W przypadku mieszkań w praktyce częściej przeprowadzany jest on w ramach przygotowania do zakupu na rynku wtórnym.
Na czym polega audyt prawny mieszkania
Przeprowadzenie audytu prawnego pozwala na uzyskanie kompletnej wiedzy na temat stanu prawnego mieszkania, które zamierzamy kupić. W przypadku rynku pierwotnego stan prawny lokalu jest jasny, ponieważ mieszkanie nie posiada ukrytych obciążeń ani zameldowanych lokatorów, a wszystkie ważne informacje przekazywane są w prospekcie informacyjnym, dlatego też taki audyt ma większy sens w przypadku rynku wtórnego.
Audyt prawny powinien składać się z następujących elementów:
weryfikacja stanu zameldowania- właściciel mieszkania lub jego pełnomocnik może uzyskać w urzędzie gminy stosowne zaświadczenie, które zawsze jest wymagane też jako załącznik do umowy sprzedaży,
niezaleganie z opłatami- zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej bądź wspólnoty o niezaleganiu z czynszem, potwierdzenie niezalegania z podatkiem od nieruchomości- te dokumenty również będą wymagane do podpisania aktu notarialnego,
zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego- w ten sposób zyskujemy pewność, że w okolicy kupowanego mieszkania nie jest planowana na przykład droga szybkiego ruchu lub budowa zakładu przemysłowego. Są to informacje ogólnodostępne w odpowiednim urzędzie gminy lub urzędzie miasta.
Audyt finansowy
W przypadku mieszkania audyt finansowy tak naprawdę pokrywa się z prawnym, ponieważ ogranicza się do weryfikacji kwestii niezalegania z opłatami i ewentualnie zbadania wysokości bieżących opłat.
Aby kupić nieruchomość, zalecamy skonsultować umowę z ekspertem z Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy są ekspertami w rynku nieruchomości, a ceny ich usług są niskie. Prawnicy z Pewnego Lokalu nie wymigują się od trudności. Pewny Lokal posiada zespół ekspertów, którzy sprawdzą stan prawny, jak i techniczny nieruchomości, którą planujesz kupić.
Audyt techniczny na rynku pierwotnym i wtórnym
Za audyt techniczny na rynku pierwotnym można uznać odbiór lokalu, poprzedzający podpisanie umowy przenoszącej własność. Dobrze, aby w takim odbiorze kupującemu towarzyszyła osoba, posiadająca odpowiednią wiedzę techniczną oraz znajomość norm budowlanych. Pozwoli to na dokładną weryfikację mieszkania pod kątem zgodności z projektem oraz na wykrycie (i wpisanie do protokołu zdawczo- odbiorczego) ewentualnych usterek.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które
według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
Z kolei na rynku wtórnym audyt techniczny wygląda nieco inaczej- w tym przypadku często zdarza się, że brak jest dokumentacji projektowej. W związku z tym audyt polega przede wszystkim na:
dokonaniu pomiaru metrażu rzeczywistego (co często wpływa na obniżenie ceny lokalu, który okazuje się być w rzeczywistości mniejszy, niż było to wskazane w ofercie sprzedaży),
weryfikacji stanu instalacji w lokalu,
sprawdzeniu stanu pomieszczeń przynależących do mieszkania: piwnic, boksów rowerowych etc.,
Banki uzależniają kredytowanie także od stanu prawnego i technicznego mieszkania lub budynku. Na rynku wtórnym oraz na rynku pierwotnym, wskażemy Ci ewentualne wady prawne mieszkania, które utrudnią uzyskanie kredytu. Wreszcie, pomożemy Ci w analizie umowy kredytu hipotecznego - jako kancelaria wyspecjalizowana w pomaganiu nabywcom przy transakcjach nieruchomościowych mamy spore doświadczenie w analizie umów kredytowych.
Mogą być bardzo wysokie. Z naszych raportów prawnych dowiesz się np. czy deweloper nie chce przerzucić na Ciebie opłat notarialnych w sposób niezgodny z umową deweloperską. Przy analizie umów na rynku wtórnym powiemy Ci, czy taksa notarialna nie jest nadmiernie wysoka.
W akcie notarialnym mogą kryć się niekorzystne klauzule, m.in. nakładające wygórowane kary umowne, czy zwalniające sprzedawcę lub z dewelopera z odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Nasza kancelaria oferuje usługę kompleksowego sprawdzenia umowy z deweloperem, a także pomoc w podpisaniu bezpiecznej umowy na rynku wtórnym (przedwstępnej, sprzedaży czy przenoszącej własność).
Duża część mieszkań obciążona jest z hipoteką, a na nieruchomościach ciążą też inne roszczenia. Chodzi zarówno o rynek pierwotny, jak i o rynek wtórny. Na rynku wtórnym niemiłą niespodzianką może być np. hipoteka wzięta przez wspólnotę na modernizację kamienicy, roszczenia reprywatyzacyjne czy służebności. Pomożemy zabezpieczyć się przed powyższymi ryzykami. Na rynku pierwotnym wskażemy też, jak uchronić się w umowie deweloperskiej przed tym, żeby hipoteka, którą deweloper obciążył grunt, nie "przeniosła się" na mieszkanie.
Na rynku wtórnym, dzięki pomocy naszych prawników dowiesz się m.in., jakie prawa i do czego nabywasz (np. do piwnicy i garażu). Nasi prawnicy pomogą też w bezpiecznym podpisaniu umowy (zarówno umowy deweloperskiej, jak i jakiejkolwiek umowy na rynku wtórnym), tak żeby nabywca był w 100 proc. zabezpieczony, że kupuje wszystkie prawa do nieruchomości.
Warto przed kupnem mieszkania sprawdzić wysokość czynszu lub opłat przekształceniowych za użytkowanie wieczyste. Potencjalnie wygórowaną wysokość takich opłat jesteśmy w stanie zasygnalizować np. dzięki analizie ksiąg wieczystych czy prospektu informacyjnego dewelopera. Podczas przeglądu/odbioru technicznego mieszkania lub domu, dzięki badaniu kamerą termowizyjną, możemy wykryć potencjalnie wysokie koszty ocieplenia lokalu lub domu.
Zawsze warto ją negocjować – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Wyniki naszych audytów bardzo często są wykorzystywane przez nabywców nieruchomości do "zbijania" w dół ceny. Informacje o usterkach technicznych mieszkania lub domu albo o wysokich szacunkowych kosztach remontu często sprawiają, że sprzedawca lub deweloper obniżają cenę.
Czy sprzedawca jest rzeczywiście właścicielem mieszkania? Jak deweloper zabezpiecza nabywców przed ewentualnym bankructwem? Nasze raporty prawne odpowiedzą na oba pytania. Na rynku wtórnym zweryfikujemy (m.in. dzięki lekturze tzw. zupełnych wersji ksiąg wieczystych), czy sprzedawca ma wszystkie prawa do nieruchomości. Na rynku pierwotnym, powiemy Ci, czy deweloper zamierza finansować inwestycję w bezpieczny sposób oraz, czy doświadczenie dewelopera wskazuje na terminowe oddanie inwestycji.
Lokalizacja może znacząco wpłynąć na cenę nieruchomości. Dzięki naszym audytom prawnym nieruchomości na rynku wtórnym dowiesz się np. jaki procent mieszkań w budynku stanowią lokale komunalne - takie informacje da się wyczytać z księgi wieczystej. Na rynku wtórnym oferujemy także sprawdzenie m.in. jakości powietrza oraz przestępczości w danej lokalizacji. W ramach audytów działek oceniamy też czy działka nie znajduje się w strefie chronionej, a tym samym, jaki rodzaj domów da się na niej wybudować. Przy analizie umowy deweloperskiej sprawdzamy, czy w pobliżu przedsięwzięcia deweloperskiego planowane są tzw. uciążliwe inwestycje (np. cmentarz, czy oczyszczalnia ścieków).
Podczas przeglądu technicznego mieszkania na rynku wtórnym ocenimy stan budynku oraz części wspólnych (np. klatek schodowych, piwnic). Wykonujemy kompleksowe badania termowizyjne budynków kamerami wysokiej jakości marki FLIR. Również na rynku pierwotnym oferujemy usługę sprawdzenia części wspólnych budynku wraz z zagospodarowaniem terenu (pod kątem m.in. zgodności z dokumentacją projektową i standardem).
Na rynku wtórnym ocenimy stan techniczny mieszkania lub domu. W ramach przeglądu technicznego na rynku wtórnym ocenimy m.in. stan instalacji oraz oszacujemy koszty remontu. Na rynku pierwotnym w ramach odbioru technicznego mieszkania lub domu sprawdzimy zgodność nieruchomości z normami budowlanymi, załączonym do umowy deweloperskiej standardem wykończenia, a także pod kątem usterek. W ramach badania kamerą termowizyjną, zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym, wykryjemy niewidoczne gołym okiem mostki termiczne, zacieki i zawilgocenia.
Podczas przeglądu mieszkania i domu na rynku wtórnym nasi inżynierowie zweryfikują metraż - często rzeczywisty metraż nieruchomości jest niższy niż ten podany w ogłoszeniu czy w księgach wieczystych. Przy analizie umowy deweloperskiej powiemy Ci, czy deweloper zastosował poprawną normę pomiaru metrażu oraz, kto zapłaci nadwyżkę za mieszkanie w razie różnicy między metrażem projektowym a powykonawczym.
Aby kupić nieruchomość, zalecamy skonsultować umowę z ekspertem z Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy są ekspertami w rynku nieruchomości, a ceny ich usług są niskie. Prawnicy z Pewnego Lokalu nie wymigują się od trudności. Pewny Lokal posiada zespół ekspertów, którzy sprawdzą stan prawny, jak i techniczny nieruchomości, którą planujesz kupić.
797 014 014
Rezerwuj online
