Artykuł omawia, jak dokładnie analizować księgę wieczystą mieszkania, aby wykryć ewentualne zadłużenie i zatajone wpisy.
Dla wielu z nas, jedną z najważniejszych życiowych decyzji, jakie podejmujemy, jest zakup domu lub mieszkania. Tym bardziej, jeżeli kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym. Dlaczego? Kupując nieruchomość, przejmujemy jej cały „bagaż prawny”, który może przysporzyć nam niemałych problemów. Dlatego tak ważne jest, aby przed zakupem dokładnie przeanalizować wpisy w księdze wieczystej. Sprawdzić, czy nie jest ona obciążona hipoteką, postępowaniem komorniczym, służebnością lub innym ograniczeniem. W dzisiejszym artykule wyjaśnimy, jak odczytywać informacje zawarte w księdze? I jakie wpisy powinny być dla nas sygnałem ostrzegawczym?
Wpisy w księdze wieczystejZacznijmy jednak od początku i wyjaśnijmy, czym dokładnie jest księga wieczysta? Jest ona rejestrem publicznym, w który znajdziemy wszystkie najważniejsze informacje o stanie prawnym danej nieruchomości. Między innymi dane właściciela, opis nieruchomości oraz wszelkiego rodzaju obciążenia, (dot. hipoteki i praw osób trzecich). Dzięki zapoznaniu się z tymi informacjami możemy ocenić, czy zakup danej nieruchomości wiąże się dla nas z ryzykiem.
Zapraszamy na nowy odcinek podcastu o pośrednikach nieruchomości.
Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe, ale ich treść dostępna jest w systemie EKW na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. W ten sposób każdy zainteresowany, może sprawdzić ich treść bez wychodzenia z domu. Wystarczy, że wpisze jej numer.
Przeanalizujmy teraz, jakie niebezpieczne obciążenia nieruchomości ujawniają księgi wieczyste?
Największym zagrożeniem przy zakupie nieruchomości są wpisy dotyczące hipoteki lub toczącej się egzekucji komorniczej. Wielu z nas nie ma świadomości, że hipoteka to zabezpieczenie wierzytelności, które obciąża nieruchomość bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem!
Może się zdarzyć, że kupimy dom lub mieszkanie obciążone hipoteką, a jeżeli właściciel nie spłacał kredytu, to bank zwróci się po naszą nieruchomość. Dlatego każdy wpis w księdze wieczystej ujawniający hipotekę powinien być dokładnie przeanalizowany. Musimy sprawdzić, czy zobowiązanie zostało już spłacone? Czy jedynie nie wykreślono go jeszcze z rejestru?
Innym „alarmowym sygnałem” może być wpis w księdze wieczystej zawierający wzmiankę o wszczęciu egzekucji przez komornika. Nabycie nieruchomości obciążonej taką procedurą jest możliwe. Wiąże się jednak z dodatkowymi formalnościami, kosztami oraz ryzykiem, że nieruchomość zostanie zajęta. W takich przypadkach specjaliści Pewnego Lokalu rekomendują szczegółową analizę nie tylko księgi, ale również akt postępowania egzekucyjnego. A jeżeli to możliwe, rezygnację z nabycia takiej nieruchomości.
Wiemy już, że wpisy dotyczące hipoteki i egzekucji są dla nas sygnałem ostrzegawczym. Tymczasem w KW mogą pojawić się także inne, równie niebezpieczne wpisy, które znajdziemy w dziale III księgi wieczystej. Dotyczą one praw osób trzecich, a dokładniej służebności osobistej i prawa dożywocia.
Służebność oznacza, że ktoś ma prawo przechodzić przez naszą działkę, korzystać z drogi dojazdowej lub nawet wypasać bydło. Może to powodować dla nas dyskomfort i spowodować ograniczenia w korzystaniu a nieruchomości.
Natomiast wpis dotyczący dożywocia, pozwala konkretnej osobie zamieszkiwać nieruchomość do końca życia. Co w tym niebezpiecznego? Zapis ten nie ulega „” po sprzedaży nieruchomości! Możliwa jest zatem sytuacja, że do naszego mieszkania wprowadzi się babcia, ciocia lub wujek poprzedniego właściciela, a my nie będziemy mogli z tym nic zrobić. Zwykle osoby uprawnione do mieszkania na podstawie dożywocia nie chcą się wyprowadzić, a egzekucja tego prawa bywa długotrwała i kosztowna.
Ocena ryzyka wpisów w księdze wieczystejSzczególną uwagę powinniśmy zwrócić także na wzmianki. Są to informacje o złożeniu wniosku, o dokonanie wpisu, który jeszcze nie został rozpatrzony. Treść tego wniosku nie jest jawna i jako przeglądający księgę wieczystą jej nie zobaczymy.
Ujawnia jednak jej numer i kod. A na ich podstawie specjaliści są w stanie oszacować, czego może dotyczyć. Może to być próba wpisania nowej hipoteki, roszczenia czy nawet zajęcia komorniczego. Nie powinniśmy więc ich lekceważyć.
Przeglądając księgi wieczyste, analizujmy także historię wpisów, czyli dokumenty, na podstawie których dokonano zmian w księdze. Dzięki nim możemy ustalić m.in. że nieruchomość ma nieuregulowane prawo własności.
Analiza ksiąg wieczystych jest obowiązkowym elementem decyzji zakupowej nieruchomości. Tylko w ten sposób możemy zyskać pewność, że dom lub mieszkanie nie mają wad prawnych. Pamiętajmy także, że sam fakt, że dany wpis w księdze wieczystej istnieje, nie musi oznaczać problemu. Kluczowe jest jednak zrozumienie jego znaczenia i skutków prawnych. Dlatego przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego warto skorzystać z pomocy prawników Pewnego Lokalu, którzy zidentyfikują zagrożenia i wskażą ich konsekwencje. A jeżeli zajdzie taka potrzeba, przygotują także odpowiednią treść umowy, która zabezpieczy nasze interesy.
Co sprawdzać w poszczególnych działach księgi wieczystej?
| Dział KW | Co zawiera? | Na co zwrócić uwagę? | Co może być ryzykowne? |
| DZIAŁ I-O | Oznaczenie nieruchomości (adres, powierzchnia, nr działki) | Czy dane pokrywają się z rzeczywistością i dokumentami sprzedającego? | Różnice w lokalizacji lub metrażu względem oferty |
| DZIAŁ I-Sp | Spis praw związanych z własnością | Czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej? | Brak służebności drogi lub innego prawa dostępu |
| DZIAŁ II | Właściciel lub użytkownik wieczysty | Czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem? | Nieujawniona współwłasność, osoba zmarła jako właściciel |
| DZIAŁ III | Prawa, roszczenia i ograniczenia | Służebność, prawo dożywocia, wzmianki | Prawo dożywocia, służebność osobista, roszczenia osób trzecich |
| DZIAŁ IV | Hipoteki i zabezpieczenia finansowe | Czy istnieje aktywna hipoteka lub nieaktualny wpis? | Aktywna hipoteka, hipoteka przymusowa, niezaktualizowany wpis bankowy |
Obejrzyj odcinek podcastu o wycieku danych z ksiąg wieczystych.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
