Przewód kanalizacyjny przebiegający przez prywatną działkę może ograniczać sposób korzystania z nieruchomości, nawet jeśli cała infrastruktura znajduje się pod ziemią. Przedsiębiorstwo może potrzebować dostępu do sieci w celu kontroli, czyszczenia, naprawy, usunięcia awarii albo wymiany przewodu, a właściciel może mieć ograniczone możliwości zabudowy części działki.
Zgodnie z art. 305¹ Kodeksu cywilnego przedsiębiorca może korzystać z nieruchomości w oznaczonym zakresie zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych. Jeżeli przedsiębiorstwo odmawia zawarcia umowy, właściciel może żądać ustanowienia służebności za odpowiednim wynagrodzeniem.
Najważniejsze jest jednak dokładne ustalenie:
Zapraszamy do wysłuchania 66. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Nie.
Samo istnienie rury kanalizacyjnej nie oznacza jeszcze, że ustanowiono służebność.
Przedsiębiorstwo może korzystać z nieruchomości na podstawie:
Dlatego właściciel powinien najpierw sprawdzić księgę wieczystą oraz zwrócić się do operatora sieci o wskazanie podstawy korzystania z nieruchomości.
Brak wpisu w księdze wieczystej nie zawsze oznacza automatycznie, że kanalizacja znajduje się na działce bez podstawy prawnej.
Zakres powinien odpowiadać rzeczywistym potrzebom eksploatacji sieci.
Służebność może obejmować m.in.:
Sąd Najwyższy w sprawach dotyczących sieci wodociągowej podkreślał, że pas służebności powinien umożliwiać realne wykonywanie napraw, konserwacji i dostępu do infrastruktury oraz odpowiadać warunkom eksploatacji sieci. Ten sam mechanizm prawny ma znaczenie przy innych urządzeniach podziemnych, w tym kanalizacji.
Nie istnieje jedna ustawowa szerokość dla wszystkich sieci kanalizacyjnych.
Pas powinien odpowiadać obszarowi rzeczywiście potrzebnemu do:
Jego szerokość może zależeć m.in. od:
Aktualne rozporządzenie definiuje pas służebności jako część nieruchomości niezbędną przedsiębiorcy do wykonywania uprawnień wynikających z treści służebności.
Nie zawsze.
To ważne rozróżnienie.
Pas służebności dotyczy przede wszystkim obszaru potrzebnego przedsiębiorstwu do wykonywania jego praw.
Natomiast dodatkowe ograniczenia techniczne lub budowlane mogą obejmować większy teren.
Przykładowo przedsiębiorstwo może potrzebować określonego pasa do wykonania wykopu, ale właściciel może być dodatkowo ograniczony w lokalizacji fundamentów, ciężkich obiektów albo innych urządzeń.
Nie należy więc automatycznie zakładać, że każda techniczna odległość od kanalizacji jest jednocześnie powierzchnią służebności wycenianą identycznie.
Może się należeć, jeżeli ustanawiana jest służebność przesyłu.
Art. 305² KC przewiduje odpowiednie wynagrodzenie, ale nie określa jednej stawki ani ceny za m².
Wynagrodzenie zależy m.in. od:
Dlatego dwa podobne przewody kanalizacyjne mogą mieć zupełnie inną wartość służebności na dwóch różnych nieruchomościach.
Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości przewiduje kilka metod.
Jeżeli istnieją odpowiednie dane rynkowe, wartość służebności może zostać określona w podejściu porównawczym.
Jeżeli dostępne są wiarygodne czynsze dotyczące podobnych urządzeń na podobnych nieruchomościach, możliwe jest podejście dochodowe.
Dopiero przy braku takich danych stosuje się mechanizm:
powierzchnia pasa służebności × wartość 1 m² gruntu × współczynnik korzystania.
Kanalizacja jest co do zasady urządzeniem podziemnym.
Przy braku odpowiednich danych rynkowych rozporządzenie pozwala przyjąć współczynnik korzystania dla urządzeń podziemnych na poziomie:
Nie oznacza to jednak, że dla każdej kanalizacji stosuje się automatycznie 0,3. Współczynnik powinien odpowiadać rzeczywistemu stopniowi ingerencji przedsiębiorstwa w prawo własności.
W szczególnych przypadkach przepisy dopuszczają także wartość wyższą.
Załóżmy:
Obliczenie:
120 × 400 zł × 0,25 = 12 000 zł
W tym uproszczonym przykładzie wartość służebności wynosiłaby 12 000 zł.
Nie jest to jednak automatycznie kwota należna za każdą podobną kanalizację. W konkretnej sprawie trzeba uwzględnić także wpływ urządzenia na pozostałą część działki.
Tak, szczególnie jeśli jej przebieg ogranicza możliwość zabudowy.
Przewód biegnący:
Inaczej będzie, jeżeli kanalizacja przecina centralną część niewielkiej działki budowlanej.
Wtedy może wpływać na:
Rozporządzenie nakazuje uwzględniać ograniczone prawa rzeczowe, jeżeli wpływają one na zmianę wartości nieruchomości.
Nie powinno się zakładać, że nad przewodem można swobodnie postawić budynek.
Konkretne ograniczenia zależą m.in. od:
W praktyce przedsiębiorstwo musi mieć możliwość dostępu do sieci w razie awarii lub konieczności wymiany przewodu.
Dlatego zabudowanie kanalizacji w sposób uniemożliwiający dostęp może być niedopuszczalne lub wymagać uzgodnienia z operatorem.
Może.
Studzienka jest elementem dostępnym z powierzchni terenu i przedsiębiorstwo może potrzebować regularnego dostępu w celu:
Jeżeli studzienka znajduje się np. w środku działki, wpływ na sposób korzystania z nieruchomości może być większy niż przy przewodzie biegnącym wyłącznie pod ziemią bez elementów dostępnych z powierzchni.
Aktualne przepisy wycenowe pozwalają wyodrębniać jednorodne obszary korzystania i stosować dla nich różne współczynniki.
Oznacza to, że np. obszar bezpośrednio wokół studzienki może być oceniany inaczej niż pozostała część pasa.
Tabela 1. Od czego zależy wartość służebności kanalizacji?
Element | Znaczenie dla wyceny |
wartość rynkowa gruntu | im droższa działka, tym większy ekonomiczny ciężar służebności |
powierzchnia pasa | większy teren zwykle zwiększa wartość prawa |
przebieg kanalizacji | przewód przez środek działki może być bardziej uciążliwy |
możliwość zabudowy | ograniczenie budowy może silnie wpływać na wartość |
głębokość i średnica | wpływają na sposób prowadzenia prac |
studzienki i inne elementy | mogą zwiększać częstotliwość dostępu operatora |
dostęp sprzętu | wpływa na realny zakres korzystania z gruntu |
Jeżeli posiada odpowiedni tytuł, zakres służebności może obejmować prawo wejścia lub wjazdu w celu obsługi sieci.
Powinno być jednak jasno określone:
Treść służebności powinna być możliwie konkretna, żeby nie dawała przedsiębiorstwu nieograniczonego prawa korzystania z całej nieruchomości.
Co najbardziej wpływa na wartość służebności kanalizacji?To zależy od sytuacji prawnej.
Trzeba odróżnić:
ustanowienie służebności na przyszłość
od
wynagrodzenia za wcześniejsze bezumowne korzystanie.
Jeżeli przedsiębiorstwo przez lata korzystało z działki bez odpowiedniego tytułu, można rozważyć odrębne roszczenie dotyczące przeszłości.
Przed wystąpieniem z takim żądaniem trzeba jednak ustalić:
Może podnieść taki argument.
Nie oznacza to jednak, że sam fakt istnienia kanalizacji przez wiele lat automatycznie przesądza zasiedzenie.
Sąd Najwyższy nadal analizuje zasiedzenie urządzeń przesyłowych jako problem wymagający badania sposobu i czasu korzystania z konkretnej nieruchomości.
Przy starszych urządzeniach dodatkowo znaczenie ma aktualne orzecznictwo dotyczące okresów sprzed wprowadzenia służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego.
Można próbować negocjować przebudowę, ale nie oznacza to, że operator zawsze będzie zobowiązany do wykonania jej na własny koszt.
Znaczenie mają:
Przy istniejącej służebności ewentualna zmiana przebiegu wymaga zwykle osobnej analizy prawnej i technicznej.
Kanalizacja na działce – co sprawdzić?Właściciel nieruchomości powinien zacząć od ustalenia, na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z jego gruntu.
Jeżeli brak odpowiedniego tytułu, może dążyć do ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.
Przy wycenie kanalizacji nie powinno się ograniczać analizy wyłącznie do powierzchni samej rury.
Znaczenie mają:
Przy braku odpowiednich danych rynkowych aktualne przepisy pozwalają dla urządzeń podziemnych zastosować współczynnik korzystania do 0,3, ale ostateczna wartość służebności zawsze powinna odpowiadać rzeczywistemu stopniowi ingerencji w prawo właściciela.
Obejrzyj nasz film.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
