Ścianka czy przepierzenie? Co wliczamy do powierzchni użytkowej?

Ścianka czy przepierzenie? Co wliczamy do powierzchni użytkowej?

Precyzyjne określenie powierzchni użytkowej lokalu stanowi podstawę prawidłowego rozliczenia pomiędzy deweloperem a nabywcą. Choć podział przestrzeni wewnętrznej może wydawać się wyłącznie zagadnieniem funkcjonalnym, w rzeczywistości ma on bezpośrednie przełożenie na metraż wykazywany w dokumentacji oraz ostateczną cenę nieruchomości. Kluczowe znaczenie ma tu rodzaj zastosowanych przegród pionowych. To właśnie od ich charakteru zależy, czy dana powierzchnia zostanie zakwalifikowana jako użytkowa. W praktyce największe wątpliwości budzi rozróżnienie pomiędzy trwałą ścianą działową a lekkim przepierzeniem, które – choć pozornie podobne – są traktowane odmiennie w świetle norm i przepisów.

Ściana działowa a przepierzenie – kluczowe różnice dla metrażu

Podstawowym kryterium rozróżnienia przegród wewnętrznych jest ich trwałość oraz sposób związania z konstrukcją budynku. Ściany działowe stanowią elementy trwałego podziału przestrzeni, których wykonanie lub usunięcie wiąże się z przeprowadzeniem robót budowlanych. Dotyczy to zarówno ścian murowanych, jak i popularnych konstrukcji z płyt gipsowo-kartonowych, jeśli są one na stałe połączone z podłogą i stropem oraz często zawierają instalacje.

W konsekwencji:

• ich demontaż wymaga ingerencji w strukturę lokalu,
• mają charakter trwały,
• powierzchnia pod nimi nie stanowi powierzchni użytkowej.

Odmiennie traktowane są przepierzenia, czyli lekkie, tymczasowe przegrody. Ich główną cechą jest możliwość łatwego demontażu bez ingerencji w substancję budynku. Rozwiązania tego typu spotykane są głównie w przestrzeniach biurowych, natomiast w mieszkaniach występują sporadycznie.

Wliczanie do powierzchni użytkowej

W ich przypadku:

• możliwy jest szybki demontaż,
• nie są trwale związane z konstrukcją,
• powierzchnia pod nimi może być zaliczana do użytkowej.

Powierzchnia użytkowa a norma PN-ISO 9836 – jak liczy się metraż?

Zasady pomiaru powierzchni określa norma PN-ISO 9836, która stanowi podstawowy punkt odniesienia dla rynku nieruchomości. Zgodnie z jej zapisami powierzchnia zajmowana przez stałe ściany działowe powinna być kwalifikowana jako część konstrukcji, a nie powierzchni użytkowej.

W praktyce oznacza to, że:

• metraż pod trwałymi ścianami nie powinien być wliczany do powierzchni użytkowej,
• kupujący nie powinien ponosić kosztu tej przestrzeni,
• wszelkie odstępstwa wymagają jasnego i zgodnego z prawem uzasadnienia w umowie.

To właśnie w tym obszarze dochodziło do największych nieprawidłowości rynkowych, polegających na zawyżaniu metrażu poprzez wliczanie powierzchni, która w rzeczywistości nie była dostępna do użytkowania.

Niejasna dokumentacja a realne ryzyko finansowe

Przed zmianami przepisów często występowały rozbieżności pomiędzy dokumentacją a rzeczywistym sposobem liczenia powierzchni. Deweloperzy posługiwali się nieprecyzyjnymi określeniami, co utrudniało nabywcom ocenę, czy podany metraż obejmuje powierzchnię pod ścianami działowymi.

Najczęstsze problemy obejmowały:

• brak jednoznacznych informacji w prospekcie informacyjnym,
• niespójności między rzutem lokalu a opisem powierzchni,
• ujawnienie rzeczywistego metrażu dopiero na etapie odbioru.

Skutki finansowe takich sytuacji były odczuwalne. Nawet niewielka różnica rzędu 1–2 m² mogła oznaczać nadpłatę sięgającą kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych, szczególnie w dużych miastach.

Ścianka czy przepierzenie?

Nowelizacja 2026 – uporządkowanie zasad liczenia powierzchni

Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 2026 roku wprowadza bardziej jednoznaczne zasady w tym zakresie. Kluczowym elementem zmian jest powiązanie ceny nieruchomości z powierzchnią użytkową obliczoną według konkretnej normy obowiązującej na moment uzyskania pozwolenia na budowę.

W efekcie:

• ograniczono możliwość dowolnej interpretacji pojęcia „przepierzenia”,
• zwiększono przejrzystość dokumentacji,
• wzmocniono pozycję nabywcy w relacji z deweloperem.

Choć przepierzenia w mieszkaniach pojawiają się bardzo rzadko, ich jednoznaczne zdefiniowanie ma znaczenie praktyczne. Pozwala bowiem odróżnić elementy, za które kupujący faktycznie powinien zapłacić, od tych, które nie powinny wpływać na cenę lokalu.

Podsumowanie – dlaczego to rozróżnienie ma znaczenie?

Rozróżnienie między ścianą działową a przepierzeniem nie jest wyłącznie kwestią techniczną. To element, który bezpośrednio wpływa na:

• sposób liczenia metrażu,
• wysokość ceny nieruchomości,
• realną powierzchnię dostępną dla użytkownika.

Nowe przepisy znacząco ograniczają ryzyko nadużyć, jednak nie eliminują potrzeby dokładnej analizy dokumentów. W dalszym ciągu kluczowe jest świadome podejście do zakupu i weryfikacja sposobu obliczania powierzchni użytkowej.

Zachęcamy do zapoznania się z najnowszym odcinkiem podcastu Pewnego Lokalu, w którym szczegółowo omawiamy temat: https://youtu.be/M0EFPdVEUrM

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy metrażu nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Zmierzymy metraż nieruchomości według najnowszych norm.
• Powiemy Ci, czy metraż z ogłoszenia, umowy lub księgi wieczystej obejmuje także przynależności.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Czy potrzebujesz pomocy inżyniera w inspekcji nieruchomości?

Zarezerwuj online

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Anna Słomecka

Zajmowała się wycenami gruntów, a także doradztwem z zakresu obrotu gruntami rolnymi, w szczególności w zakresie związanym z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego i płynących z niej ograniczeń. Zna zapisy prawa rolnego. Potrafi odpowiedzieć na pytania, czy można kupić działkę rolną, gdy nie jest się rolnikiem, a także czy warto w ogóle inwestować w grunty rolne. Interesuje ją tematyka związana z działką siedliskową i inwestowaniem w agroturystykę. W wolnych chwilach zajmuje się ekologiczną uprawą roślin.