Mity o ochronie lokatorów i eksmisjach na rynku najmu

Wokół praw lokatorów i możliwości eksmisji narosło wiele przekonań, według których właściciel mieszkania ma niewielkie możliwości odzyskania swojej nieruchomości. W 67. odcinku podcastu Pewny Lokal dr Piotr Semeniuk rozmawiał o tym z Mikołajem Pają, ekspertem rynku mieszkaniowego zajmującym się tematami lokatorskimi i działaczem Miasto Jest Nasze. Jednym z głównych tematów były popularne opinie dotyczące ochrony najemców i ich zgodności z rzeczywistą sytuacją na rynku najmu.

Najczęstsze mity o eksmisji

Prawa lokatorów w Polsce – skąd biorą się popularne mity?

Mikołaj Paja już na początku zaznaczył, że na kwestie związane z najmem patrzy przede wszystkim z perspektywy lokatorskiej. Jego zdaniem dyskusja o prawach najemców jest obecnie w dużym stopniu kształtowana przez punkt widzenia właścicieli mieszkań.

W internecie można znaleźć historie o lokatorach, którzy nie płacą czynszu, niszczą mieszkania, a mimo to przez długi czas nie można ich eksmitować. Mikołaj Paja zwrócił uwagę, że część tego rodzaju opowieści może być nieprawdziwa lub przedstawiać sytuację w sposób uproszczony. Wspomniał również o treściach generowanych przy pomocy sztucznej inteligencji, które później zaczynają funkcjonować w dyskusji jak opisy rzeczywistych zdarzeń.

W efekcie może powstawać przekonanie, że właściciel praktycznie nie dysponuje narzędziami pozwalającymi odzyskać lokal. Zdaniem gościa podcastu rzeczywistość jest bardziej złożona. 

Mity o ochronie lokatorów i eksmisji – co wynika z rozmowy?

Czy lokatora z dzieckiem nie można eksmitować?

Jednym z mitów omówionych przez dr. Piotra Semeniuka i Mikołaja Pają było przekonanie, że obecność dziecka praktycznie uniemożliwia eksmisję. W debacie o najmie często można spotkać się ze stwierdzeniem, że np. samotna matka z dzieckiem zawsze musi otrzymać lokal socjalny, a właściciel do tego czasu nie może odzyskać mieszkania.

Jak wyjaśniał Mikołaj Paja, nie jest to zasada, którą można automatycznie zastosować do każdego przypadku na prywatnym rynku najmu. W przypadku zwykłej umowy sąd może przyznać najemcy prawo do lokalu socjalnego. Nie oznacza to jednak, że samo posiadanie dziecka w każdej sytuacji przesądza o takim rozstrzygnięciu.

Rozmówcy zwrócili więc uwagę na kilka elementów, których nie powinno się ze sobą utożsamiać:

• eksmisję z mieszkania wynajmowanego prywatnie,
• eksmisję z lokalu należącego do gminy,
• prawo do lokalu socjalnego,
• szczególne zasady dotyczące najmu okazjonalnego.

To właśnie pomijanie różnic między poszczególnymi rodzajami najmu może prowadzić do zbyt daleko idących wniosków dotyczących ochrony lokatorów.

Eksmisja najemcy a okres ochronny – czy obowiązuje przez cały rok?

Kolejne uproszczenie dotyczy samej możliwości wykonania eksmisji. W trakcie rozmowy pojawiła się kwestia okresu ochronnego, który – jak wskazywali rozmówcy – przy zwykłym najmie obejmuje zasadniczo miesiące od listopada do marca.

Dr Piotr Semeniuk zapytał również, co dzieje się w przypadku osoby, której sąd nie przyzna prawa do lokalu socjalnego. Z wypowiedzi Mikołaja Paji wynikało, że brak takiego uprawnienia nie oznacza automatycznego zablokowania eksmisji.

Znaczenie ma przy tym rodzaj zawartej umowy. Inne reguły mogą obowiązywać przy zwykłym najmie, a inne przy najmie okazjonalnym. Z tego powodu ogólne stwierdzenie, że „lokatora nie można eksmitować”, nie oddaje wszystkich sytuacji omawianych w podcaście.

Najem okazjonalny a eksmisja – czy właściciel rzeczywiście jest bezradny?

Najem okazjonalny był jednym z głównych argumentów Mikołaja Paji przeciwko tezie o wyjątkowo słabej pozycji właścicieli mieszkań. Ten model zakłada m.in. złożenie przez najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji oraz wskazanie lokalu, do którego będzie mógł się przenieść.

Według gościa podcastu najem okazjonalny ogranicza część ochrony przysługującej lokatorowi przy zwykłym najmie. Nie ma wówczas standardowej procedury sądowej dotyczącej opróżnienia lokalu w takim zakresie jak w przypadku zwykłej umowy.

Z punktu widzenia wynajmującego najważniejsze różnice wskazane podczas rozmowy dotyczą więc:

• możliwości skorzystania z oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji,
• braku części gwarancji występujących przy zwykłym najmie,
• odmiennego przebiegu procedury prowadzącej do odzyskania mieszkania,
• znaczenia lokalu wskazanego przez najemcę przy zawieraniu umowy.

Ochrona lokatora zależy od rodzaju najmu

W ocenie Mikołaja Paji istnienie takiego rozwiązania pokazuje, że sytuacja właściciela nie zawsze jest tak słaba, jak przedstawia się ją w części dyskusji o rynku najmu.

Czy brak lokalu zastępczego zawsze zatrzymuje eksmisję?

Osobny mit omawiany w podcaście dotyczył lokalu wskazanego przy najmie okazjonalnym. Może zdarzyć się, że w chwili zawierania umowy najemca dysponuje zgodą na przeprowadzkę do konkretnego mieszkania, ale później jego właściciel wycofuje zgodę.

Mikołaj Paja zwrócił uwagę, że często można spotkać się z przekonaniem, iż w takiej sytuacji eksmisja staje się nieskuteczna. Przedstawił jednak interpretację, zgodnie z którą brak możliwości przeprowadzki do wcześniej wskazanego mieszkania nie powinien sam w sobie powodować utraty skuteczności oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Gość podcastu przywołał też przypadek znany mu z działalności lokatorskiej. Dotyczył kobiety chorującej na nowotwór, która straciła pracę i samotnie wychowywała dziecko. Mimo że lokal wskazany przy najmie okazjonalnym nie był później dostępny, według jego relacji eksmisja została przeprowadzona. Próba jej opóźnienia poprzez skargę na czynności komornika dała jedynie około tygodnia lub dwóch dodatkowego czasu.

Przykład ten przedstawiał doświadczenie rozmówcy i nie oznacza, że każda podobna sprawa musi przebiegać w identyczny sposób. Pokazuje jednak, dlaczego Mikołaj Paja kwestionował przekonanie o automatycznym zablokowaniu eksmisji w takiej sytuacji.

Ochrona lokatorów w Polsce – przepisy czy wyobrażenia?

Z rozmowy dr. Piotra Semeniuka z Mikołajem Pają wynika przede wszystkim, że wiele popularnych opinii o prawach lokatorów opiera się na uogólnieniach. Sytuacja może wyglądać inaczej przy zwykłym najmie prywatnym, najmie okazjonalnym czy mieszkaniu należącym do gminy.

Zdaniem Mikołaja Paji nie można więc automatycznie zakładać ani całkowitej bezradności właściciela, ani braku ochrony po stronie najemcy. Duże znaczenie mają rodzaj umowy, sytuacja konkretnego lokatora oraz procedura, która znajduje zastosowanie w danym przypadku.

Dyskusja pokazuje też, jak łatwo pojedyncze historie mogą kształtować ogólny obraz rynku najmu. Dlatego kwestie dotyczące eksmisji i ochrony lokatorów wymagają rozróżnienia konkretnych sytuacji zamiast opierania się na popularnych przekonaniach funkcjonujących w internecie.

Więcej o mitach dotyczących praw lokatorów, eksmisjach i sytuacji właścicieli mieszkań można dowiedzieć się z rozmowy dr. Piotra Semeniuka z Mikołajem Pają w 67. odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/_t7FgplBLOk

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Michał Stasznik

Po skończonej szkole średniej pracował w branży budowlanej w Polsce i za granicą. Obecnie studiuje budownictwo. Zna się na normach budowlanych, bo hobbystycznie robi dla znajomych odbiory mieszkań (współpracuje też z Pewnym Lokalem). W naszej firmie specjalizuje się w treściach o odbiorach technicznych mieszkań. Z łatwością analizuje usterki, jakie można znaleźć w mieszkaniach deweloperskich. Wady w inwestycjach z rynku wtórnego też nie są dla niego problemem, potrafi je wskazać i wyjaśnić jak można je naprawić. Pasjonat podróżowania i podziwiania architektury i świata.