Najem okazjonalny przewiduje inną drogę odzyskania mieszkania niż zwykły najem. Rozmówcy wyjaśniają rolę poddania się egzekucji i problem niedostępnego lokalu.
Najem okazjonalny ma ułatwiać właścicielowi odzyskanie mieszkania, gdy po zakończeniu umowy lokator nie chce go dobrowolnie opuścić. Jak procedura wygląda w praktyce i co dzieje się, gdy wskazany wcześniej lokal zastępczy przestaje być dostępny? O zasadach eksmisji przy najmie okazjonalnym dr Piotr Semeniuk rozmawiał z Mikołajem Pają, ekspertem rynku mieszkaniowego zajmującym się tematami lokatorskimi i działaczem Miasto Jest Nasze, w 67. odcinku podcastu Pewny Lokal.
Jednym z głównych tematów rozmowy była różnica pomiędzy eksmisją przy zwykłym najmie prywatnym a procedurą stosowaną przy najmie okazjonalnym. Dr Piotr Semeniuk zwrócił uwagę, że jednym z założeń tego rozwiązania jest skrócenie drogi prowadzącej do odzyskania mieszkania.
Zapraszamy do wysłuchania 67. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Mikołajem Pają.
Przy zwykłym najmie może być konieczne przeprowadzenie postępowania sądowego dotyczącego opróżnienia lokalu. W jego trakcie sąd może również rozstrzygać o prawie eksmitowanej osoby do lokalu socjalnego. Jeżeli takie uprawnienie zostanie przyznane, właściciel może czekać na wykonanie eksmisji do momentu zapewnienia odpowiedniego lokalu przez gminę.
Najem okazjonalny opiera się na innym mechanizmie. Najemca już przy zawieraniu umowy składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Jak wskazywali rozmówcy, pozwala to właścicielowi korzystać z innej drogi prowadzącej do odzyskania nieruchomości.
Eksmisja przy najmie okazjonalnym - jak wygląda procedura krok po kroku?Oświadczenie składane przez najemcę jest jednym z najważniejszych elementów najmu okazjonalnego. Mikołaj Paja zwracał uwagę, że to właśnie ono ma znaczenie, gdy pojawiają się podstawy do opróżnienia mieszkania.
W praktyce omawiany w podcaście mechanizm opiera się na kilku elementach:
Dr Piotr Semeniuk podkreślił, że takie rozwiązanie ma pozwalać właścicielowi uniknąć pełnej procedury sądowej charakterystycznej dla zwykłego najmu. Z punktu widzenia wynajmującego jest to jedna z najważniejszych funkcji najmu okazjonalnego.
Mikołaj Paja zwrócił przy tym uwagę, że na rynku funkcjonują podmioty oferujące za opłatą dokumenty dotyczące możliwości wskazania innego lokalu. Sam zaznaczył jednak, że nie zna dokładnej praktyki wszystkich notariuszy w zakresie weryfikowania takich dokumentów.
To właśnie ten problem stał się jednym z najważniejszych wątków dotyczących eksmisji. Najemca może przy zawieraniu umowy wskazać konkretne mieszkanie, jednak po pewnym czasie jego sytuacja może się zmienić. Właściciel wskazanego lokalu może np. odmówić przyjęcia najemcy.
W przestrzeni publicznej – jak zauważył Mikołaj Paja – funkcjonuje przekonanie, że w takiej sytuacji cała konstrukcja najmu okazjonalnego przestaje działać, a właściciel wynajmowanego mieszkania nie może skutecznie przeprowadzić eksmisji.
Gość podcastu przedstawił jednak inną interpretację. Jego zdaniem, jeżeli istnieją podstawy do eksmisji, oświadczenie o poddaniu się egzekucji powinno pozostać skuteczne niezależnie od tego, czy wskazany wcześniej lokal jest nadal dostępny.
Według przedstawionego przez niego stanowiska niedostępność tego mieszkania nie powinna więc automatycznie powodować powrotu do zasad Najem okazjonalny w praktyce: zasady eksmisji lokatora dla zwykłego najmu.
Najem okazjonalny – co ma znaczenie przy eksmisji?
|
Etap / sytuacja |
Znaczenie według rozmowy |
|
Zawarcie umowy |
Najemca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje inny lokal. |
|
Powstanie podstaw do eksmisji |
Właściciel może korzystać z mechanizmu najmu okazjonalnego zamiast pełnej procedury typowej dla zwykłego najmu. |
|
Wskazany lokal jest niedostępny |
Według interpretacji Mikołaja Paji nie musi to automatycznie blokować egzekucji. |
|
Brak możliwości przeprowadzki pod wskazany adres |
W rozmowie wskazano możliwość skierowania eksmisji do pomieszczenia tymczasowego. |
|
Wątpliwości interpretacyjne |
Przywołano stanowisko Krajowej Rady Komorniczej i działania Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczące doprecyzowania regulacji. |
Co w takim razie może się wydarzyć, gdy najemca rzeczywiście nie ma możliwości przeprowadzki pod wskazany wcześniej adres? Według interpretacji przedstawionej przez Mikołaja Pają egzekucja może zostać skierowana do pomieszczenia tymczasowego na zasadach ogólnych.
Rozmówca przywołał przykład sprawy, z którą zetknął się podczas działalności w Komitecie Obrony Praw Lokatorów. Dotyczyła ona kobiety chorującej na nowotwór, która straciła pracę i samotnie wychowywała małe dziecko. Zawarła umowę najmu okazjonalnego, jednak osoba dysponująca wskazanym wcześniej mieszkaniem nie zgodziła się później na jej przyjęcie.
Jak relacjonował Mikołaj Paja, nie udało się znaleźć rozwiązania pozwalającego zatrzymać eksmisję. Skarga na czynności komornika pozwoliła jedynie przesunąć ją o około tydzień lub dwa, a ostatecznie eksmisja została wykonana.
O ile skarga na czynności komornika opóźniła eksmisję w opisanym przypadku?Była to konkretna sytuacja znana rozmówcy, dlatego nie należy traktować jej jako schematu przebiegu każdej sprawy. Pokazuje jednak praktyczne znaczenie sporu o to, czy niedostępność wskazanego lokalu rzeczywiście może zatrzymać egzekucję.
W trakcie rozmowy pojawił się również temat osób, które w określonych sytuacjach mogą korzystać ze szczególnej ochrony. Dr Piotr Semeniuk zapytał m.in. o kobiety w ciąży, osoby z niepełnosprawnościami i emerytów.
Według Mikołaja Paji przy najmie okazjonalnym większość gwarancji, które mogą mieć zastosowanie przy zwykłym najmie, zostaje wyłączona. Wskazywał przede wszystkim na brak standardowego postępowania, w którym sąd rozstrzygałby o prawie do lokalu socjalnego.
Z perspektywy procedury eksmisyjnej najważniejsze różnice omawiane przez rozmówców dotyczą więc:
To właśnie ograniczenie części gwarancji występujących przy zwykłym najmie sprawiało, że Mikołaj Paja oceniał najem okazjonalny jako rozwiązanie korzystne z perspektywy właściciela.
Rozmowa pokazała, że najem okazjonalny został skonstruowany tak, aby właściciel dysponował inną drogą odzyskania mieszkania niż przy zwykłej umowie. Kluczowe znaczenie ma wcześniejsze poddanie się najemcy egzekucji, a także dokumenty przygotowywane przy zawieraniu umowy.
Jednocześnie praktyka może rodzić wątpliwości – szczególnie wtedy, gdy lokal wskazany przez najemcę przestaje być dostępny. Mikołaj Paja przywołał w tym kontekście stanowisko Krajowej Rady Komorniczej, zgodnie z którym – jak relacjonował – przepisy nie są całkowicie jednoznaczne, ale za najbardziej racjonalną uznano interpretację pozwalającą na kontynuowanie eksmisji.
W podcaście pojawił się również wątek Rzecznika Praw Obywatelskich, który zwracał się w tej sprawie do różnych instytucji. Według relacji Mikołaja Paji jednym z postulatów było doprecyzowanie regulacji tak, aby wątpliwości dotyczące niedostępnego lokalu wskazanego przy najmie okazjonalnym zostały jednoznacznie rozstrzygnięte.
Najem okazjonalny daje więc właścicielowi dodatkowe instrumenty, ale – jak wynikało z rozmowy – nie oznacza to, że każdy praktyczny problem związany z egzekucją został w przepisach opisany w sposób niebudzący wątpliwości.
Więcej o najmie okazjonalnym i zasadach eksmisji można dowiedzieć się z rozmowy dr. Piotra Semeniuka z Mikołajem Pają w 67. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:
Zapraszamy do wysłuchania 51. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Zapraszamy do posłuchania odcinka podcastu o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zapraszamy do wysłuchania wywiadu Piotra Semeniuka z Adamem Czerniakiem
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
