Weryfikacja praw firmy przesyłowej wymaga sprawdzenia księgi wieczystej, daty powstania sieci oraz istniejących umów i decyzji. Dopiero brak podstawy prawnej pozwala przejść do analizy ewentualnych roszczeń.
Jak zweryfikować dokumenty firmy przesyłowej do działki?
Obecność rur, kabli energetycznych, gazociągów czy linii telekomunikacyjnych na prywatnej działce nie musi oznaczać, że przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości bez podstawy prawnej. Aby ustalić sytuację infrastruktury, należy przede wszystkim zweryfikować dokumenty dotyczące jej posadowienia. Sprawdzenie stanu prawnego pozwala ocenić, na jakiej podstawie firma korzysta z gruntu i czy istnieją przesłanki do dalszej analizy ewentualnych roszczeń.
Zapraszamy do wysłuchania 66. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Od czego zacząć weryfikację praw firmy przesyłowej?
Właściciel, który dowiaduje się, że przez jego działkę przebiega infrastruktura przesyłowa, nie powinien od razu zakładać, że przedsiębiorstwo nie ma prawa do korzystania z nieruchomości. W pierwszej kolejności warto zebrać podstawowe informacje i sprawdzić dostępne dokumenty.
Weryfikacja może obejmować:
sprawdzenie Działu III księgi wieczystej pod kątem wpisu dotyczącego służebności,
ustalenie daty posadowienia urządzeń na nieruchomości,
zwrócenie się do przedsiębiorstwa o wskazanie podstawy prawnej korzystania z gruntu,
sprawdzenie, czy istnieje umowa zawarta z właścicielem nieruchomości,
ustalenie, czy w związku z inwestycją została wydana decyzja administracyjna.
Dopiero zestawienie tych informacji pozwala dokładniej ocenić sytuację urządzeń znajdujących się na działce.
Co sprawdzić w Dziale III księgi wieczystej?
Jednym z pierwszych miejsc, które warto zweryfikować, jest Dział III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. To właśnie tam mogą znajdować się informacje o służebności obciążającej działkę.
Jeżeli służebność przesyłu została ujawniona w księdze wieczystej, może to wskazywać, że przedsiębiorstwo posiada formalnie uregulowane prawo do korzystania z określonej części nieruchomości. Taki wpis należy więc uwzględnić przy ocenie sytuacji prawnej infrastruktury.
Brak służebności w Dziale III nie przesądza jednak, że przedsiębiorstwo korzysta z gruntu bez odpowiedniej podstawy. Szczególne znaczenie ma tutaj data powstania urządzeń.
Dlaczego data powstania infrastruktury ma znaczenie?
Istotną datą przy weryfikacji dokumentów jest 2008 rok, kiedy w polskim prawie wprowadzono służebność przesyłu. Od tego momentu przedsiębiorstwa mogły ustanawiać to prawo w związku z infrastrukturą znajdującą się na cudzej nieruchomości.
Rury, przewody i inne urządzenia przesyłowe powstawały jednak znacznie wcześniej. Brak służebności przesyłu przy starszej infrastrukturze nie musi więc oznaczać braku jakiejkolwiek podstawy prawnej.
Przed 2008 rokiem przedsiębiorstwa mogły korzystać z nieruchomości na podstawie innych dokumentów. Ustalenie daty posadowienia urządzeń pomaga więc określić, jakiej podstawy prawnej należy poszukiwać.
Jakie dokumenty może posiadać przedsiębiorstwo przesyłowe?
W przypadku infrastruktury istniejącej przed 2008 rokiem znaczenie mogą mieć przede wszystkim dwa rodzaje dokumentów.
Pierwszym jest umowa zawarta z właścicielem nieruchomości, która mogła zezwalać przedsiębiorstwu na umieszczenie urządzeń na działce i korzystanie z gruntu w określonym zakresie.
Drugim dokumentem może być decyzja administracyjna, która pozwalała na zajęcie prywatnego terenu oraz posadowienie urządzeń w związku z realizowaną inwestycją.
Dlatego właściciel powinien zwrócić się do przedsiębiorstwa o wskazanie konkretnej podstawy prawnej. Dopiero analiza przedstawionych dokumentów pozwala ustalić, czy korzystanie z nieruchomości zostało wcześniej uregulowane.
Co oznacza brak umowy lub decyzji administracyjnej?
Może się zdarzyć, że przedsiębiorstwo po otrzymaniu zapytania nie przedstawi umowy, decyzji administracyjnej ani innego dokumentu potwierdzającego jego uprawnienia do gruntu.
W przeszłości w takich przypadkach przedsiębiorstwa mogły powoływać się na zasiedzenie prawa odpowiadającego treścią służebności przesyłu, wskazując na korzystanie z nieruchomości przez okres przekraczający 30 lat.
Znaczenie dla takich sytuacji ma orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego o sygn. P 10/16. Zgodnie z informacjami przedstawionymi w materiale przedsiębiorstwo korzystające z cudzego gruntu bez podstawy prawnej nie mogło przed wprowadzeniem służebności przesyłu w 2008 roku zasiedzieć prawa odpowiadającego treścią tej służebności.
Jeżeli przedsiębiorstwo nie jest w stanie wykazać odpowiedniej podstawy prawnej, sytuacja wymaga więc dalszej analizy. Dopiero wtedy można ocenić możliwość uregulowania korzystania z nieruchomości oraz ewentualnych roszczeń właściciela.
Co zrobić po ustaleniu podstawy prawnej urządzeń?
Jeżeli weryfikacja wykaże brak odpowiedniej podstawy prawnej korzystania z działki, można przejść do analizy możliwych świadczeń.
W zależności od konkretnej sytuacji mogą być rozpatrywane:
wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu na przyszłość,
wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za wcześniejszy okres,
odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości związane z obecnością urządzeń.
Ustalenie podstawy prawnej oraz określenie wartości świadczeń to jednak dwa odrębne etapy. Operat szacunkowy nie służy do rozstrzygnięcia, czy przedsiębiorstwo ma prawo korzystać z działki. Jego zadaniem jest określenie wartości analizowanych roszczeń.
Operat przygotowuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, wykorzystując m.in. dane dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości oraz stawek czynszów dzierżawnych. Pewny Lokal przygotowuje operaty szacunkowe dotyczące urządzeń i służebności przesyłu, a w razie potrzeby może zapewnić również wsparcie prawne.
Więcej informacji o weryfikacji praw przedsiębiorstwa przesyłowego i służebności przesyłu znajdziesz w 66. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:
Obejrzyj nasz film.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
