Wydawać by się mogło, że kupno mieszkania nie jest skomplikowanym procesem, jednak dla kogoś, kto nie ma dużego doświadczenia bądź wiedzy na temat procesów na rynku nieruchomości, cała procedura może sprawiać wrażenie dość skomplikowanej. Dlatego warto bliżej przyjrzeć się zakupowi mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym i zebrać w jednym miejscu praktyczne informacje na temat obydwu typów transakcji.
Jeżeli jesteśmy zdecydowani na zakup lokalu od dewelopera, podobnie zresztą jak w przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym, powinniśmy rozpocząć nasze działania od zweryfikowania swojej zdolności kredytowej oraz możliwości wniesienia wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości, zakup której będziemy rozważać.
Zapraszamy do posłuchania 17. odcinka podcastu nieruchomościowego.
Oczywiście jeżeli zakup finansujemy gotówką, wówczas ten krok nas nie dotyczy.
Kolejnym krokiem będzie zdefiniowanie naszych oczekiwań odnośnie mieszkania, które będziemy kupować. Przemyślmy:
Tak przygotowani możemy rozpocząć poszukiwania. Pamiętajmy też o tym, aby bliżej przyjrzeć się deweloperowi, realizującego inwestycję, która nas zainteresuje- jakie ma doświadczenie, jakie inwestycje już zrealizował, jak wygląda jego sytuacja finansowa. Są to ogólnie dostępne informacje, a znajdziemy je również w prospekcie informacyjnym, który deweloper ma obowiązek przekazać kupującemu jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Dobrze jest dokładnie zapoznać się z prospektem, ponieważ zawiera on również bardzo szczegółowe informacje dotyczące interesującej nas inwestycji z uwzględnieniem planu zagospodarowania przestrzennego sąsiednich działek, planowanych w okolicy inwestycji, harmonogramu budowy, planowanego terminu przekazania własności, standardu wykończenia etc..
Oczywiście bardzo duże znaczenie będzie mieć cena mieszkania, które planujemy kupić. Pomimo tego, że deweloperzy nie są skłonni do udzielania dużych rabatów, a ceny transakcyjne różnią się od ofertowych średnio o ok. 2%, i tak warto podjąć negocjacje cenowe, ponieważ przecież obydwu stronom zależy na finalizacji transakcji.
Kiedy wszystkie szczegóły, również te odnośnie harmonogramu wpłat (standardowo w kilku transzach) są już ustalone, przychodzi czas na podpisanie umowy deweloperskiej. Zgodnie z ustawą deweloperską umowę podpisujemy w formie aktu notarialnego, a jej koszty ponoszą w równych częściach kupujący i sprzedający. Znajdziemy w niej wszystkie zapisy dotyczące obowiązków kupującego i dewelopera, terminów umownych, rachunku powierniczego dewelopera (ponieważ, zgodnie z ustawą deweloperską, wpłaty kupującego trafiają właśnie na rachunek powierniczy, otwarty lub zamknięty, a nie bezpośrednio na rachunek dewelopera), harmonogramu wpłat oraz odbioru lokalu.
Jeżeli zakup finansujemy kredytem hipotecznym, wówczas umowę wraz z resztą wymaganych przez nasz bank dokumentów musimy dostarczyć właśnie do banku, a następnie czekać na decyzję kredytową. Jeżeli będzie pozytywna, wtedy możemy już spokojnie czekać na upragniony odbiór lokalu i podpisanie umowy przyrzeczonej, składając w międzyczasie dyspozycje wypłaty kolejnych transz kredytu.
Na odbiór lokalu deweloper zaprasza kupujących ukończeniu inwestycji i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie. Na odbiór warto stawić się z kimś, kto wesprze nas w zakresie weryfikacji ewentualnych usterek w lokalu. Jeżeli takie zostaną stwierdzone, zostaną wpisane do protokołu zdawczo-odbiorczego, którego podpisanie wieńczy odbiór.
Ostatni krok to już podpisanie, również w formie aktu notarialnego, umowy przeniesienia własności na kupującego. Od tego momentu stajemy się już prawowitymi właścicielami naszego mieszkania.
Nieco inaczej wygląda zakup na rynku wtórnym.
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym częściej decydujemy się na wsparcie agencji nieruchomości, która w naszym imieniu przeprowadzi weryfikację rynku i przedstawi nam oferty, najbardziej dopasowane do naszych oczekiwań. Jest to oczywiście usługa płatna, a więc prowizję pośrednika (należną w przypadku finalizacji transakcji) musimy uwzględnić w naszym budżecie.
Pierwszym krokiem jest oczywiście analiza naszych możliwości finansowych, a następnie wybór odpowiadającego nam mieszkania.
Kiedy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, musimy koniecznie dokładnie zapoznać się z prowadzoną dla niego księgą wieczystą, ponieważ znajdziemy tam całą historię własności lokalu i informację odnośnie ewentualnych obciążeń hipoteki.
Po ustaleniu ze sprzedającym warunków zakupu warto jest podpisać przedwstępną umowę sprzedaży- nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, ale jest to wskazane ze względu na większe możliwości dochodzenia swoich praw w sytuacji, gdyby którakolwiek ze stron nie wywiązała się z umowy. Umowa przedwstępna zabezpieczana jest zazwyczaj zadatkiem bądź zaliczką, a jej podpisanie jest niezbędne, jeżeli planujemy skorzystać przy zakupie z kredytu hipotecznego.
Po ewentualnym uzyskaniu kredytu możemy już przystąpić do podpisania umowy przyrzeczonej, czyli umowy przenoszącej na nas własność mieszkania. W tym przypadku, inaczej niż przy zakupie na rynku pierwotnym, sprzedający przekazuje lokal już po podpisaniu umowy oraz po uregulowaniu przez kupującego całej należnej ceny. Tu też sporządzany jest protokół zdawczo- odbiorczy, ale zawierane są w nim informacje odnośnie stanu liczników, ilości przekazanych kompletów kluczy etc..
Co ważne, w przypadku zakupu na rynku wtórnym, oprócz ewentualnego kosztu prowizji dla pośrednika nieruchomości (średnio 1,5 do 3% wartości transakcji), kupujący jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości kupionego mieszkania, który pobierany jest przez notariusza w momencie podpisywania umowy przyrzeczonej.
Zapraszamy na odcinek podcastu nieruchomościowego Pewny Lokal o notariuszach.
Zapraszamy do posłuchania odcinka podcastu o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do obejrzenia najnowszego odcinka podcastu na temat REITów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
