W poniższym artykule wyjaśniamy, czy można wybudować dom do 70 m bez pozwolenia.
Nowa ustawa pozwala na budowę domów bez pozwolenia nawet do 70 m2 i otwiera furtkę tym, którzy nie lubią załatwiania formalności lub chcą rozpocząć budowę domu szybciej i mniejszym kosztem, a nie zależy im na wielkim metrażu.
Przyglądamy się nowym przepisom i tłumaczymy na jakich warunkach można postawić dom do 70m2 bez pozwolenia i czy pewno nowe przepisy są takie dogodne.
Dom do 70 bez pozwolenia budować można na podstawie Ustawy z 17 września 2021 o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została opublikowana 2 listopada 2021 (Dz.U. 2021 poz. 1986), co oznacza, że obowiązuje od 3 stycznia 2022.
Ustawa przeprowadzona była bardzo szybko, bo jej ogłoszenie nastąpiło już 8 września 2021 roku. Miała ona maksymalnie uprościć procedurę budowlaną, niwelując konieczność zatrudniania kierownika budowy, prowadzenia dziennika budowy i nie wymaga konieczności ubiegania się o pozwolenie, a na uzyskanie warunków premier przewidział termin 21 dni. Dodatkowo rząd chwalił swój pomysł za ograniczenie nadmiernego rozprzestrzeniania się infrastruktury.
Pojawiły się sosu krytyki, nie tylko od deweloperów, ale i inżynierów i architektów. Poniżej przedstawiamy zasady budowania domów do 70m bez pozwolenia oraz za co są krytykowane.
Budowa domu do 70m bez zgłoszenia powstała w celu „zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych” i domy takie powinny być prostej konstrukcji, by graniczyć możliwość błędów architektonicznych, jednak dopuszcza się również budowę domów o więcej niż dwóch kondygnacjach.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Dom taki stać musi być wolnostojący i na działce, na których zostały zaprojektowane, na której oczywiście istnieje plan zagospodarowania. Liczba budynków na działce nie powinna przekraczać jednego na 500 m2 powierzchni działki.
Powierzchnia użytkowa takiego domu będzie zatem mogła być nawet wielkości 90 m2, a do zgłoszenia trzeba przygotować projekt budowlany domu, wykonany specjalnie pod daną działkę. Ilość kondygnacji regulują przepisy zawarte w ustawie i dopuszcza się dwie kondygnacje, jednak za kondygnację uważane jest również poddasze użytkowe, z przeznaczeniem na pobyt ludzi, dlatego dom taki może mieć nawet 3 kondygnacje.
Przepisy teoretycznie przynajmniej, nie zwalniają z obowiązku stosowania się d wymagań techniczno-budowlanych określonych w warunkach technicznych, którym powinny odpowiadać budynki. Takie zasady mówią między innymi o odległości od granic działki inwestycyjnej, co ogranicza oddziaływanie domu na obszar działki i działek sąsiednich.
Dodatkowo ustawa maksymalnie upraszcza procedury budowy takiego domu. Nie musimy już zatrudniać kierownika budowy, który poradzić będzie dziennik budowy.
Przede wszystkim, domy do 70m buduje się na zgłoszenie z projektem budowlanym. Według prawa budowlanego „organ administracji architektoniczno-budowlanej zamieszcza, na okres nie krótszy niż 30 dni i nie dłuższy niż 60 dni, w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu informacja o takiej inwestycji.
Stosuje się tu zasady art. 41 i 43 prawa budowlanego, które nakłada obowiązek zgłoszenia:
Zawiadomienia o planowanym terminie rozpoczęcia budowy:
Oświadczeń o:
Złożenia projektów:
Organ administracji architektoniczno- budowlanej nie będzie miał prawa składać sprzeciwu do zgłoszenia budowy domu do 70, co oznacza, że budowę można rozpocząć od razu po przekazaniu jej zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, termin na wydanie takiej decyzji to 21 dni.
Jeśli urzędnik przekroczy termin 21 dni, może dostać nawet 500 zł kary za jeden dzień zwłoki. „Wprowadzenie terminu wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz konsekwencji finansowych dla jego przekroczenia powinno wpłynąć na usprawnienie postępowań administracyjnych, a zastosowanie dotychczasowych przepisów określających sposób liczenia terminu pozwoli na uwzględnienie obiektywnych przyczyn jego wydłużenia.”
Zmiany obejmują również tzw. budynki rekreacji indywidualnej, czyli takie przeznaczone na wypoczynek okresowy, głównie chodzi o domki letniskowe, altany gdzie również rozszerza się ich wielkość z 35 do 70m2. Ze względów bezpieczeństwa ograniczono rozpiętość elementów konstrukcyjnych do maksimum 6 m, a wysięk wsporników do maksymalnie 2 m.
Nowa ustawa, na mocy której można budować domy do 70 m2 bez pozwoleń, według wielu architektów i budowlańców ma luki i swoje minusy.
Niektóre aspekty budowy domu do 70m2 są niejasne, np. co z wynajmem lub sprzedażą takiego domu? Istotą stawiania domów bez pozwolenia jest fakt, że w zgłoszeniu jako powód podany być musi „własny cel mieszkaniowy”. Ten zapis ma na celu odstraszanie deweloperów i dużych inwestorów, gdyż bez niego otworzyłoby im to furtkę na budowie jeszcze więcej tanich domów, które wynajmowaliby lub sprzedawali bardzo drogo, nie ponosząc dużych kosztów. Dlatego istotą jest by w momencie zgłaszania domu, rzeczywiście nasz cel jego budowy był własnym celem mieszkaniowym. Jeśli natomiast ktoś nam udowodni inaczej, czekać nas będą prawdopodobnie spore kary. Jeśli sami dla siebie budujemy taki dom, możemy go później normalnie sprzedać lub wynająć.
Ustawa jest bardzo świeża, więc nie możemy jeszcze powiedzieć, jak zachowują się banki w na skalę masową, ale ogólnie bank może mieć problem z kredytowaniem domu do 70m na zgłoszenie. Wynika to z faktu, że przy takiej inwestycji brak jest nadzoru budowlanego. Dodatkowo, jeśli okaże się już w trakcie budowy domu, że w projekcie są błędy i niezgodności, albo gdy ktoś udowodni nam fałszywy cel oświadczenia, to na budowę wejdzie nadzór budowlany i może ja nawet wstrzymać i nakazać o ubieganie się o pozwolenie na budowę.
Również ubezpieczenie, z tego samego powodu co banki, może być problematyczne. Dlatego bardzo możliwe, że w przyszłości zarówno kredyty jak i ubezpieczenia i tak będą wymagać pozwolenia na budowę, by nie brać odpowiedzialności za to, czy projekt realizowany jest poprawnie.
Za tym idą kolejne konsekwencje, bo nawet jeśli kupimy taki dom za gotówkę i będziemy chcieli go później sprzedać, to czy kupujący otrzyma na niego kredyt? Wszystko zweryfikuje czas.
Kodeks Cywilny nie określa w żaden sposób warunków zbycia, sprzedaży czy wynajmu nieruchomości do 70m 2 bez pozwolenia. Nie reguluje tego również ustawa.
Również oficjalne opinie architektów nie zawsze są przychylne domom do 70m2 bez pozwolenia i dotyczą głównie aspekty braku nadzoru budowlanego i pozwoleń. Brak kierownika budowy, czyli profesjonalisty nadzorującego całe przedsięwzięcie budowlane, brak dziennika budowy jest dla architektów negatywnym aspektem, bo nie wiadomo na kogo, przerzuca się wtedy odpowiedzialność za problemy ze zgodnością z projektem. Również bezpieczeństwo takiej inwestycji jest wątpliwe, skoro każdy może bez pozwoleń wybudować tak duży dom. Innym aspektem, na który zwracają uwagę architekci, jest fakt, że domy do 70 m2 bez pozwolenia przyczynić się mogą do chaotycznej zabudowy.
Chcesz wybudować dom do 70 m2, bez pozwolenia? Firma Pewny Lokal zapewnia pomoc nie tylko prawników, ale również inżynierów budowlanych w zakresie doradztwa. Jeśli masz wątpliwości czy ziemia, która posiadasz, wymaga pozwolenia na budowę, jeśli chcesz zatrudnić firmę budowlaną, projektową służymy pomocą. Doradzamy również w aspektach prawnych, pomożemy ze zgłoszeniem i skompletowaniem dokumentów oraz ewentualnego doradztwa kredytowego. Domy do 70m2 bez pozwolenia to rzecz nowa i nie każdy orientuje się w tej przestrzeni dobrze. Chcesz ostawić tak idom dla siebie? Postaw na pomoc specjalistów w pierwszej kolejności, by uchronić się przed problemami formalnymi, prawnymi i budowlanymi.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz jedną z naszych lekcji.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
