Ciepłociąg przebiegający przez prywatną działkę może ograniczać sposób korzystania z nieruchomości, mimo że przewody najczęściej znajdują się pod ziemią. Operator sieci może potrzebować dostępu do rurociągu w celu kontroli, naprawy, wymiany izolacji, usunięcia awarii albo modernizacji infrastruktury. Na działce mogą znajdować się również komory ciepłownicze, włazy, armatura lub inne elementy dostępne z powierzchni.
Zgodnie z art. 305¹ Kodeksu cywilnego przedsiębiorca może korzystać z nieruchomości w oznaczonym zakresie zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych. Jeżeli właściciel i przedsiębiorca nie dojdą do porozumienia, art. 305² umożliwia ustanowienie służebności za odpowiednim wynagrodzeniem.
Nie.
Zapraszamy do wysłuchania 66. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Sam fakt, że przez działkę przebiegają rury sieci ciepłowniczej, nie oznacza jeszcze, że istnieje formalnie ustanowiona służebność.
Przedsiębiorstwo może korzystać z nieruchomości na podstawie:
Brak wpisu w księdze wieczystej nie przesądza jeszcze, że przedsiębiorstwo korzysta z działki bez tytułu.
Zakres służebności powinien być dokładnie określony.
Może obejmować m.in.:
Nie oznacza to jednak prawa do swobodnego korzystania z całej nieruchomości.
Służebność powinna obejmować tylko taki zakres, jaki jest rzeczywiście potrzebny do prawidłowego korzystania z infrastruktury.
Nie istnieje jedna ustawowa szerokość pasa służebności dla wszystkich sieci ciepłowniczych.
Pas powinien odpowiadać rzeczywistym potrzebom eksploatacji urządzenia.
Znaczenie mogą mieć:
Aktualne przepisy dotyczące wyceny definiują pas służebności jako obszar potrzebny przedsiębiorcy do wykonywania uprawnień wynikających z treści służebności.
Nie powinno się więc przyjmować przypadkowej szerokości wyłącznie dlatego, że taka wartość pojawia się w innym operacie albo w wytycznych dla innej sieci.
Te pojęcia nie muszą oznaczać tego samego.
Pas służebności to teren, z którego przedsiębiorstwo może korzystać w zakresie określonym prawem.
Strefa techniczna lub ochronna może natomiast obejmować szerszy obszar, na którym obowiązują ograniczenia dotyczące np. zabudowy, nasadzeń lub prowadzenia innych instalacji.
Przy wycenie trzeba więc ustalić:
Nie powinno się automatycznie wyceniać całej strefy technicznej tak samo jak pasa faktycznego korzystania.
Może się należeć, jeżeli ustanawiana jest służebność przesyłu.
Art. 305² KC mówi o odpowiednim wynagrodzeniu, ale nie określa jednej kwoty ani stawki za metr kwadratowy.
Wynagrodzenie zależy od:
Aktualne rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości przewiduje kilka metod.
Jeżeli istnieją odpowiednie dane rynkowe, można zastosować podejście porównawcze.
Jeżeli dostępne są czynsze za korzystanie z podobnych nieruchomości przez podobne urządzenia, możliwe jest podejście dochodowe.
Dopiero przy braku takich danych stosuje się mechanizm:
powierzchnia pasa służebności × wartość jednostkowa gruntu × współczynnik korzystania.
Jeżeli ciepłociąg znajduje się pod ziemią, jest traktowany jako urządzenie podziemne.
Przy braku odpowiednich danych rynkowych współczynnik korzystania można przyjąć zasadniczo na poziomie:
do 0,3.
Nie oznacza to jednak automatycznego zastosowania 0,3. Współczynnik powinien odpowiadać rzeczywistemu stopniowi ingerencji przedsiębiorstwa w prawo właściciela. Rozporządzenie dopuszcza też w szczególnych przypadkach współczynnik wyższy.
Załóżmy:
Obliczenie:
200 × 400 zł × 0,25 = 20 000 zł
W tym uproszczonym przykładzie orientacyjna wartość służebności wynosi 20 000 zł.
Nie jest to jednak gotowa wycena.
W konkretnej sprawie trzeba sprawdzić również wpływ ciepłociągu na pozostałą część działki oraz ewentualne elementy naziemne.
Komora ciepłownicza może zwiększać zakres obciążenia nieruchomości.
Jeżeli znajduje się na działce, przedsiębiorstwo może potrzebować regularnego dostępu do:
Taki obszar może być użytkowany intensywniej niż część działki, pod którą przebiega wyłącznie podziemna rura.
Rozporządzenie pozwala dzielić pas służebności na jednorodne obszary korzystania i przypisywać im różne współczynniki.
Oznacza to, że teren wokół komory może być oceniany inaczej niż pozostała część pasa.
Przebieg sieci może mieć duże znaczenie dla działki budowlanej.
Ciepłociąg może wpływać na:
Jeżeli rury przebiegają przez środek niewielkiej działki budowlanej, wpływ na możliwość zagospodarowania może być znacznie większy niż wtedy, gdy sieć biegnie przy granicy.
Dlatego sama powierzchnia pasa nie zawsze pokazuje cały ekonomiczny skutek obciążenia.
Tak, jeśli rzeczywiście ogranicza jej użyteczność.
Znaczenie ma m.in.:
Przepisy dotyczące wyceny nakazują uwzględniać nie tylko prawa przedsiębiorcy, lecz także zakres ograniczeń właściciela w korzystaniu z nieruchomości.
Co najbardziej wpływa na wartość służebności ciepłociągu?Ciepłociąg może być urządzeniem podziemnym, ale na działce mogą znajdować się również elementy dostępne z powierzchni.
Przykładem są:
Ma to znaczenie przy wycenie.
Rozporządzenie przewiduje bowiem przy braku danych rynkowych:
Na jednej działce mogą więc występować różne strefy wymagające odmiennej oceny.
Tabela 1. Od czego zależy wynagrodzenie za ciepłociąg?
Element | Znaczenie dla wyceny |
wartość gruntu | im droższa nieruchomość, tym zwykle większa wartość obciążenia |
powierzchnia pasa | większy pas może zwiększać wynagrodzenie |
możliwość zabudowy | ograniczenia inwestycyjne mogą mieć bardzo duże znaczenie |
przebieg ciepłociągu | trasa przez środek działki zwykle bardziej ogranicza nieruchomość |
komory ciepłownicze | mogą zwiększać zakres korzystania |
dostęp operatora | wpływa na stopień ingerencji |
elementy naziemne | mogą wymagać zastosowania innej oceny niż sama rura |
Jeżeli ma odpowiedni tytuł prawny, służebność może obejmować dostęp do sieci.
Prawo może obejmować:
Dlatego w umowie warto określić:
Trzeba rozróżnić dwa zagadnienia:
ustanowienie służebności na przyszłość
oraz
wynagrodzenie za wcześniejsze korzystanie z nieruchomości.
Nie są to te same roszczenia.
Przed wystąpieniem z żądaniem warto ustalić:
Może próbować, szczególnie przy starszej infrastrukturze.
Samo wieloletnie istnienie ciepłociągu nie oznacza jednak automatycznie, że służebność została skutecznie zasiedziana.
Trzeba badać:
W przypadku urządzeń istniejących przed 3 sierpnia 2008 r. kwestia zasiedzenia wymaga obecnie szczególnie ostrożnej analizy.
Można próbować uzgodnić przebudowę sieci.
Nie oznacza to jednak automatycznie, że operator musi wykonać ją na własny koszt.
Znaczenie mają:
Ciepłociąg na działce – co sprawdzić?Najważniejsze jest ustalenie rzeczywistego zakresu obciążenia nieruchomości.
Nie należy ograniczać wyceny wyłącznie do powierzchni samych rur.
Trzeba uwzględnić:
Przy braku danych rynkowych aktualne przepisy pozwalają dla urządzeń podziemnych zastosować współczynnik korzystania zasadniczo do 0,3, ale w szczególnych przypadkach może on być wyższy.
Dlatego nie istnieje jedna ogólnopolska „stawka za ciepłociąg”. Każda nieruchomość wymaga indywidualnej oceny, a wysokość odpowiedniego wynagrodzenia zależy od rzeczywistego zakresu ograniczenia prawa własności.
Obejrzyj nasz film.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
