnie od możliwości jej dalszego wykorzystania.

Zasady wyceny w operacie szacunkowym przy zwrocie

Rola rzeczoznawcy majątkowego w procedurze zwrotu wywłaszczonej nieruchomości jest bardzo specyficzna. Określając wartość nieruchomości podlegającej zwrotowi (zbędnej na cel publiczny), rzeczoznawca musi uwzględnić fizyczny stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia.

Co równie istotne, podczas sporządzania operatu szacunkowego dla celów zwrotu, rzeczoznawca nie uwzględnia skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, które mogły zajść po wywłaszczeniu. Wycena musi opierać się na parametrach "zamrożonych" z przeszłości.

Rozliczenie finansowe: zwrot odszkodowania i nieruchomości zamienne

Odzyskanie ojcowizny wiąże się z koniecznością uregulowania spraw finansowych między dawnym właścicielem a Skarbem Państwa lub gminą. Właściciel, który odzyskuje nieruchomość, musi zwrócić wypłacone mu wcześniej odszkodowanie.

Ustawodawca przewidział tu jednak mechanizmy osłonowe:

• Odszkodowanie (należność), które wywłaszczony właściciel musi zwrócić Skarbowi Państwa przy zwrocie nieruchomości, może zostać rozłożone na raty na okres nie dłuższy niż 10 lat.
• Istnieje rygorystyczna zasada dotycząca nieruchomości zamiennych. Nie można przy wywłaszczeniu zachować przyznanej nieruchomości zamiennej i jednocześnie przyjąć z powrotem nieruchomość zwracaną – nie ma takiej możliwości, nawet z zapłatą zwrotu sumy pieniężnej równej wartości nieruchomości zamiennej.

Tabela: kluczowe parametry zwrotu wywłaszczonej nieruchomości

Procedura zwrotu wywłaszczonej nieruchomości 

Procedura zwrotu wywłaszczonej nieruchomości to jeden z najsilniejszych mechanizmów chroniących prawo własności w polskim systemie prawnym. Skoro "cel wywłaszczenia jest święty", to jego niezrealizowanie w ustawowych terminach 7 lub 10 lat bezwzględnie otwiera furtkę do odzyskania gruntu. Operat szacunkowy, sporządzany w tym procesie, opiera się na surowych regułach – analizuje stan z dnia wywłaszczenia i pomija późniejsze zmiany w przeznaczeniu przestrzennym. Dzięki możliwości rozłożenia zwracanego odszkodowania na raty (nawet na 10 lat), wywłaszczeni właściciele zyskują realną szansę na uregulowanie należności i odzyskanie swoich dawnych włości bez natychmiastowego obciążenia finansowego.

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Joanna Kaszewicz

Perfekcjonistka i miłośniczka skandynawskiego designu. Zna się na wykończeniu wnętrz, współpracowała z biurami architektonicznymi. Miała okazję być klientką nieuczciwego dewelopera, dlatego doskonale wie, na co trzeba zwracać uwagę, gdy podpisuje się umowę deweloperską. Standard deweloperski w inwestycjach oddanych do użytku to jej ulubione zagadnienie.