Airbnb w bloku: czy potrzebna jest zgoda wspólnoty?

Airbnb w bloku: czy potrzebna jest zgoda wspólnoty?

Najem mieszkań na doby za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking od lat budzi spory między właścicielami lokali a pozostałymi mieszkańcami budynków. Jednym z najważniejszych pytań jest to, czy wspólnota mieszkaniowa może sprzeciwić się takiej działalności. Planowane regulacje najmu krótkoterminowego w 2026 roku mogą uporządkować tę kwestię, choć wiele zależy od ostatecznego kształtu polskich przepisów.

Airbnb w bloku a obecne przepisy

Obecnie właściciel mieszkania co do zasady nie musi uzyskiwać wcześniejszej zgody wspólnoty tylko dlatego, że chce udostępniać lokal na krótkie pobyty. Nie oznacza to jednak, że taka działalność zawsze jest zgodna z przepisami.

Problemem pozostaje brak jednoznacznej definicji najmu krótkoterminowego. Regularne udostępnianie mieszkań na doby może być traktowane jako działalność zbliżona do usług hotelarskich. Wówczas znaczenie mają również przepisy budowlane i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli plan przewiduje na danym terenie wyłącznie funkcję mieszkaniową, prowadzenie działalności zakwalifikowanej jako hotelarska może zostać zakwestionowane. Po zgłoszeniu sprawy nadzór budowlany może sprawdzić sposób użytkowania nieruchomości, a w określonych przypadkach nakazać przywrócenie jej funkcji mieszkaniowej.

Airbnb w bloku - planowane zmiany

Dlaczego najem krótkoterminowy powoduje konflikty?

Airbnb w bloku nie musi oznaczać problemów dla mieszkańców. Konflikty pojawiają się przede wszystkim wtedy, gdy lokal jest intensywnie wynajmowany, a kolejni goście zakłócają codzienne funkcjonowanie budynku.

Mieszkańcy najczęściej zwracają uwagę na:

• dużą rotację osób korzystających z budynku,
• hałas, nocne imprezy i zakłócanie spokoju,
• obniżenie poczucia bezpieczeństwa,
• trudności z reakcją na powtarzające się problemy.

Z tego względu zakres uprawnień wspólnot mieszkaniowych stał się jednym z ważniejszych elementów dyskusji nad regulacją rynku najmu krótkoterminowego.

Zgoda wspólnoty na Airbnb – dwa projekty zmian

W związku z wdrażaniem nowych zasad dotyczących najmu krótkoterminowego pojawiły się dwie różne koncepcje krajowych regulacji.

Projekt związany z Polską 2050 przewiduje rozwiązanie bardziej restrykcyjne. Zgodnie z jego założeniami rozpoczęcie najmu krótkoterminowego w lokalu mieszkalnym wymagałoby wcześniejszej zgody wspólnoty. Akceptacja miałaby być powiązana z możliwością prowadzenia działalności i uzyskania wymaganego numeru rejestracyjnego.

Takie rozwiązanie mogłoby znacząco ograniczyć rynek najmu na doby w budynkach wielorodzinnych. Uzyskanie zgody wspólnoty może być bowiem trudne, szczególnie tam, gdzie wcześniej dochodziło do konfliktów związanych z krótkimi pobytami.

Inne podejście przewiduje projekt Ministerstwa Sportu i Turystyki. W tym wariancie właściciel nie musiałby uzyskiwać wcześniejszej zgody wspólnoty na rozpoczęcie najmu. Wspólnota otrzymałaby natomiast narzędzia umożliwiające reakcję, gdy działalność rzeczywiście powoduje problemy.

Mogłaby między innymi występować do właściwych organów o przeprowadzenie kontroli i sprawdzenie, czy nieruchomość spełnia wymagane standardy, w tym wymogi związane z bezpieczeństwem przeciwpożarowym.

Rola wspólnoty mieszkaniowej - porównanie modeli regulacji

Rejestr najmu krótkoterminowego a wspólnota

Jednym z najważniejszych elementów planowanych zmian jest stworzenie systemu rejestracji obiektów wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego. Rozwiązanie to ma zwiększyć przejrzystość rynku i ułatwić identyfikowanie mieszkań oraz domów faktycznie oferowanych na krótkie pobyty.

Nowe przepisy mogą więc wyraźniej oddzielić najem krótkoterminowy od klasycznego najmu mieszkaniowego i działalności hotelarskiej. Właściciele będą musieli spełnić określone obowiązki rejestracyjne, natomiast wspólnoty zyskają większe możliwości reagowania na nieprawidłowości.

Czy wspólnota będzie mogła zablokować Airbnb?

Odpowiedź zależy od tego, który model regulacji zostanie ostatecznie przyjęty. Jeżeli wprowadzony zostanie obowiązek uzyskania wcześniejszej zgody wspólnoty, jej brak może uniemożliwić legalne rozpoczęcie najmu krótkoterminowego.

Projekt ministerialny zakłada inne rozwiązanie. Wspólnota nie decydowałaby z góry, czy właściciel może wynajmować swoje mieszkanie na doby. Otrzymałaby jednak narzędzia pozwalające reagować na konkretne problemy i występować o przeprowadzenie odpowiednich kontroli.

Taki model ma pogodzić prawo właściciela do korzystania z nieruchomości z interesem osób mieszkających na stałe w budynku. Zamiast automatycznego zakazu przewiduje możliwość interwencji w przypadkach, w których najem rzeczywiście staje się uciążliwy.

Airbnb a zgoda wspólnoty mieszkaniowej – co dalej?

Planowane zmiany mogą oznaczać większą formalizację rynku najmu krótkoterminowego. Właściciele powinni przygotować się na nowe obowiązki rejestracyjne, natomiast wspólnoty mogą otrzymać skuteczniejsze narzędzia reagowania na uciążliwe lokale.

Ostateczny kształt przepisów zdecyduje, czy zgoda wspólnoty na Airbnb stanie się obowiązkowa, czy też jej rola będzie polegała przede wszystkim na możliwości zgłaszania nieprawidłowości i inicjowania kontroli.

Więcej informacji o planowanych regulacjach, różnicach między projektami oraz przyszłości najmu krótkoterminowego można znaleźć w pełnym odcinku podcastu Pewnego Lokalu. Zachęcamy do obejrzenia materiału i poznania szczegółowej analizy proponowanych zmian.

Obejrzyj odcinek podcastu Pewnego Lokalu na YouTube:https://youtu.be/H7SbAH9WnWU

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.