Odrębna własność obiektu budowlanego w praktyce

W centrach największych polskich miast coraz trudniej znaleźć wolne działki pod nowe inwestycje. Jednocześnie atrakcyjne i dobrze skomunikowane obszary zajmuje infrastruktura transportowa – przede wszystkim tory kolejowe oraz duże arterie drogowe. Współczesna technologia pozwala zagospodarować przestrzeń nad takimi obiektami, jednak istotną przeszkodą pozostają obecne regulacje prawne. Odpowiedzią na ten problem ma być odrębna własność obiektu budowlanego (OWOB).

Czym jest odrębna własność obiektu budowlanego (OWOB)?

Istotą OWOB ma być możliwość prawnego rozdzielenia własności gruntu od własności obiektu znajdującego się nad nim albo pod jego powierzchnią. Dzięki temu określony obiekt mógłby stanowić odrębny przedmiot własności, mimo że znajduje się w przestrzeni związanej z nieruchomością należącą do innego podmiotu.

Mechanizm można zobrazować na przykładzie inwestycji nad torami. Grunt oraz infrastruktura kolejowa pozostałyby własnością dotychczasowego podmiotu i nadal służyłyby prowadzeniu ruchu. Inwestor mógłby natomiast wznieść konstrukcję nad torami, a następnie zrealizować na niej budynek mieszkalny, biurowy lub usługowy, uzyskując do niego odrębne prawo własności.

Własność warstwowa jest przy tym szerszą koncepcją wykorzystania przestrzeni na różnych poziomach, natomiast OWOB ma być konkretnym instrumentem prawnym umożliwiającym jej zastosowanie w Polsce.

Odrębna własność obiektu (OWOB) Praktyczne aspekty

OWOB a zasada superficies solo cedit

Jedną z podstawowych barier dla takich inwestycji jest zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą to, co jest trwale związane z gruntem, co do zasady przypada jego właścicielowi. Własność nieruchomości obejmuje również, w granicach określonych prawem, przestrzeń nad i pod powierzchnią działki.

Taka konstrukcja utrudnia realizację przedsięwzięć, w których jeden podmiot ma zachować własność gruntu i infrastruktury, a drugi potrzebuje niezależnego prawa własności do obiektu znajdującego się nad nimi.

Planowane przepisy dotyczące OWOB nie mają całkowicie usuwać zasady superficies solo cedit. Mają natomiast stworzyć szczególne rozwiązanie pozwalające w określonych przypadkach oddzielić własność obiektu od własności gruntu.

Kto będzie mógł ustanowić OWOB?

Według przedstawianych założeń możliwość ustanowienia odrębnej własności obiektu budowlanego ma przysługiwać:

• właścicielowi gruntu – który będzie mógł ustanowić odrębną własność obiektu;
• użytkownikowi wieczystemu – pod warunkiem uzyskania zgody właściciela gruntu.

Wcześniej rozważano inne rozwiązanie, czyli tzw. prawo zabudowy. Miało ono funkcjonować jako ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na cudzym gruncie na okres od 30 do 100 lat oraz być zbywalne i dziedziczne.

OWOB ma iść znacznie dalej. Zamiast czasowego uprawnienia inwestor miałby otrzymywać pełne i bezterminowe prawo własności obiektu. Z punktu widzenia realizacji wieloletnich inwestycji oznaczałoby to znacznie trwalszą podstawę prawną.

Należy jednak zaznaczyć, że mowa o projektowanych regulacjach, a nie przepisach obowiązujących obecnie w opisanym kształcie.

Potencjalne znaczenie OWOB dla rozwoju miast

Odrębna własność obiektu a inwestycje nad torami

Jednym z najważniejszych praktycznych zastosowań OWOB może być wykorzystanie przestrzeni nad infrastrukturą kolejową w centrach miast. Przykładem są tereny wzdłuż Alej Jerozolimskich w Warszawie, pomiędzy Warszawą Centralną a Warszawą Zachodnią. To atrakcyjny i dobrze skomunikowany obszar, którego znaczną część zajmuje linia kolejowa.

Pojawiały się koncepcje zagospodarowania przestrzeni nad linią średnicową od placu Zawiszy do ronda Dmowskiego. Zakładały one możliwość stworzenia ponad miliona metrów kwadratowych powierzchni o funkcjach m.in. mieszkaniowych, biurowych i hotelowych.

Na obecnym etapie są to koncepcje kierunkowe, a nie zatwierdzone inwestycje. Pokazują jednak skalę przestrzeni, która mogłaby zostać wykorzystana po stworzeniu odpowiednich rozwiązań prawnych. Podobny mechanizm mógłby znaleźć zastosowanie również nad innymi rodzajami infrastruktury, np. trasami drogowymi.

Co OWOB może oznaczać dla rynku nieruchomości?

Wprowadzenie odrębnej własności obiektu budowlanego może otworzyć nowe możliwości zarówno dla inwestorów, jak i samorządów oraz właścicieli terenów infrastrukturalnych.

Potencjalne efekty OWOB obejmują:

• wykorzystanie przestrzeni obecnie niedostępnej dla tradycyjnej zabudowy;
• pozyskanie nowych terenów pod mieszkania, biura i usługi w centrach miast;
• dogęszczanie istniejącej zabudowy zamiast dalszego rozwoju przedmieść;
• łączenie części miasta rozdzielonych torami lub drogami;
• tworzenie nowych przestrzeni publicznych i terenów zielonych;
• zwiększenie możliwości inwestycyjnych związanych z terenami infrastrukturalnymi.

Nowe przepisy nie będą jednak oznaczały automatycznej możliwości zabudowy każdej przestrzeni. Nadal konieczne będzie uwzględnienie warunków technicznych, bezpieczeństwa funkcjonującej infrastruktury oraz problemów związanych z hałasem i drganiami. Duże znaczenie będzie miało również odpowiednie planowanie przestrzenne.

OWOB – nowe możliwości wykorzystania przestrzeni

Odrębna własność obiektu budowlanego może stać się odpowiedzią na problemy przestrzenne największych polskich miast. Rozdzielenie własności gruntu i znajdującego się nad nim lub pod nim obiektu pozwoliłoby wykorzystać tereny, które obecnie pozostają poza zasięgiem tradycyjnych inwestycji.

Rzeczywiste znaczenie OWOB dla rynku nieruchomości będzie jednak można ocenić dopiero po przyjęciu ostatecznych regulacji. Kluczowe będzie nie tylko samo wprowadzenie nowej instytucji, ale również sposób jej wykorzystania w konkretnych projektach.

Więcej o odrębnej własności obiektu budowlanego, własności warstwowej i możliwościach zabudowy nad infrastrukturą można dowiedzieć się z 58. odcinka podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/SPoAQYEmPXg

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Marcelina Galos

Prawnik, studentka 5-roku. Umowy deweloperskie analizuje pod kątem prawa deweloperskiego, sprawdza zapisy dotyczące standardu deweloperskiego, co ułatwia odbiory techniczne. Jest dokładna, dzięki czemu nawet najdrobniejsza nieścisłość zostanie przez nią dostrzeżona. Koordynowała pracę inżynierów, którzy zajmowali się odbiorami technicznymi, dzięki czemu ma wiedzę teoretyczną i praktyczną. Pisze pracę magisterską na temat oddziaływania wybranych inwestycji deweloperskich na środowisko. Ochrona środowiska to zagadnienie, które jest dla niej równie ważne.