Kary za nielegalny najem krótkoterminowy 2026

Kary za nielegalny najem krótkoterminowy 2026

Wynajem mieszkania lub domu na doby wiąże się nie tylko z możliwością uzyskania dodatkowego dochodu, ale również z obowiązkami prawnymi i podatkowymi. Problem polega na tym, że polskie przepisy przez lata nie definiowały jednoznacznie najmu krótkoterminowego. W 2026 roku sytuacja może się jednak zmienić. Planowane regulacje mają uporządkować rynek, a jednocześnie ułatwić organom kontrolowanie działalności prowadzonej poza oficjalnym systemem.

Kiedy najem krótkoterminowy może być nielegalny?

Polskie przepisy nie zawierają obecnie jednej, precyzyjnej definicji najmu krótkoterminowego. Istotne znaczenie ma więc faktyczny sposób korzystania z nieruchomości. Inaczej oceniany jest klasyczny najem mieszkania służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a inaczej regularne udostępnianie lokalu kolejnym osobom na kilka dni.

W orzecznictwie sądów administracyjnych znaczenie ma między innymi to, czy najemca przenosi do lokalu swoje centrum aktywności życiowej. W przypadku pobytu trwającego kilka dni, podczas którego właściciel zapewnia np. pościel i ręczniki, trudno mówić o stałym zamieszkaniu. Taka działalność może być traktowana jako świadczenie usług zakwaterowania.

Kary za nielegalny najem krótkoterminowy 2026

Najem może zostać zakwestionowany szczególnie w przypadku:

• regularnego udostępniania mieszkania lub domu na kilkudniowe pobyty,
• oferowania nieruchomości kolejnym gościom przez portale rezerwacyjne,
• świadczenia usług charakterystycznych dla obiektów noclegowych,
• prowadzenia działalności niezgodnie z przeznaczeniem nieruchomości,
• nieprawidłowego rozliczania przychodów uzyskiwanych z najmu na doby.

Nielegalny najem krótkoterminowy a miejscowy plan

Jednym z problemów związanych z obecnym stanem prawnym jest możliwość zakwalifikowania najmu krótkoterminowego jako działalności hotelarskiej. W takim przypadku znaczenia nabierają przepisy planistyczne oraz przeznaczenie danego obszaru.

Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje wyłącznie funkcję mieszkaniową i nie pozwala na prowadzenie działalności hotelarskiej, może pojawić się problem z legalnością wynajmu na doby. W praktyce dotyczy to wielu mieszkań i domów wykorzystywanych do krótkoterminowego zakwaterowania.

Sytuacja ta pokazuje jeden z paradoksów obecnego systemu. Rynek najmu na doby funkcjonuje na dużą skalę, podczas gdy obowiązujące przepisy nie zawsze odpowiadają rzeczywistemu sposobowi wykorzystywania nieruchomości. Planowane regulacje mają ten stan uporządkować.

Co może zrobić nadzór budowlany?

Problemy właściciela mogą rozpocząć się po zgłoszeniu dokonanym przez sąsiada lub innych mieszkańców budynku. Nadzór budowlany może wówczas zainteresować się faktycznym sposobem użytkowania nieruchomości.

Jeżeli okaże się, że w lokalu przeznaczonym na cele mieszkaniowe prowadzona jest działalność niezgodna z obowiązującymi przepisami, organ może podjąć odpowiednie działania. W zależności od okoliczności konsekwencją może być:

• kontrola sposobu użytkowania mieszkania lub domu,
• nakaz przywrócenia nieruchomości do funkcji mieszkaniowej,
• zakaz dalszego prowadzenia określonej działalności,
• konsekwencje finansowe w przypadku niezastosowania się do wydanego nakazu.

W praktyce nadzór budowlany nie musi samodzielnie wyszukiwać mieszkań oferowanych na doby. Impulsem do wszczęcia postępowania mogą być skargi mieszkańców, szczególnie gdy częsta rotacja gości powoduje hałas lub inne uciążliwości.

Główne obszary ryzyka przy nielegalnym najmie krótkoterminowym

Kary za prowadzenie najmu bez rejestracji

Istotne zmiany mają wynikać z wdrożenia unijnych regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego. Planowany jest system rejestracji obiektów wykorzystywanych do tego rodzaju działalności oraz nadawanie im indywidualnych numerów.

Należy jednak odróżnić przepisy już obowiązujące od rozwiązań, nad którymi nadal prowadzone są prace legislacyjne. Projekty krajowych regulacji przewidują obowiązek rejestracji nieruchomości wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego. Prowadzenie działalności bez wymaganego wpisu ma wiązać się z sankcjami.

Centralny rejestr może znacząco zwiększyć przejrzystość rynku. Numer przypisany do konkretnego obiektu pozwoli łatwiej ustalić, które mieszkania i domy są rzeczywiście wykorzystywane do krótkoterminowego zakwaterowania.

Konsekwencje podatkowe nieprawidłowego najmu

Ryzyko nie ogranicza się do kontroli nadzoru budowlanego. Znaczenie ma również prawidłowe rozliczanie działalności z urzędem skarbowym.

Klasyczny najem nieruchomości na cele mieszkaniowe może korzystać ze zwolnienia z VAT. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku usług krótkotrwałego zakwaterowania, dla których przewidziano inne zasady opodatkowania.

Jeżeli urząd skarbowy uzna, że właściciel faktycznie świadczył usługi krótkoterminowego zakwaterowania, może zweryfikować prawidłowość wcześniejszych rozliczeń. W określonych sytuacjach konsekwencją mogą być zaległości podatkowe oraz odsetki. Dlatego sposób rozliczenia powinien odpowiadać rzeczywistemu charakterowi prowadzonej działalności.

Jak zmienią się kontrole najmu krótkoterminowego w 2026 roku?

Wprowadzenie rejestru może znacznie ograniczyć anonimowość rynku. Obecnie wykrycie nieprawidłowości często zależy od kontroli lub zgłoszenia sąsiadów. Po wdrożeniu nowych rozwiązań identyfikacja nieruchomości oferowanych na krótkie pobyty ma być łatwiejsza.

Dla właścicieli oznacza to konieczność dokładniejszego przestrzegania obowiązków rejestracyjnych, podatkowych i dotyczących bezpieczeństwa. Jednocześnie nowe przepisy mogą uporządkować sytuację prawną całej branży i stworzyć wyraźniejsze zasady prowadzenia najmu na doby.

Planowane zmiany mogą więc z jednej strony zwiększyć ryzyko wykrycia działalności prowadzonej poza oficjalnym systemem, a z drugiej – ułatwić legalne funkcjonowanie właścicielom, którzy dostosują się do nowych wymagań.

Więcej informacji o karach za nielegalny najem krótkoterminowy, działalności nadzoru budowlanego oraz planowanych zmianach w przepisach można znaleźć w pełnym odcinku podcastu Pewnego Lokalu. Warto obejrzeć materiał, aby poznać szerszy kontekst nowych regulacji i ich możliwy wpływ na właścicieli nieruchomości:https://youtu.be/H7SbAH9WnWU

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.