Przepisy Kodeksu cywilnego określają podstawowe zasady służebności przesyłu, ale wiele praktycznych problemów zostało doprecyzowanych dopiero w orzecznictwie Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego.
Dotyczy to przede wszystkim:
Właściciel działki nie powinien więc analizować swojej sytuacji wyłącznie na podstawie art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego. Przy wielu sporach równie istotne jest to, jak przepisy zostały zinterpretowane przez sądy.
Zapraszamy do wysłuchania 66. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Jedno z najważniejszych nowszych orzeczeń dotyczy możliwości doliczania okresu korzystania z nieruchomości sprzed 3 sierpnia 2008 r., czyli sprzed wprowadzenia do Kodeksu cywilnego służebności przesyłu.
Sąd Najwyższy odszedł od wcześniejszej dominującej linii orzeczniczej i uznał, że przed wprowadzeniem służebności przesyłu nie mógł biec termin zasiedzenia prawa odpowiadającego treściowo tej służebności. SN zwrócił uwagę m.in. na zasadę zamkniętego katalogu praw rzeczowych oraz zakaz działania prawa wstecz.
To bardzo ważne dla właścicieli nieruchomości, ponieważ przez wiele lat przedsiębiorstwa przesyłowe powoływały się na wcześniejsze orzeczenia pozwalające doliczać okres posiadania sprzed 2008 r.
Trybunał Konstytucyjny poszedł w tym samym kierunku.
W wyroku z 2 grudnia 2025 r. TK uznał za niezgodną z Konstytucją taką wykładnię art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 KC, która pozwalała przedsiębiorcy przesyłowemu albo Skarbowi Państwa przed wejściem w życie art. 305¹–305⁴ KC nabywać przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu.
Orzeczenie to ma bardzo duże znaczenie dla sporów dotyczących starych linii energetycznych, gazociągów czy wodociągów.
Nie oznacza jednak, że każda sprawa o zasiedzenie urządzeń istniejących od kilkudziesięciu lat automatycznie kończy się na korzyść właściciela. Nadal trzeba badać historię urządzeń, decyzje administracyjne i ewentualne inne tytuły prawne.
Sąd Najwyższy podkreślił, że art. 305² KC nie zawiera szczegółowego wzoru obliczania wynagrodzenia za ustanowienie służebności.
Sąd powinien więc uwzględnić wszystkie czynniki wpływające na skalę ograniczenia prawa własności.
Wynagrodzenie ma rekompensować konsekwencje ustanowienia służebności i uwzględniać stopień ingerencji przedsiębiorstwa w nieruchomość.
Co ważne, SN potwierdził również, że wynagrodzenie może zostać ustalone:
W każdym przypadku musi jednak pozostawać wynagrodzeniem za ustanowienie służebności.
W sprawie dotyczącej sieci wodociągowej Sąd Najwyższy analizował zakres terenu potrzebnego przedsiębiorstwu do korzystania z urządzeń.
W orzeczeniu zaakcentowano, że służebność przesyłu ma charakter czynny i obejmuje konkretne działania przedsiębiorcy, takie jak:
Pas służebności powinien więc odpowiadać rzeczywistym warunkom eksploatacji urządzenia i zabezpieczać teren rzeczywiście potrzebny do obsługi sieci.
To ważny argument przeciwko automatycznemu przyjmowaniu dowolnie szerokich pasów wskazanych przez przedsiębiorstwo.
Sąd Najwyższy rozstrzygnął również bardzo praktyczny problem: czy pozew o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości przerywa bieg zasiedzenia służebności.
Odpowiedź była negatywna.
Samo dochodzenie wynagrodzenia za wcześniejsze korzystanie z gruntu nie przerywa biegu zasiedzenia.
W praktyce oznacza to, że właściciel nie powinien zakładać, iż wystąpienie wyłącznie o pieniądze zabezpiecza go przed ewentualnym zasiedzeniem prawa przez przedsiębiorstwo.
W uchwale z 30 listopada 2016 r. Sąd Najwyższy przyjął, że właściciel nieruchomości obciążonej wskutek zasiedzenia służebnością przesyłu nie może żądać wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości za okres poprzedzający zasiedzenie.
To stanowisko przez lata miało duże znaczenie praktyczne.
Trzeba jednak czytać je dziś ostrożnie w kontekście nowszego orzecznictwa dotyczącego samej dopuszczalności wcześniejszego zasiedzenia oraz wyroku TK z 2025 r.
Dlatego nie należy mechanicznie stosować starszych tez bez sprawdzenia, czy nadal odpowiadają aktualnej sytuacji prawnej konkretnej sprawy.
W sprawie II CSK 444/09 Sąd Najwyższy wskazał, że wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności nie powinno się ustalać dokładnie tak samo jak czynszu za pełny najem albo dzierżawę.
Powód jest prosty: właściciel zazwyczaj nadal korzysta z nieruchomości, choć jego prawo jest ograniczone.
Dlatego wysokość wynagrodzenia powinna uwzględniać rzeczywisty stopień ingerencji przedsiębiorstwa w prawo własności.
Jak orzecznictwo wpływa na sprawę o służebność?Tak.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego wielokrotnie wskazywano, że służebność powinna być ustanawiana tylko w zakresie koniecznym do osiągnięcia jej celu.
Nie powinna więc obejmować większego terenu wyłącznie dlatego, że przedsiębiorstwo chciałoby uzyskać bardziej komfortowy dostęp do urządzeń.
Znaczenie ma:
Takie podejście pojawia się m.in. w orzecznictwie dotyczącym zakresu służebności i wysokości wynagrodzenia.
Najważniejsze orzeczenia – tabela 1.
Orzeczenie | Najważniejszy wniosek |
SN III CZP 108/22, 24.02.2023 | przed 3.08.2008 r. nie mógł biec termin zasiedzenia prawa odpowiadającego służebności przesyłu |
TK P 10/16, 2.12.2025 | dawna wykładnia pozwalająca na takie zasiedzenie przed 2008 r. została uznana za niezgodną z Konstytucją |
SN II CSKP 2313/22 | wynagrodzenie powinno rekompensować rzeczywisty zakres ingerencji i może być jednorazowe albo okresowe |
SN IV CSK 169/19 | pas służebności powinien odpowiadać rzeczywistym potrzebom eksploatacji sieci |
SN III CZP 45/14 | pozew o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie przerywa zasiedzenia |
SN III CZP 77/16 | starsza linia: po zasiedzeniu brak wynagrodzenia za okres sprzed zasiedzenia |
SN II CSK 444/09 | wynagrodzenie za korzystanie powinno uwzględniać stopień ingerencji, a nie pełną stawkę najmu |
Orzecznictwo w sprawach służebności przesyłu jest dobrym przykładem tego, że pogląd dominujący przez wiele lat może zostać zakwestionowany.
Dotyczy to szczególnie zasiedzenia.
Starsze orzeczenia często przyjmowały, że przed 2008 r. przedsiębiorstwo mogło posiadać służebność gruntową o treści odpowiadającej służebności przesyłu, a okres ten można było następnie uwzględniać przy zasiedzeniu.
W 2023 r. Sąd Najwyższy odszedł od tej koncepcji.
W 2025 r. Trybunał Konstytucyjny uznał wcześniejszą wykładnię umożliwiającą takie nabycie przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu za niezgodną z Konstytucją.
Dlatego przy powoływaniu się na wyrok sprzed kilku lub kilkunastu lat trzeba zawsze sprawdzić, czy jego teza pozostaje aktualna.
Jak zmieniało się podejście sądów do zasiedzenia?Orzecznictwo ma znaczenie praktyczne przede wszystkim w czterech obszarach.
Najważniejsze jest więc nie samo znalezienie wyroku o podobnej sprawie, ale sprawdzenie jego daty, sygnatury, stanu faktycznego i aktualności przyjętej w nim wykładni.
W sprawach dotyczących starych urządzeń przesyłowych szczególne znaczenie mają dziś rozstrzygnięcia z 2023–2026 r., ponieważ właśnie w tym okresie doszło do istotnej zmiany podejścia do zasiedzenia służebności przesyłu.
Obejrzyj nasz film.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
