Immobilienbewertungsbericht in Polen – zweck, kosten und rechtliche grundlagen

Ein Immobilienbewertungsbericht ist ein offizielles Dokument, das von einem vereidigten Immobiliensachverständigen erstellt wird. Es bestätigt den Marktwert einer Immobilie und ist in vielen rechtlichen, finanziellen und administrativen Verfahren unverzichtbar – etwa für Hypothekendarlehen, Erbschaften, Schenkungen oder Gerichtsverfahren.

Was ist ein immobilienbewertungsbericht

Der Bewertungsbericht ist ein rechtsverbindliches Dokument, das den Markt-, Wiederherstellungs- oder Katasterwert einer Immobilie festlegt. Er wird gemäß dem polnischen Gesetz über das Immobilienmanagement vom 21. August 1997 (Ustawa o gospodarce nieruchomościami) und den Berufsstandards der Immobiliensachverständigen erstellt. Nur Gutachter, die durch das Ministerium für Entwicklung, Arbeit und Technologie lizenziert sind, dürfen diese Dokumente unterzeichnen.

Ein solcher Bericht wird benötigt von:

• Banken – zur Sicherung von Hypothekendarlehen,
• Gerichten – in Fällen von Erbschaften oder Entschädigungen,
• Finanzämtern – zur Bestimmung von Steuer- und Abschreibungswerten,
• Privatpersonen – beim Kauf oder Verkauf von Immobilien.

Struktur und gesetzliche anforderungen

Ein vollständiger Bericht umfasst folgende Elemente:

1. Identifikation der Immobilie – genaue Beschreibung und rechtlicher Status.
2. Bewertungszweck – z. B. Kredit, Verkauf, Erbschaft oder Entschädigung.
3. Rechtsgrundlagen – einschlägige Gesetze und Bewertungsstandards.
4. Datenquellen – Marktanalysen, Kaufverträge, amtliche Register.
5. Verwendungszweck der Immobilie – gemäß Flächennutzungsplan.
6. Marktanalyse – lokale Preistrends und Vergleichswerte.
7. Bewertungsmethode – Vergleichs-, Ertrags-, Kosten- oder Mischverfahren.
8. Endwert – in polnischen Złoty (PLN), vollständig gerundet.

Jeder Bericht muss unterzeichnet und datiert werden. Bei mehreren Gutachtern unterschreibt jeder den eigenen Abschnitt und trägt die Verantwortung dafür.

Gültigkeit eines bewertungsberichts

Ein Immobilienbewertungsbericht ist in Polen 12 Monate ab Ausstellungsdatum gültig.

Nach Ablauf dieser Frist muss er erneuert oder aktualisiert werden, da sich Marktbedingungen und Preisniveaus verändern können.

Diese Regelung stellt sicher, dass Behörden und Banken stets auf aktuelle und verlässliche Marktinformationen zugreifen.

Wann ist eine bewertung erforderlich

Eine Immobilienbewertung ist insbesondere erforderlich bei:

• Hypothekendarlehen,
• Kauf oder Verkauf einer Immobilie,
• Erbschaften und Schenkungen,
• Vermögensteilung oder Scheidung,
• Gerichts- und Entschädigungsverfahren,
• Unternehmensabschreibungen oder Sacheinlagen,
• Festlegung von Miet- oder Entschädigungssätzen.

Bewertung für hypothekendarlehen

Beim Antrag auf ein Hypothekendarlehen verlangt die Bank einen Bericht, der den Marktwert der Immobilie bestätigt. Dies dient zur Berechnung des Loan-to-Value-Verhältnisses (LTV), das wiederum die maximale Darlehenshöhe und den erforderlichen Eigenanteil beeinflusst. Laut Empfehlungen der Polnischen Finanzaufsicht KNF (Empfehlung S) muss der Eigenanteil mindestens 20 % des Immobilienwertes betragen. Banken schlagen häufig eigene Gutachter vor, aber Kreditnehmer dürfen einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen. Ein von Pewny Lokal beauftragter Gutachter erstellt den Bericht in der Regel innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung und ermittelt einen objektiven und realistischen Marktwert, was die Kreditabwicklung oft beschleunigt.

Immobilienbewertungsbericht in Polen

Kosten der immobilienbewertung

Die Kosten hängen von Art, Lage und Größe der Immobilie sowie von der Komplexität der Bewertung ab.

Typische Preise in Polen:

• Wohnung oder Grundstück – 500 – 700 PLN,
• Einfamilienhaus – ca. 1 000 PLN,
• Größere oder spezielle Objekte – ab 1 500 PLN.

Ein Gutachten über eine Bank ist oft teurer, da zusätzliche Gebühren anfallen.

Die Beauftragung eines unabhängigen Gutachters ist meist schneller, transparenter und kostengünstiger.

Online-schätzung vs. offizielles gutachten

Online-Bewertungen können bei einer ersten Marktpreisorientierung helfen – etwa beim Kauf oder Verkauf. Für offizielle Zwecke (z. B. Hypothek, Gericht, Steuer) ist jedoch ein formelles Gutachten mit Ortsbesichtigung erforderlich. Nur ein zertifizierter Sachverständiger kann ein rechtsgültiges Dokument erstellen.

Wohnungsbewertung

Wohnungsbewertungen gehören zu den am häufigsten nachgefragten Gutachten. Sie werden für Kredite, Käufe, Verkäufe, Erbschaften oder Schenkungen benötigt.

Ein unabhängiges Gutachten kann in mehreren Banken verwendet werden, während bankeigene Berichte meist nur intern gültig sind.

Wichtige Einflussfaktoren:

• technischer Zustand,
• Ausstattung und Lage,
• rechtlicher Status,
• Markttrends in der Region.

Wer darf Gutachten erstellen

Nur lizenzierte Immobiliensachverständige dürfen Bewertungsberichte ausstellen. Sie müssen die Berufsstandards und den Ehrenkodex ihres Berufs einhalten und objektiv, unparteiisch und sorgfältig arbeiten. Gutachter von Pewny Lokal arbeiten landesweit für:

• Privatpersonen,
• Banken,
• Unternehmen,
• öffentliche Institutionen.

Sie erstellen Bewertungen für Wohn-, Gewerbe- und Grundstücksimmobilien sowie für Maschinen und Unternehmenswerte.

Ethische Grundsätze und Verantwortung

Jeder Gutachter trägt die volle rechtliche Verantwortung für die Genauigkeit seiner Bewertung. Falsche Angaben oder Verstöße gegen die Objektivität können berufsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Vertraulichkeit und Neutralität sind gesetzlich vorgeschrieben und bilden die Grundlage für das Vertrauen in die Branche.

Typische Preise für Immobilienbewertungen nach Objektart

Vorteile eines unabhängigen Gutachters

• objektive und realistische Bewertung,
• schnelle Erstellung (innerhalb von 48 Stunden),
• Anerkennung bei mehreren Banken,
• transparente Kosten,
• direkte Kommunikation mit dem Sachverständigen.

Landesweite Dienstleistungen und Online-Abwicklung

Die Bewertung kann vollständig online initiiert werden – von der Terminbuchung bis zur Zustellung des Gutachtens in digitaler (PDF) oder gedruckter Form. Pewny Lokal bietet diesen Service landesweit an und erstellt Gutachten für:

• Kauf oder Verkauf,
• Kreditvergabe,
• Erbschaft oder Schenkung,
• gerichtliche oder steuerliche Verfahren,
• Entschädigungen oder Dienstbarkeiten.

Bedeutung der Immobilienbewertung

Ein Immobilienbewertung ist ein zentraler Bestandteil eines sicheren Immobilienmarktes. Er schützt die Interessen aller Beteiligten, sorgt für Transparenz und bildet die Grundlage für rechtssichere Entscheidungen. Ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen gewährleistet, dass der Immobilienwert objektiv, präzise und gesetzeskonform ermittelt wurde.

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Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.