Obecność gazociągu na działce nakłada istotne ograniczenia w zabudowie wynikające ze stref kontrolowanych i wymogów bezpieczeństwa. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, jak zweryfikować stan prawny rury w ziemi, jakie prawa przysługują właścicielowi gruntu oraz w jaki sposób rzeczoznawca majątkowy szacuje rzeczywisty spadek wartości rynkowej nieruchomości.
Gazociąg przebiegający przez działkę może istotnie wpływać na sposób korzystania z nieruchomości. Problem nie ogranicza się do powierzchni fizycznie zajętej przez instalację. Właściciel może być zobowiązany do respektowania stref związanych z bezpieczeństwem sieci, zapewnienia przedsiębiorstwu dostępu do urządzeń, a w określonych przypadkach również ograniczenia planowanej zabudowy.
Obecność gazociągu może więc wpływać na wartość rynkową gruntu. Nie oznacza to jednak, że każda instalacja automatycznie powoduje taki sam spadek ceny. Znaczenie mają parametry sieci, jej lokalizacja oraz rzeczywisty zakres ograniczeń. Właśnie dlatego przy ustalaniu skutków ekonomicznych gazociągu pomocna jest indywidualna wycena nieruchomości.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Pierwszym krokiem powinno być ustalenie podstawy prawnej, na której przedsiębiorstwo korzysta z gruntu. Może nią być między innymi ustanowiona służebność przesyłu, umowa zawarta z właścicielem, decyzja administracyjna albo inne uprawnienie wynikające z przepisów. W starszych przypadkach stan prawny infrastruktury bywa bardziej skomplikowany, zwłaszcza gdy sieć powstała kilkadziesiąt lat temu.
Właściciel powinien przede wszystkim sprawdzić:
Samo istnienie gazociągu nie przesądza jeszcze o rodzaju roszczeń przysługujących właścicielowi. Konieczna jest analiza dokumentów oraz historii infrastruktury.
Gazociąg na działce - prawa i wycenaNajwiększe znaczenie dla właściciela ma zazwyczaj nie sama powierzchnia rurociągu, lecz wpływ sieci na możliwość zagospodarowania nieruchomości. W zależności od rodzaju i parametrów gazociągu mogą obowiązywać wymagania dotyczące odległości obiektów budowlanych oraz sposobu użytkowania terenu w jego sąsiedztwie.
Przebieg instalacji przy granicy dużej działki może powodować stosunkowo niewielkie ograniczenia. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy gazociąg przecina centralną część niewielkiej parceli budowlanej i koliduje z miejscem przewidzianym pod budynek. W skrajnych przypadkach infrastruktura może istotnie zmniejszyć powierzchnię możliwą do racjonalnego zagospodarowania.
Przed zakupem albo rozpoczęciem inwestycji warto zatem porównać przebieg gazociągu z planowanym usytuowaniem zabudowy oraz dokumentami planistycznymi. Samo oznaczenie instalacji na mapie nie pozwala jeszcze określić pełnych konsekwencji dla inwestora.
Nie można przyjąć jednej procentowej wartości obniżenia ceny dla wszystkich nieruchomości z gazociągiem. Rzeczywisty wpływ infrastruktury zależy od tego, w jakim stopniu zmniejsza ona użyteczność działki oraz jej potencjał inwestycyjny.
Rzeczoznawca majątkowy może analizować między innymi:
W przypadku gruntu rolnego wpływ instalacji może być zupełnie inny niż na niewielkiej działce budowlanej w atrakcyjnej lokalizacji. Dlatego proste pomnożenie powierzchni pasa przez średnią cenę metra kwadratowego zwykle nie wystarcza do określenia rzeczywistego uszczerbku.
Czynniki analizowane przy ocenie wpływu gazociągu na działkęCelem wyceny jest określenie wpływu konkretnego ograniczenia na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca bada jej stan prawny i faktyczny, przeznaczenie oraz lokalny rynek. Istotne jest również ustalenie, czy gazociąg rzeczywiście ogranicza możliwy sposób wykorzystania działki.
W praktyce analizowana może być różnica pomiędzy wartością nieruchomości przy określonym stanie obciążenia a wartością odpowiadającą innemu stanowi prawnemu lub faktycznemu – zależnie od celu konkretnej wyceny. Nie należy jednak utożsamiać każdego spadku wartości z wysokością wynagrodzenia należnego właścicielowi. Są to zagadnienia powiązane, ale zakres roszczenia powinien wynikać z podstawy prawnej danej sprawy.
Profesjonalna wycena może być potrzebna przede wszystkim wtedy, gdy właściciel negocjuje warunki ustanowienia służebności przesyłu, kwestionuje wysokość proponowanego wynagrodzenia albo chce ustalić wpływ istniejącej infrastruktury na wartość działki. Operat może być przydatny także przed sprzedażą nieruchomości lub podczas sporu sądowego.
W takich przypadkach szczególnie ważne jest zebranie map z przebiegiem gazociągu, dokumentów planistycznych oraz informacji dotyczących parametrów sieci. Dzięki temu rzeczoznawca może analizować rzeczywiste ograniczenia zamiast opierać wycenę jedynie na powierzchni zajmowanej przez instalację.
W Pewnym Lokalu można zlecić przygotowanie operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wycena może uwzględniać obecność infrastruktury przesyłowej i jej wpływ na możliwości wykorzystania oraz wartość nieruchomości.
|
Element analizy |
Znaczenie dla właściciela i wyceny |
|
Przebieg gazociągu |
Położenie przy granicy działki zwykle ogranicza zagospodarowanie mniej niż przebieg przez jej centralną część. |
|
Parametry sieci |
Rodzaj i parametry gazociągu mogą wpływać na wymagania dotyczące sposobu korzystania z terenu. |
|
Możliwość zabudowy |
Ograniczenie powierzchni możliwej do zabudowy może mieć istotne znaczenie dla wartości działki. |
|
Pas ograniczeń |
Wycena powinna uwzględniać rzeczywisty obszar ograniczeń, a nie wyłącznie powierzchnię zajętą przez rurociąg. |
|
Przeznaczenie gruntu |
Wpływ gazociągu może być inny dla działki budowlanej, rolnej lub inwestycyjnej. |
|
Operat szacunkowy |
Rzeczoznawca analizuje cechy nieruchomości i wpływ infrastruktury na jej wartość rynkową. |
Gazociąg może ograniczać możliwość zabudowy i korzystania z nieruchomości, a tym samym wpływać na jej wartość rynkową. Skala tego wpływu zależy jednak od konkretnego przypadku – przede wszystkim przebiegu sieci, parametrów infrastruktury, przeznaczenia gruntu i możliwości zagospodarowania pozostałej części działki.
Dlatego przed negocjacjami z przedsiębiorstwem albo ustaleniem wartości nieruchomości warto oprzeć się na indywidualnej analizie, a nie orientacyjnych stawkach znalezionych w internecie. Operat szacunkowy przygotowany w ramach usług Pewnego Lokalu pozwala oprzeć ocenę wartości działki na analizie rzeczoznawcy majątkowego i rzeczywistych cechach konkretnej nieruchomości.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Obejrzyj nasz film.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
