Rozwój aparthoteli oraz ich realny wpływ na lokalny rynek najmu

W 65. odcinku podcastu Pewnego Lokalu rozmówcy poruszyli temat aparthoteli i lokali kupowanych w celach inwestycyjnych. Architektka i urbanistka Magdalena Milert przedstawiła swoje spojrzenie na ten segment rynku, zwracając uwagę m.in. na profesjonalizację najmu oraz sposób zarządzania tego typu obiektami.

Aparthotele jako segment rynku nieruchomości inwestycyjnych

W trakcie rozmowy aparthotele pojawiły się jako jeden z rodzajów nieruchomości kupowanych w celach inwestycyjnych. Poszczególne lokale mogą być nabywane z myślą o ich późniejszym wynajmowaniu, a nie o zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych właściciela.

Tym samym aparthotel funkcjonuje inaczej niż klasyczny budynek mieszkalny. Jest to rozwiązanie związane przede wszystkim z inwestycyjnym wykorzystaniem nieruchomości i zarządzaniem najmem.

Rozmówcy zwrócili przy tym uwagę, że w przypadku takich inwestycji znaczenie może mieć formalny status poszczególnych lokali oraz sposób funkcjonowania całego obiektu.

Magdalena Milert nie ocenia aparthoteli jednoznacznie negatywnie

W rozmowie Magdalena Milert zaznaczyła, że nie ma jednoznacznie negatywnego podejścia do aparthoteli. Zwróciła uwagę, że jeżeli za realizacją takiego obiektu stoi decyzja biznesowa, można zakładać, że inwestor wcześniej przeanalizował jej ekonomiczne uzasadnienie.

Rozmówczyni nie przedstawiła więc aparthoteli wyłącznie jako problemu rynku nieruchomości. Dostrzegła również cechy tego modelu, które mogą być korzystne z punktu widzenia organizacji najmu.

Dlatego wpływu aparthoteli na lokalny rynek nie należy na podstawie tej rozmowy sprowadzać wyłącznie do negatywnych konsekwencji. Jest to odrębny sposób wykorzystania nieruchomości, który trzeba rozpatrywać w kontekście funkcji konkretnej inwestycji.

Profesjonalny operator może uporządkować zarządzanie najmem

Jednym z elementów, na które Magdalena Milert zwróciła szczególną uwagę, była profesjonalizacja rynku najmu.

W przypadku klasycznych mieszkań znajdujących się w jednym budynku poszczególne lokale mogą należeć do różnych właścicieli i być przez nich niezależnie wynajmowane. W modelu aparthotelowym możliwa jest natomiast sytuacja, w której obsługą całego obiektu zajmuje się jeden operator.

Zdaniem rozmówczyni profesjonalne zarządzanie najmem może być zaletą takiego rozwiązania. Jeden podmiot odpowiada wówczas za funkcjonowanie większej liczby lokali zamiast pozostawienia ich obsługi wielu indywidualnym właścicielom.

Potencjalny wpływ rozwoju aparthoteli na lokalny rynek najmu

Aparthotel i pustostan to nie to samo

Temat aparthoteli pojawił się również w szerszej dyskusji dotyczącej mieszkań, które nie są stale zamieszkane. Rozmowa pokazała jednak, że warto rozróżniać poszczególne sytuacje.

Mieszkanie kupione jako lokata kapitału i pozostawione puste funkcjonuje inaczej niż lokal przeznaczony na najem krótkoterminowy. Jeszcze innym przypadkiem jest aparthotel działający jako zorganizowany produkt inwestycyjny.

Fakt, że lokal nie ma stałego mieszkańca, nie musi więc oznaczać, że jest niewykorzystywany. W przypadku najmu krótkoterminowego może być zajmowany okresowo i funkcjonować według innego modelu niż tradycyjny najem długoterminowy. 

Rozwój aparthoteli a lokalny rynek najmu – główne obszary oddziaływania

Aparthotele a dyskusja o powierzchni lokali

Rozmowa o aparthotelach doprowadziła także do szerszej dyskusji dotyczącej powierzchni lokali. Magdalena Milert opowiadała się za zapewnianiem odpowiedniej przestrzeni do życia i zwracała uwagę na znaczenie standardu mieszkaniowego.

Prowadzący przedstawił natomiast inną perspektywę. Wskazał, że niewielkie lokale mogą odpowiadać potrzebom części osób, które dysponują ograniczonym budżetem. Przywołał również własne doświadczenie związane z mieszkaniem w niewielkim lokalu podczas studiów.

Rozmówcy pokazali więc dwa różne spojrzenia: potrzebę utrzymywania odpowiedniego standardu przestrzeni oraz znaczenie dostępności małych lokali dla osób, które nie mogą pozwolić sobie na większe mieszkanie.

Status lokalu może mieć znaczenie dla inwestora

Prowadzący poruszył również formalny aspekt zakupu lokali w aparthotelach. Zwrócił uwagę, że w przypadku części inwestycji mogą występować rozwiązania ograniczające możliwość wyodrębnienia poszczególnych lokali jako osobnej własności.

W rozmowie pojawił się także temat problemów związanych z uzyskiwaniem zaświadczeń o samodzielności niektórych niewielkich lokali. Magdalena Milert wskazała, że praktyka może różnić się w zależności od miasta i momentu podejmowania decyzji.

Ten fragment rozmowy pokazuje, że aparthotel nie powinien być automatycznie traktowany tak samo jak klasyczne mieszkanie. Formalny status konkretnego lokalu oraz zasady funkcjonowania inwestycji mogą mieć znaczenie dla osoby, która rozważa taki zakup jako inwestycję.

Wpływ aparthoteli na lokalny rynek najmu został więc przedstawiony w rozmowie w sposób niejednoznaczny. Magdalena Milert dostrzegła zalety profesjonalnego zarządzania takimi obiektami, natomiast dyskusja pokazała również znaczenie powierzchni, sposobu użytkowania i formalnego statusu lokali.

Więcej o aparthotelach, rynku najmu i lokalach inwestycyjnych można dowiedzieć się z rozmowy z Magdaleną Milert w 65. odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/U8rm4TElqew

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Emil Wrzosiński

Prywatnie sprzedał kilka nieruchomości, kupił mieszkania, które wynajmuje. Zna bardzo dobrze prawo lokatorskie. Wie, na co należy zwrócić uwagę podczas wynajmu mieszkań. Potrafi podpowiedzieć, co należy zrobić, gdy lokator nie płaci czynszu i unika kontaktu z właścicielem mieszkania. Gdy ma czas, jeździ w góry, które eksploruje niezależnie od pory roku. Zawodowo zajmuje się tworzeniem eksperckich treści na temat nieruchomości. Interesuje go obecna sytuacja na rynku nieruchomości i jej wpływ na ceny mieszkań.