Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu nie musi mieć jednej formy. W praktyce właściciel nieruchomości może otrzymać jednorazową kwotę albo świadczenie wypłacane okresowo, np. raz w roku. Oba rozwiązania są dopuszczalne, ale prowadzą do zupełnie innych skutków ekonomicznych.
Kodeks cywilny nie wskazuje, że wynagrodzenie musi być wypłacone jednorazowo. Art. 305² k.c. mówi jedynie o „odpowiednim wynagrodzeniu” za ustanowienie służebności przesyłu.
Sąd Najwyższy potwierdził, że wynagrodzenie może zostać ustalone zarówno jako świadczenie płatne z góry, jak i jako świadczenie okresowe. Kluczowe jest jednak to, aby rekompensowało ono właścicielowi skutki ograniczenia prawa własności.
Zapraszamy do wysłuchania 66. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Najprostsza różnica dotyczy sposobu wypłaty.
Przy wynagrodzeniu jednorazowym właściciel otrzymuje całą ustaloną kwotę w jednym terminie, np. po podpisaniu aktu notarialnego albo po uprawomocnieniu się orzeczenia sądu.
Przy wynagrodzeniu okresowym kwota jest dzielona na cykliczne świadczenia, np. roczne.
W obu przypadkach chodzi jednak o tę samą podstawę prawną – wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu.
Tabela 1. Czym różni się jednorazowe i okresowe wynagrodzenie za służebność przesyłu?
Element | Wynagrodzenie jednorazowe | Wynagrodzenie okresowe |
Sposób wypłaty | cała kwota od razu | płatność np. co rok |
Przewidywalność | wysoka | zależy od warunków umowy |
Korzyść dla właściciela | szybkie uzyskanie pełnej kwoty | regularny dochód przez dłuższy okres |
Ryzyko zmian wartości pieniądza | ponosi je głównie przedsiębiorca po wypłacie | większe znaczenie ma waloryzacja |
Łatwość rozliczeń | prostsza | bardziej rozbudowana |
Popularność w praktyce | bardzo częsta | dopuszczalna, ale mniej typowa |
Znaczenie długości trwania służebności | wycena musi uwzględnić cały okres | świadczenie rozłożone w czasie |
Tak.
Sąd Najwyższy wskazał, że odpowiednie wynagrodzenie może być ustalone zarówno jako świadczenie jednorazowe, jak i okresowe. Nie ma więc przeszkód, aby właściciel otrzymywał np. określoną kwotę każdego roku.
Takie rozwiązanie może być korzystne, gdy właściciel nie chce „sprzedawać” prawa do korzystania z części nieruchomości za jedną kwotę, ale woli otrzymywać regularne świadczenie.
Trzeba jednak odpowiednio skonstruować umowę. Przy okresowym wynagrodzeniu szczególnie ważne stają się:
W praktyce bardzo często stosuje się jednorazowe wynagrodzenie.
Jest ono prostsze zarówno dla przedsiębiorstwa przesyłowego, jak i właściciela gruntu. Po ustaleniu wartości służebności strony określają jedną kwotę, która ma rekompensować trwałe lub wieloletnie ograniczenie prawa własności.
W orzecznictwie można znaleźć liczne przypadki zasądzenia jednorazowych kwot. Przykładowo w jednej ze spraw Sąd Najwyższy analizował przypadek, w którym ostatecznie przyznano właścicielowi 50 201 zł jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
Nie jest to jednak stawka referencyjna dla innych nieruchomości. Kwota wynikała z konkretnego zakresu służebności i wartości danej nieruchomości.
Co do zasady trzeba uważać, aby nie doszło do podwójnego wynagrodzenia za ten sam zakres ograniczenia prawa własności.
W jednej z wcześniejszych spraw właściciel domagał się zarówno jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności, jak i corocznych opłat za dalsze jej trwanie. Biegły oszacował wówczas m.in. jednorazowe wynagrodzenie na 37 184 zł oraz roczne świadczenie na 4 060,12 zł.
Nie oznacza to jednak, że właściciel automatycznie ma prawo do obu świadczeń jednocześnie.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności ma rekompensować ograniczenie prawa własności jako całość. Jeżeli ten sam uszczerbek został już uwzględniony w jednorazowej kwocie, nie powinien zostać drugi raz wynagradzany pod inną nazwą.
Dlatego przy konstruowaniu umowy trzeba jasno określić, za co dokładnie płacone jest każde świadczenie.
Jednorazowa kwota powinna odpowiadać pełnemu ekonomicznemu ciężarowi ustanowienia służebności.
Sąd Najwyższy podkreśla, że „odpowiednie wynagrodzenie” powinno uwzględniać wszystkie czynniki wpływające na zakres ingerencji w prawo własności.
W praktyce znaczenie mogą mieć:
Jednorazowa kwota nie powinna być więc utożsamiana z prostą ceną „za metr kwadratowy”.
Wynagrodzenie okresowe powinno odpowiadać temu samemu rodzajowi obciążenia, tylko rozłożonemu w czasie.
Można je porównać do ekonomicznej rekompensaty za dalsze ograniczone korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo.
Jeżeli ustalono np. płatność roczną, warto wskazać w umowie:
Bez mechanizmu waloryzacji świadczenie, które dziś wydaje się odpowiednie, po kilkunastu latach może mieć znacznie niższą realną wartość.
Nie ma jednej odpowiedzi.
Jednorazowe wynagrodzenie jest zwykle korzystniejsze dla osoby, która chce otrzymać dużą kwotę od razu i nie chce w przyszłości zajmować się rozliczeniami.
Okresowe wynagrodzenie może być korzystniejsze dla właściciela, który:
Jednorazowe czy okresowe wynagrodzenie?Załóżmy, że rzeczoznawca ustali wartość prawa odpowiadającego służebności na 40 000 zł.
Możliwe są dwa warianty.
Wariant 1 – jednorazowy
Właściciel otrzymuje:
40 000 zł jednorazowo.
Po wypłacie nie otrzymuje już kolejnych świadczeń za samo ustanowienie tej samej służebności.
Wariant 2 – okresowy
Strony ustalają np.:
3 000 zł rocznie przez określony czas, z możliwością waloryzacji.
W tym przypadku trzeba jednak sprawdzić, czy suma świadczeń, ich długość i mechanizm waloryzacji nadal odpowiadają wartości ograniczenia prawa własności.
Nie istnieje ustawowy wzór mówiący, że roczna rata musi stanowić określony procent wartości jednorazowej.
Nie ma ustawowej stawki.
Może być ona ustalana m.in. na podstawie:
W praktyce rzeczoznawca może wyliczać zarówno jednorazową wartość służebności, jak i odpowiadającą jej wartość roczną.
W jednej ze spraw, o której pisał Sąd Najwyższy, biegły oszacował roczne wynagrodzenie na 4 060,12 zł, przy jednoczesnym jednorazowym oszacowaniu wartości służebności na 37 184 zł.
To dobrze pokazuje, że oba warianty można matematycznie wycenić, ale nie powinny automatycznie kumulować się jako podwójne świadczenie za ten sam uszczerbek.
W większości długoletnich umów warto to rozważyć.
Bez waloryzacji kwota 2 000 zł rocznie może po 15 czy 20 latach mieć zupełnie inną wartość ekonomiczną niż w dniu podpisania umowy.
Mechanizm waloryzacji może odwoływać się np. do:
Warunek powinien być opisany możliwie precyzyjnie, tak aby nie prowadził do sporów.
To zależy od treści umowy lub orzeczenia.
Służebność przesyłu co do zasady trwa tak długo, jak istnieje potrzeba korzystania z urządzeń przesyłowych. Kodeks cywilny przewiduje, że służebność przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub urządzeń i wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.
W przypadku wynagrodzenia okresowego trzeba więc jasno wskazać, czy płatności trwają:
Ustawa o PIT przewiduje zwolnienie dla wynagrodzenia otrzymanego za ustanowienie służebności przesyłu. Wynika to z art. 21 ust. 1 pkt 120a ustawy o PIT.
Przy bardziej złożonych rozliczeniach, zwłaszcza jeżeli umowa przewiduje dodatkowe świadczenia niezwiązane bezpośrednio z ustanowieniem służebności, warto jednak sprawdzić skutki podatkowe konkretnej konstrukcji.
Jeżeli przedsiębiorstwo proponuje jednorazową zapłatę, właściciel powinien przede wszystkim sprawdzić, czy uwzględnia ona cały zakres przyszłego obciążenia.
Warto ustalić:
Przy wynagrodzeniu okresowym trzeba z kolei szczególnie dokładnie opisać zasady waloryzacji i terminy płatności.
Jednorazowe a okresowe wynagrodzenie – najważniejsze różniceNajczęściej spotyka się wynagrodzenie jednorazowe, ponieważ jest łatwiejsze w rozliczeniu i zamyka kwestię płatności już przy ustanowieniu służebności.
Nie oznacza to jednak, że świadczenie okresowe jest rozwiązaniem gorszym. Sąd Najwyższy potwierdził, że obie formy są dopuszczalne.
Wybór powinien zależeć przede wszystkim od:
Najważniejsze jest to, aby wynagrodzenie – niezależnie od formy – było rzeczywiście odpowiednie i rekompensowało właścicielowi konsekwencje trwałego ograniczenia jego prawa do nieruchomości.
Obejrzyj nasz film.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
