Luki prawne w umowach najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny został wprowadzony jako rozwiązanie, które ma ułatwiać właścicielowi odzyskanie mieszkania po zakończeniu umowy. W porównaniu ze zwykłym najmem przewiduje dodatkowe zabezpieczenia, w tym oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. W praktyce skuteczność tego rozwiązania zależy jednak od prawidłowego przygotowania dokumentów oraz aktualności wskazanego przez najemcę innego lokalu.

Jak działa najem okazjonalny mieszkania?

Z najmu okazjonalnego może skorzystać właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowę zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. W odróżnieniu od standardowego najmu konieczne jest również przygotowanie dodatkowych dokumentów.

Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się:

• oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania mieszkania, a także wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać;
• oświadczenie właściciela wskazanego lokalu lub innej osoby posiadającej do niego tytuł prawny, zawierające zgodę na zamieszkanie najemcy oraz osób mieszkających razem z nim.

Dodatkowym obowiązkiem właściciela jest zgłoszenie zawarcia umowy naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego. Ma na to 14 dni od rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku powoduje, że właściciel nie może korzystać z części szczególnych rozwiązań przewidzianych dla najmu okazjonalnego.

Samo posiadanie aktu notarialnego nie oznacza jednak, że właściciel może samodzielnie usunąć najemcę z mieszkania. Dokument pozwala zastosować szczególną procedurę egzekucyjną, ale przymusowe opróżnienie lokalu nadal odbywa się zgodnie z przepisami.

Luki prawne w najmie okazjonalnym

Wskazanie innego lokalu – gdzie pojawia się problem?

Jednym z najważniejszych elementów najmu okazjonalnego jest wskazanie przez najemcę mieszkania, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu. Do dokumentów dołącza się zgodę osoby posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania.

Problem może pojawić się już w czasie obowiązywania umowy. Sytuacja dotycząca wskazanego wcześniej mieszkania może się zmienić i najemca może utracić możliwość zamieszkania pod podanym adresem.

Przepisy uwzględniają taką sytuację. Najemca, który straci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ma 21 dni od uzyskania informacji o tym zdarzeniu na wskazanie innego mieszkania oraz przedstawienie nowego oświadczenia osoby posiadającej do niego tytuł prawny.

Jeżeli nie wywiąże się z tego obowiązku, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Nie rozwiązuje to jednak każdego problemu praktycznego. Wypowiedzenie kończy stosunek najmu, ale jeżeli były najemca nie opuszcza mieszkania dobrowolnie, nadal konieczne jest przeprowadzenie odpowiedniej procedury prowadzącej do jego opróżnienia. Z punktu widzenia właściciela istotne jest więc nie tylko posiadanie wymaganych dokumentów w dniu zawarcia umowy, lecz także to, czy wskazany lokal pozostaje faktycznie dostępny.

Akt notarialny a opróżnienie mieszkania

Podstawowym zabezpieczeniem właściciela w najmie okazjonalnym jest notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Jego znaczenie ujawnia się przede wszystkim po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania.

W takim przypadku nie oznacza to jednak prawa właściciela do samodzielnej eksmisji. Nie może on wymienić zamków, usunąć rzeczy byłego najemcy czy odłączyć mediów w celu zmuszenia go do wyprowadzki.

Procedura obejmuje kilka etapów:

• po zakończeniu umowy właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem i wskazujące termin na opuszczenie mieszkania;
• jeżeli najemca nie zastosuje się do żądania, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie skierować sprawę do egzekucji.

To właśnie ten mechanizm stanowi jedną z najważniejszych różnic pomiędzy najmem okazjonalnym a standardową umową najmu. Właściciel dysponuje wcześniej przygotowanym oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji, dzięki czemu nie musi przechodzić klasycznej drogi prowadzącej do uzyskania wyroku nakazującego opróżnienie mieszkania.

Nadal jest to jednak procedura prawna wymagająca spełnienia określonych warunków. Najem okazjonalny nie oznacza więc możliwości natychmiastowego usunięcia byłego najemcy.

Najważniejsze terminy w najmie okazjonalnym

Co się dzieje, gdy wskazany lokal przestaje być dostępny?

To właśnie utrata możliwości zamieszkania pod wskazanym wcześniej adresem jest jednym z problemów praktycznych związanych z konstrukcją najmu okazjonalnego.

Ustawa nakłada w takim przypadku obowiązek działania przede wszystkim na najemcę. Powinien on w ustawowym terminie znaleźć inny lokal i dostarczyć wymagane oświadczenie. Jeżeli tego nie zrobi, wynajmujący uzyskuje podstawę do wypowiedzenia umowy.

W praktyce może więc powstać sytuacja, w której formalne zabezpieczenie przygotowane przy podpisywaniu umowy nie odpowiada już aktualnym okolicznościom. Z tego względu samo zebranie dokumentów na początku najmu nie zawsze przesądza o tym, jak będzie przebiegała procedura po zakończeniu umowy.

Znaczenie ma również prawidłowość samych oświadczeń. Właściciel powinien zwrócić uwagę, czy dokumenty spełniają wymagania przewidziane dla najmu okazjonalnego i czy osoba wyrażająca zgodę na zamieszkanie najemcy rzeczywiście posiada odpowiedni tytuł prawny do wskazanego mieszkania.

Najem okazjonalny – najważniejsze wymogi i terminy

Najem okazjonalny nie daje właścicielowi pełnej gwarancji

Najem okazjonalny zapewnia właścicielowi dodatkowe instrumenty, których nie przewiduje zwykła umowa najmu. Najważniejszym z nich jest możliwość wykorzystania notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji, co może uprościć drogę prowadzącą do odzyskania mieszkania.

Nie oznacza to jednak, że każda umowa nazwana przez strony „najmem okazjonalnym” automatycznie zapewnia korzystanie z tej procedury. Konieczne jest spełnienie wymogów ustawowych, zgromadzenie właściwych załączników oraz zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w wymaganym terminie.

Szczególnego znaczenia nabiera wskazanie innego lokalu. Jeżeli możliwość zamieszkania w nim zostanie utracona, przepisy wymagają od najemcy przedstawienia nowego adresu i kolejnego oświadczenia. Niedopełnienie tego obowiązku może prowadzić do wypowiedzenia umowy, ale nie oznacza, że właściciel może samodzielnie przeprowadzić eksmisję.

Najem okazjonalny może więc ułatwiać dochodzenie opróżnienia mieszkania, ale jego skuteczność zależy od prawidłowego przygotowania umowy i dokumentów oraz od okoliczności występujących w czasie trwania najmu.

Więcej o praktycznych problemach związanych z najmem okazjonalnym i proponowanych zmianach dotyczących relacji właściciel–lokator można dowiedzieć się z 62. odcinka podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/8SR4ZR5mXWo

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Klara Górna

Współpracuje z branżą nieruchomości deweloperskich od początku swojej zawodowej przygody. Po studiach humanistycznych dołączyła do zespołu Odbiór.pl. Inwestycje deweloperskie nie mają przed nią tajemnic. Zna największych polskich deweloperów i ich realizacje, potrafi wymienić największe inwestycje wraz z ciekawostkami na ich temat. W wolnych chwilach przegląda nowe oferty deweloperskie lub chodzi na kurs tańca. Ma dwa koty.