Różnice powierzchni użytkowej w księgach wieczystych a wycena mieszkania

Różnice powierzchni użytkowej w księgach wieczystych a wycena mieszkania

Dzięki łatwemu dostępowi do Rejestru Cen Transakcyjnych szacowanie wartości własnego lokum stało się znacznie prostsze dla osób bez wykształcenia kierunkowego. Każdy może dzisiaj podejrzeć, za ile faktycznie sprzedano mieszkania na sąsiedniej ulicy. Należy jednak wyraźnie odróżnić samodzielną analizę od sformalizowanego podejścia. W przypadku tak ważnych spraw, jak ubieganie się w banku o kredyt hipoteczny, rozstrzyganie sporów w sądzie, czy rozwodowy podział wspólnego majątku, każda instytucja finansowa wymaga wiążącego prawnego dokumentu – pełnoprawnego operatu szacunkowego od licencjonowanego rzeczoznawcy majątkowego. Amatorska wycena kryje wiele pułapek, a podstawowym błędem bywa ślepa ufność w metraż wpisywany do urzędowych dokumentacji.

Powierzchnia w księdze wieczystej a operat szacunkowy

Metody wyceny nieruchomości – jak podejść do problemu?

Aby poprawnie wycenić lokal, warto poznać techniki stosowane przez certyfikowanych rzeczoznawców. Branża dzieli proces szacowania na trzy wiodące metody: porównawczą, dochodową i kosztową.

Podejście porównawcze bazuje na dogłębnej analizie historycznych sprzedaży podobnych lokali w najbliższej okolicy. Z kolei metoda dochodowa bywa zarezerwowana dla budynków nabywanych jako czyste inwestycje pod wynajem. Jej wynik to tak naprawdę iloczyn czynszu oraz stopy zwrotu – przy czym inwestorzy oczekują wyższych zysków w zdecydowanie mniej atrakcyjnych pod kątem demograficznym czy biznesowym miejscowościach, do których zaliczyć można np. Sosnowiec. Podejście kosztowe weryfikuje natomiast dzisiejsze finansowe koszty postawienia podobnego gmachu, co z doskonałym powodzeniem sprawdza się przy wycenie nietypowych domów na prowincji, gdzie brak obiektywnych rynkowych punktów odniesienia do jakichkolwiek porównań.

Co wpływa na wycenę mieszkania

Powierzchnia użytkowa w Księdze Wieczystej a rzeczywistość

Zdecydowanie najważniejszą i najczęstszą przeszkodą podczas amatorskiej wyceny metodą porównawczą bywa całkowicie niewłaściwa interpretacja metrażu. Dokumentacja wypisana z księgi wieczystej bardzo rzadko pokrywa się perfekcyjnie z faktycznym stanem przestrzennym opisywanego mieszkania. Z czego to bezpośrednio wynika? Powierzchnia użytkowa potrafi obejmować nie tylko sam lokal, ale też przyległe do niego i przypisane do aktu przynależności, czyli zwykłą komórkę lokatorską, dużą piwnicę, a niekiedy nawet podziemne miejsce parkingowe. W innych wypadkach przynależności te w ogóle nie są specjalnie ujmowane w ogólnym metrażu księgi.

Ten ogromny dokumentacyjny chaos drastycznie potęgują zawiłości prawne branży budownictwa oraz powszechny brak stosowania w kraju tylko jednej, ujednoliconej i bezwzględnej normy geodezyjnej do pomiaru domowych wnętrz. Na otwartym rynku nadal masowo krążą mieszkania liczone skrupulatnie według tak zwanych starych oraz nowych norm budowlanych. Skutkiem braku spójności notariusze nagminnie utrwalają na kartach niezwykle zróżnicowane i kompletnie niereprezentatywne wartości. Jeżeli w Rejestrze Cen Transakcyjnych zestawimy ostateczną cenę z tak bardzo rzekomym metrażem, możemy bezwiednie otrzymać błędny i zakrzywiony obraz wartości jednego metra kwadratowego analizowanej nieruchomości.

Co jeszcze wpływa na operat szacunkowy? Kluczowe niuanse

Prawne usterki pomiarowe oczywiście nie kończą tej zawiłej listy rynkowych pułapek przy wycenie. Mając przed oczyma wyłącznie historyczne dane o wykonanych transakcjach na tej samej ulicy, najzwyczajniej nie widzimy tego, w jakim obiektywnym standardzie wykończenia faktycznie zostały sprzedane tamte wybrane nieruchomości. Tymczasem mieszkanie o tej samej wielkości potrafi naturalnie kosztować o kilka tysięcy złotych więcej na każdym analizowanym metrze kwadratowym tylko dlatego, że właśnie przeszło gruntowny, niesamowicie nowoczesny i bardzo stylowy remont.

W ostatecznym i w pełni profesjonalnym operacie szacunkowym silnie uwzględnia się dodatkowo ogólny układ wszystkich przyległych pomieszczeń. Kompletnie nieustawny i wąski korytarz pochłaniający niezwykle cenne metry to bowiem zupełnie odmienna rynkowa wartość niż ogromny, słoneczny salon o tym samym metrażu. Identyczne znaczenie w branży przypisuje się piętru – polska kondygnacja i ekspozycja okien w dużej mierze dyktują stawkę końcową. Lokale bezpośrednio usytuowane na mrocznych i zimnych parterach, bądź mieszkania obarczone głośnym widokiem na zatłoczoną ulicę, są bez litości wyceniane wyraźnie gorzej niż wspaniałe, ciche południowe apartamenty na znacznie wyższych kondygnacjach budynków. Z kolei przy precyzyjnej wycenie zupełnie nowych domów jednorodzinnych dochodzi także doliczana ukryta specjalna premia wynosząca od 20 do 50% za rynkowy, zaoszczędzony czas gotowego projektu. Pozwala ona zabieganemu nabywcy swobodnie ominąć wszystkie ogromne trudy oraz wysokie nerwy związane z prowadzeniem procesu budowlanego wraz ze wspierającymi go ekipami remontowymi.

Rozmowa ekspertów pokazuje, jak wygląda ten problem w praktyce. Po więcej informacji zapraszamy do 48. odcinka podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/TIcr_cv06Oc

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.