Podnajem i Airbnb w lokalach komunalnych: luka w kontroli

Mieszkanie komunalne ma służyć osobie, której gmina udostępniła lokal, jednak kontrola sposobu jego faktycznego wykorzystywania może być ograniczona. W 67. odcinku podcastu Pewny Lokal dr Piotr Semeniuk i Mikołaj Paja poruszyli problem nielegalnego podnajmu, ofert krótkoterminowych oraz trudności z weryfikacją tego, kto rzeczywiście mieszka w lokalach należących do miasta.

Podnajem mieszkania komunalnego – co dzieje się w praktyce?

Temat pojawił się podczas szerszej rozmowy o zarządzaniu mieszkaniowym zasobem gmin. Dr Piotr Semeniuk zwrócił uwagę na przypadki, w których osoby posiadające prawo do lokalu komunalnego faktycznie z niego nie korzystają, lecz przekazują mieszkanie innym osobom.

Mikołaj Paja podkreślił, że podnajmowanie takiego lokalu może stanowić podstawę do natychmiastowego wypowiedzenia umowy. Problemem nie jest więc wyłącznie brak odpowiednich zasad, ale również możliwość sprawdzenia, czy są one rzeczywiście przestrzegane.

Według rozmówcy miasta w praktyce nie prowadzą wystarczającej weryfikacji sposobu wykorzystywania poszczególnych mieszkań. Bez takich działań trudno ustalić, czy lokal rzeczywiście zaspokaja potrzeby mieszkaniowe najemcy, któremu został przyznany.

Podnajem i Airbnb w lokalach komunalnych

Airbnb w mieszkaniu komunalnym – problem nielegalnego udostępniania lokali

Dr Piotr Semeniuk zwrócił uwagę na jeszcze bardziej skrajny przykład – możliwość wykorzystywania mieszkań komunalnych do najmu krótkoterminowego, w tym oferowania ich poprzez Airbnb.

Wątek ten pojawił się jako przykład sytuacji, w której sposób korzystania z mieszkania może być całkowicie odmienny od celu, dla którego lokal pozostaje w zasobie gminnym.

Mikołaj Paja wskazywał, że podstawowy problem dotyczy kontroli. Jego zdaniem gmina powinna przede wszystkim wiedzieć:

• kto faktycznie zamieszkuje lokal komunalny,
• czy mieszkanie nie zostało przekazane do korzystania innym osobom,
• czy najemca nie posiada innej nieruchomości mieszkalnej,
• czy lokal rzeczywiście pełni funkcję mieszkaniową dla osoby, której został udostępniony.

Bez systematycznego sprawdzania tych kwestii nawet istniejące podstawy do wypowiedzenia umowy mogą mieć ograniczone znaczenie praktyczne.

Kontrola mieszkań komunalnych – czego według rozmówców brakuje?

W dyskusji o zasobie komunalnym Mikołaj Paja wskazał kilka obszarów, które jego zdaniem powinny podlegać większej kontroli. Pierwszym jest rzeczywiste zamieszkiwanie w lokalu.

Drugim pozostaje kwestia posiadania przez najemcę innej nieruchomości mieszkalnej. Rozmówca mówił o sprawdzaniu, czy osoba korzystająca z mieszkania komunalnego posiada lokal w Warszawie lub sąsiednich gminach.

Trzecim elementem jest sytuacja dochodowa najemców. Ten problem rozmówcy omawiali szerzej w kontekście osób, które otrzymały mieszkania wiele lat temu, a następnie ich sytuacja finansowa znacząco się poprawiła.

Wśród obszarów wymagających weryfikacji pojawiły się więc przede wszystkim:

• faktyczne zamieszkiwanie w przyznanym mieszkaniu,
• posiadanie praw do innych nieruchomości mieszkalnych,
• sytuacja dochodowa gospodarstwa domowego,
• ewentualne udostępnianie lokalu osobom trzecim. 

Podnajem i Airbnb w lokalach komunalnych – gdzie pojawia się luka w kontroli?

Dr Piotr Semeniuk zaproponował w tym kontekście rozwiązanie polegające na okresowym składaniu przez najemców odpowiedniego formularza dotyczącego sytuacji majątkowej i dochodowej. Taka weryfikacja mogłaby odbywać się np. raz na kilka lat i pozwalać gminie na gromadzenie bardziej aktualnych informacji o osobach korzystających z jej zasobu.

Jak często można byłoby weryfikować sytuację najemców mieszkań komunalnych?

Weryfikacja najemców mieszkań komunalnych – gdzie pojawiają się trudności?

Mikołaj Paja zgodził się, że większa kontrola jest potrzebna, ale zwrócił uwagę na problemy związane z jej praktycznym przeprowadzeniem. Jego zdaniem zmiany powinny następować stopniowo.

W pierwszej kolejności wskazywał na możliwość sprawdzania, czy osoba rzeczywiście mieszka w przyznanym lokalu oraz czy posiada prawa do innej nieruchomości mieszkalnej. Dopiero kolejnym elementem mogłaby być szersza kontrola dochodów.

Rozmówca zaznaczył jednocześnie, że obecnie brakuje bazy pozwalającej gminom w prosty sposób uzyskać rzeczywiste dane dotyczące zarobków najemców. W jego ocenie problemem jest również brak odpowiedniej podstawy prawnej do zbierania takich informacji w oczekiwanym zakresie.

Pokazuje to różnicę pomiędzy samym postulatem zwiększenia kontroli a stworzeniem mechanizmu, który pozwalałby ją skutecznie prowadzić.

Inna nieruchomość najemcy a prawo do mieszkania komunalnego

Kontrola majątku najemców może jednak prowadzić również do sytuacji budzących wątpliwości. Mikołaj Paja przywołał przykład z warszawskich Bielan, gdzie próbowano wypowiedzieć najem kobiecie w związku z posiadaniem przez nią działki w okolicach Siedlec.

Przykład ten posłużył rozmówcy do pokazania, że sama informacja o posiadaniu określonego prawa majątkowego nie zawsze wystarcza do właściwej oceny sytuacji mieszkaniowej danej osoby.

Z tego powodu Paja opowiadał się za stopniowym i rozsądnym podejściem do weryfikacji. W jego ocenie w pierwszej kolejności należałoby koncentrować się na przypadkach najbardziej bezpośrednio związanych ze sposobem korzystania z zasobu – np. na tym, czy najemca rzeczywiście mieszka w lokalu i czy dysponuje innym mieszkaniem.

Podnajem mieszkań komunalnych – przepisy to nie wszystko

Wątek Airbnb i podnajmu doprowadził rozmówców do szerszego problemu zarządzania lokalami należącymi do miasta. Samo istnienie podstawy do wypowiedzenia umowy nie rozwiązuje sytuacji, jeżeli gmina nie wie, że mieszkanie jest wykorzystywane niezgodnie z przeznaczeniem.

Dlatego Mikołaj Paja większy nacisk kładł na sprawdzanie faktycznego sposobu korzystania z lokali niż na tworzenie kolejnych zasad. W przypadku podnajmu problemem może być nie brak sankcji, lecz brak informacji pozwalających je zastosować.

Airbnb było w tej części rozmowy jednym z przykładów pokazujących tę lukę. Jeżeli gmina nie weryfikuje, kto faktycznie korzysta z mieszkania, trudno skutecznie zarządzać zasobem, który ma służyć realizacji określonych potrzeb mieszkaniowych.

Problem kontroli lokali komunalnych był jednym z wielu tematów poruszonych przez dr. Piotra Semeniuka i Mikołaja Pają w 67. odcinku podcastu Pewnego Lokalu. Cała rozmowa dostępna jest tutaj:

https://youtu.be/_t7FgplBLOk

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy w analizie prawnej lub technicznej nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Patrycja Milowska

Absolwentka studiów wyższych, która w każdej wolnej chwili pisze teksty. Nieruchomości to branża, którą zna i lubi. Merytorycznie pracowała w biurze sprzedaży dewelopera, który realizował inwestycje w większych miastach, sama kupiła jedną z nich, więc wie jak wyglądają formalności. W wolnych chwilach chodzi do kina.