Artykuł wyjaśnia, czym jest flip mieszkaniowy ze służebnością, omawia ryzyka z nim związane oraz analizuje, kiedy taka inwestycja może być opłacalna zarówno dla inwestora, jak i sprzedającego.
Flip mieszkaniowy ze służebnością jest jedną z najbardziej kontrowersyjnych form inwestowania w nieruchomości. Budzi emocje, ale może także pełnić ważną funkcję na rynku i pozwalać na rozwiązywanie skomplikowanych sytuacji prawnych. W jaki sposób? O tym przeczytasz w dzisiejszym artykule.
Zacznijmy jednak od początku i wyjaśnijmy, czym jest flip mieszkaniowy ze służebnością? Polega on na zakupie mieszkania, w którym znajduje się osoba uprawniona do dożywotniego zamieszkiwania. Na przykład na podstawie umowy dożywocia albo służebności osobistej (babcia, dziadek, wujek właściciela).
Obejrzyj rozmowę z dr Piotrem Semeniukiem
Taka nieruchomość często jest sprzedawana za ułamek swojej rynkowej wartości. Dlaczego? Ponieważ nie nadaje się do zamieszkania przez nowego właściciela ani do wynajmu. Prawo służebności nie wygasa wraz ze sprzedażą nieruchomości! Zatem inwestor, decydując się na jej zakup, ma świadomość, że zysk pojawi się w długim okresie. Najczęściej po śmierci lokatora. Brzmi surowo?
Owszem, jednak wiele tego typu transakcji ma pozytywny aspekt społeczny. A o tym rzadko się mówi. Najczęściej dzięki sprzedaży nieruchomości z lokatorem właściciel może spłacić swoje długi lub uzyskać środki na leczenie.
Jednocześnie lokator (członek rodziny) pozostaje w mieszkaniu, które nadal stanowi jego dom.
ROI a służebność nieruchomościFlip mieszkaniowy ze służebnością wiąże się z dużym ryzykiem inwestycyjnym. Przede wszystkim dlatego, że inwestor kupuje nieruchomość, której nie może użytkować ani sprzedać przez wiele lat. Ile? Tego nikt nie wie. Co więcej, najczęściej musi też opłacać czynsz i media za osobę uprawnioną. Zatem rentowność tej inwestycji zależy w dużej mierze od długości życia lokatora. Rodzi to oczywiście etyczne pytania oraz konieczność starannej kalkulacji.
Minimalne dyskonto zakupu potrzebne do osiągnięcia złożonego ROI rocznego
W tabeli możesz sprawdzić, jak duży "upust" (procent ceny rynkowej) musisz uzyskać przy zakupie, aby przy określonym horyzoncie inwestycji - osiągnąć docelowy roczny zwrot 5%, 8% lub 12%.
| Okres (lata) | ROI 5% | ROI 8% | ROI 12% |
| 5 | 30% | 44% | 60% |
| 10 | 19% | 32% | 48% |
| 15 | 15% | 26% | 42% |
| 20 | 13% | 23% | 37% |
Założenia: cena rynkowa 400 000 zł, wzrost wartości 2% rocznie, koszty utrzymania lokatora 4 000 zł rocznie.
Z punktu widzenia społecznego i ekonomicznego jak najbardziej.
Dla inwestora flip mieszkaniowy ze służebnością to inwestycja długoterminowa. Znacznie bardziej opłacalna niż lokata czy obligacje, bo często takie nieruchomości kupowane są na licytacjach komorniczych za ułamek ceny rynkowej. Niestety zysk jest znacznie mniej przewidywalny niż przy standardowym rodzaju flipu. I ta strategia nie jest dla każdego.
Dlatego kluczowe jest dokładne zbadanie stanu prawnego nieruchomości, świadomość obowiązków wobec lokatora, (poszanowanie jego praw) i umiejętność oszacowania ryzyka. W zamian sprzedający uzyskuje środki finansowe z nieruchomości, która w normalnym obrocie byłaby niesprzedawalna.
Obejrzyj rozmowę z dr Piotrem Semeniukiem
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
