Pozyskiwanie ofert przez pośredników – jak uniknąć patologii?

Pozyskiwanie ofert przez pośredników – jak uniknąć patologii?

Po deregulacji zawodu pośrednika nieruchomości rynek stał się bardziej otwarty i konkurencyjny. Z jednej strony ułatwiło to wejście do branży, z drugiej doprowadziło do dużych różnic w standardzie pracy agentów. Szczególnie dużo kontrowersji budzą metody pozyskiwania nowych ofert od prywatnych właścicieli.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało założenia zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami, które mają częściowo uporządkować ten obszar. Na razie nie są to obowiązujące przepisy, ale pokazują kierunek, w którym może zmierzać rynek pośrednictwa.

Jak pośrednicy pozyskują oferty?

Jedną z najczęściej stosowanych metod jest kontakt z właścicielami, którzy sami wystawili nieruchomość na portalu ogłoszeniowym. Agent dzwoni z propozycją współpracy i oferuje dodatkową promocję mieszkania lub domu.

Sama taka praktyka nie jest niczym niewłaściwym. Problem zaczyna się wtedy, gdy właściciel nie otrzymuje jasnej informacji o warunkach współpracy albo jego oferta zaczyna być publikowana bez precyzyjnych ustaleń.

Do praktyk, które mogą budzić szczególne wątpliwości, należą:

• kopiowanie prywatnej oferty i publikowanie jej przez agencję bez jasno ustalonych zasad,
• sugerowanie, że agent ma konkretnego kupującego, choć faktycznym celem rozmowy jest pozyskanie oferty,
• przedstawianie współpracy jako niezobowiązującej przy jednoczesnym wprowadzaniu zapisów o wyłączności,
• publikowanie tej samej nieruchomości z innym opisem, ceną lub warunkami niż ustalone z właścicielem.

Takie działania nie tylko pogarszają relacje między agentem a klientem, ale mogą też wpływać na sposób postrzegania samej nieruchomości.

Pozyskiwanie ofert przez pośredników

Dlaczego duplikowanie ogłoszeń szkodzi sprzedaży?

Jeżeli to samo mieszkanie pojawia się w internecie w kilku wersjach, kupujący może zacząć zastanawiać się, dlaczego właściciel korzysta z tak wielu pośredników i dlaczego informacje w ofertach się różnią.

Szczególnie niekorzystna jest sytuacja, gdy poszczególne ogłoszenia zawierają inne ceny. Może to obniżać wiarygodność oferty i utrudniać prowadzenie negocjacji.

Brak jasnych zasad oznacza także problemy z odpowiedzialnością. Właściciel może nie wiedzieć, kto prezentuje jego nieruchomość, jakie informacje przekazuje kupującym oraz do czego właściwie zobowiązał się agent.

Jak powinna wyglądać współpraca z pośrednikiem?

Dobra współpraca powinna zaczynać się od jasnego określenia zasad jeszcze przed publikacją oferty. Właściciel powinien wiedzieć, gdzie jego nieruchomość będzie reklamowana, jakie działania podejmie agent i ile będzie kosztowała usługa.

Profesjonalny pośrednik powinien również dokładnie określić, czy działa na wyłączność, czy właściciel może równolegle korzystać z innych kanałów sprzedaży oraz kiedy powstaje obowiązek zapłaty prowizji.

Samo umieszczenie ogłoszenia na kilku portalach nie powinno być jedyną wartością usługi. Rzetelna obsługa może obejmować przygotowanie oferty, analizę podstawowych dokumentów, organizację prezentacji czy wsparcie przy negocjacjach.

Potencjalne efekty umowy zawartej przed publikacją oferty

Umowa przed publikacją oferty – co może się zmienić?

Jednym z najważniejszych kierunków planowanej reformy jest obowiązek zawarcia umowy z właścicielem przed rozpoczęciem oferowania jego nieruchomości.

Oznaczałoby to ograniczenie praktyki, w której agent telefonicznie uzyskuje ogólną zgodę na „spróbowanie sprzedaży”, a następnie publikuje ofertę bez dokładnego określenia warunków.

Na obecnym etapie nie wiadomo jeszcze, jaka forma umowy będzie ostatecznie wymagana. Możliwe jest zastosowanie rozwiązań elektronicznych, ale szczegóły zależą od przyszłych przepisów. Najważniejsze ma być to, aby zasady współpracy można było jednoznacznie wykazać.

Co nowe zasady mogą zmienić na rynku?

Większa formalizacja pozyskiwania ofert może wpłynąć zarówno na właścicieli, jak i samych pośredników.

Potencjalne skutki nowych zasad to:

• ograniczenie liczby nieautoryzowanych kopii tych samych ofert,
• większa kontrola sprzedającego nad sposobem reklamowania nieruchomości,
• mniej sporów dotyczących prowizji i zakresu współpracy,
• większa presja na jakość usług zamiast masowego pozyskiwania ogłoszeń.

Dla profesjonalnych pośredników może to być korzystna zmiana. Jasne reguły pozwalają bowiem wyraźniej odróżnić usługę wymagającą wiedzy i zaangażowania od prostego kopiowania ogłoszeń.

Jak uniknąć problemów przy współpracy z agentem?

Jeszcze przed rozpoczęciem publikowania oferty warto ustalić najważniejsze warunki współpracy. Dotyczy to zwłaszcza prowizji, zakresu promocji, wyłączności i odpowiedzialności za przekazywane informacje.

Właściciel powinien również sprawdzić, czy pośrednik rzeczywiście oferuje coś więcej niż tylko ponowne wystawienie tej samej nieruchomości w internecie. Im bardziej precyzyjnie określone są obowiązki obu stron, tym mniejsze ryzyko późniejszego konfliktu.

Podsumowanie

Problemy związane z pozyskiwaniem ofert nie wynikają z samego kontaktowania się pośredników z prywatnymi sprzedającymi. Kluczowe znaczenie ma sposób prowadzenia takiej współpracy.

Publikowanie nieruchomości bez jasnych ustaleń, nieprecyzyjne informacje o prowizji czy próby przemycania wyłączności obniżają zaufanie do całej branży. Planowane zmiany mają zmierzać w kierunku większej przejrzystości i obowiązku formalnego ustalenia zasad przed rozpoczęciem oferowania nieruchomości.

Więcej o praktykach pośredników i planowanych zmianach można znaleźć w pełnym odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/-eUqF055W58

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.