Bank ziemi to kluczowy wskaźnik decydujący o ciągłości inwestycyjnej i stabilności dewelopera na rynku. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, jak zasób gruntów ROBYG (pozwalający na budowę ok. 17,7 tys. mieszkań) wypada na tle branżowych gigantów, w których aglomeracjach spółka posiada najwięcej terenów oraz ile zamierza wydać na kolejne zakupy działek w najbliższych latach.
W najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu dr Piotr Semeniuk rozmawiał z Janem Śpiewakiem o problemach polskiego rynku nieruchomości i sposobie kształtowania przestrzeni miejskiej. Jednym z ważniejszych tematów spotkania był chaos urbanistyczny w Polsce, brak spójnego planowania oraz spór dotyczący tego, czy miasta powinny się dogęszczać, czy rozwijać na obrzeżach.
Rozmówcy zastanawiali się również, czy krytyka tzw. patodeweloperki rzeczywiście stoi w sprzeczności z postulatem ograniczenia suburbanizacji. Jan Śpiewak wskazywał, że odpowiedzią na te problemy może być dobrze zaplanowana, zwarta zabudowa miejska.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
W trakcie rozmowy Jan Śpiewak zwrócił uwagę na problemy związane z planowaniem przestrzennym w Polsce. Jego zdaniem sposób zagospodarowywania przestrzeni znacząco odbiega od standardów widocznych w wielu innych państwach europejskich. Jako przykłady wskazywał między innymi Czechy, Słowację i Litwę, gdzie – w jego ocenie – większą wagę przywiązuje się do zachowania ładu przestrzennego.
Śpiewak podkreślał, że jednym ze źródeł obecnej sytuacji jest brak wystarczająco silnych mechanizmów pozwalających kompleksowo planować rozwój miast. Znaczna część przestrzeni pozostaje poza miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, co utrudnia prowadzenie spójnej polityki urbanistycznej.
W efekcie poszczególne inwestycje mogą powstawać bez szerszego spojrzenia na rozwój całej dzielnicy. Problemem staje się wówczas nie tylko wygląd nowych budynków, lecz także układ ulic, dostęp do infrastruktury, terenów zielonych i przestrzeni wspólnych.
Chaos urbanistyczny w Polsce - dlaczego miasta rosną bez planuDr Piotr Semeniuk zwrócił uwagę na pozorną sprzeczność pojawiającą się w debacie o rozwoju polskich miast. Z jednej strony ruchy miejskie krytykują suburbanizację, czyli przenoszenie zabudowy coraz dalej od centrum. Z drugiej – sprzeciwiają się części inwestycji prowadzących do zwiększenia gęstości zabudowy w już istniejących dzielnicach.
Prowadzący postawił więc pytanie, gdzie powinna przebiegać granica między ochroną komfortu obecnych mieszkańców a potrzebą efektywnego wykorzystywania terenów znajdujących się w granicach miasta.
Rozlewanie się zabudowy oznacza bowiem konieczność rozbudowy infrastruktury drogowej, transportu publicznego oraz innych usług miejskich. Jednocześnie nadmierne zagęszczanie istniejących osiedli może prowadzić do pogorszenia warunków życia, szczególnie gdy nowe inwestycje powstają bez odpowiedniego planu.
Jan Śpiewak argumentował, że rozwiązaniem nie jest ani niekontrolowana suburbanizacja, ani przypadkowe dogęszczanie zabudowy. Jako alternatywę wskazał model nowego urbanizmu, pozwalający połączyć stosunkowo dużą liczbę mieszkańców z dobrze zaprojektowaną przestrzenią.
W jego ocenie właściwie zaplanowana dzielnica powinna opierać się między innymi na:
Takie podejście pozwala zwiększać intensywność wykorzystania terenów miejskich bez konieczności stawiania bardzo wysokich budynków lub maksymalnego zabudowywania każdej dostępnej działki.
W rozmowie pojawiły się także przykłady konkretnych części Warszawy. Jan Śpiewak wskazał Miasteczko Wilanów jako obszar, który – mimo pewnych wad – został zrealizowany według stosunkowo spójnej koncepcji urbanistycznej. Charakterystyczne są tam kwartały zabudowy, umiarkowana wysokość budynków oraz czytelniejsza struktura ulic.
Drugim przykładem była stara Praga-Północ. Tradycyjna zabudowa pierzejowa pokazuje, że stosunkowo duża gęstość może współistnieć z przestrzenią miejską przeznaczoną nie tylko dla mieszkańców budynków, ale również dla pieszych, usług i lokalnego życia społecznego.
Przykłady te posłużyły rozmówcom do pokazania różnicy pomiędzy planowym rozwojem całego fragmentu miasta a pojedynczymi inwestycjami realizowanymi bez odpowiedniego powiązania z otoczeniem.
Trzy modele rozwoju miasta - porównanie wniosków z rozmowyWażnym wnioskiem z dyskusji było rozróżnienie pomiędzy samą gęstością zabudowy a sposobem jej projektowania. Krytyka tzw. patodeweloperki nie musi oznaczać sprzeciwu wobec zwartego miasta.
Według stanowiska przedstawionego przez Jana Śpiewaka problem pojawia się przede wszystkim wtedy, gdy maksymalizacja powierzchni zabudowy odbywa się kosztem jakości przestrzeni. Racjonalne dogęszczanie powinno natomiast uwzględniać układ całej dzielnicy, dostęp do światła, ulice oraz przestrzeń wspólną.
Tym samym ograniczenie suburbanizacji nie musi prowadzić do pogorszenia warunków mieszkaniowych. Rozmowa pokazała, że pomiędzy rozlewaniem się miast a chaotycznym dogęszczaniem istnieje trzecia możliwość – zwarta, ale kompleksowo zaplanowana zabudowa.
|
Model rozwoju |
Główna cecha |
Potencjalny skutek |
Ocena w rozmowie |
|
Suburbanizacja |
Rozlewanie zabudowy na obrzeża |
Większe koszty transportu i infrastruktury |
Krytyczna |
|
Punktowe dogęszczanie |
Nowe budynki bez spójnego planu dzielnicy |
Ryzyko chaosu i pogorszenia jakości przestrzeni |
Krytyczna |
|
Nowy urbanizm |
Kwartały, sieć ulic, umiarkowana wysokość |
Duża gęstość przy zachowaniu jakości życia |
Pozytywna |
|
Zabudowa kwartałowa |
Budynki ok. 6–8 pięter i czytelne pierzeje |
Zwarta i uporządkowana tkanka miejska |
Pozytywna |
Rozmowa dr. Piotra Semeniuka z Janem Śpiewakiem pokazała, że dyskusja o chaosie urbanistycznym nie sprowadza się wyłącznie do pytania o to, ile nowych budynków powinno powstawać w miastach. Równie istotne jest to, w jaki sposób projektuje się całe dzielnice i jak nowe inwestycje wpisują się w istniejącą tkankę miejską.
Jan Śpiewak opowiedział się za modelem zwartego miasta opartego na umiarkowanie wysokiej zabudowie kwartałowej, gęstej sieci ulic i odpowiednio zaprojektowanych przestrzeniach publicznych. W takim ujęciu większa gęstość zaludnienia nie musi oznaczać pogorszenia jakości życia, jeżeli rozwój odbywa się według spójnych zasad urbanistycznych.
Więcej o chaosie przestrzennym, dogęszczaniu miast i innych problemach polskiego rynku mieszkaniowego można dowiedzieć się w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu, w którym dr Piotr Semeniuk rozmawia z Janem Śpiewakiem:
Zapraszamy do wysłuchania 55. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Janem Śpiewakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 54. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 53. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
