Rozwój rynku nieruchomości a strategie inwestycyjne

Polski rynek nieruchomości zmienia się wraz z rosnącym udziałem kapitału instytucjonalnego i innymi oczekiwaniami dotyczącymi rentowności inwestycji. Jak w takich warunkach podejść do długoterminowego lokowania kapitału? O kierunkach rozwoju rynku i możliwych strategiach prowadzący podcast Pewnego Lokalu rozmawiał z Magdaleną Małecką, rzeczoznawcą majątkowym.

Zdaniem ekspertki polski rynek stopniowo upodabnia się do rynków zachodnioeuropejskich. Jednym z przejawów tych zmian jest rosnący udział kapitału instytucjonalnego. Jednocześnie obniżają się oczekiwane stopy zwrotu z najmu. Magdalena Małecka zwróciła uwagę, że rentowność na poziomie około 10% należy obecnie do rzadkości, a na rynku dominują znacznie niższe wartości.

Nie oznacza to jednak, że inwestowanie w nieruchomości traci uzasadnienie. W dłuższej perspektywie znaczenie ma nie tylko bieżący dochód z najmu, ale również zachowanie wartości samej nieruchomości. Jak wskazuje rozmówczyni, szczególne znaczenie ma w tym przypadku właściwa lokalizacja.

Milion złotych na inwestycję w perspektywie 10–20 lat

W trakcie rozmowy prowadzący przedstawił konkretny przykład. Zapytał, jak można podejść do inwestycji, dysponując 1 mln zł wolnego kapitału przy majątku wynoszącym około 5 mln zł i zakładając perspektywę inwestycyjną obejmującą 10–20 lat.

Odpowiadając na to pytanie, Magdalena Małecka wskazała przede wszystkim na polski rynek i duże miasta. W rozmowie pojawiły się dwa podstawowe kierunki:

• mieszkanie na wynajem w odpowiednio dobranej lokalizacji,
• dobrze położony lokal użytkowy z długoterminowym najemcą.

Są to jednak przykłady przedstawione przez ekspertkę w odpowiedzi na konkretny scenariusz, a nie rozwiązania odpowiednie dla każdego inwestora. Wybór nieruchomości powinien uwzględniać charakter inwestycji, jej horyzont oraz związane z nią ryzyko.

Rynek nieruchomości w Polsce - trendy i strategie

Dlaczego duże miasta mogą mieć znaczenie?

Pytana o lokalizację Magdalena Małecka wskazała na duże miasta. Jej zdaniem w długim okresie zapewniają one większą stabilność popytu oraz płynność nieruchomości. Ma to znaczenie zarówno podczas wynajmowania lokalu, jak i w przypadku jego późniejszej sprzedaży.

Przy inwestycji planowanej na kilkanaście lat istotna staje się więc nie tylko cena zakupu. Znaczenie ma również to, czy w danej lokalizacji można spodziewać się trwałego zainteresowania mieszkaniami lub powierzchnią użytkową.

W ocenie rzeczoznawczyni dobre lokalizacje mogą także sprzyjać utrzymywaniu wartości nieruchomości w długiej perspektywie. Nie oznacza to gwarancji wzrostu cen, ale pokazuje, dlaczego miejsce położenia pozostaje jednym z podstawowych kryteriów analizowanych przy inwestycjach.

Mieszkanie na wynajem – gdzie szukać stabilnego popytu?

Pierwszym z wariantów wskazanych przez Magdalenę Małecką jest mieszkanie przeznaczone na wynajem. W tym przypadku ekspertka zwróciła uwagę przede wszystkim na miejsca, w których istnieją trwałe źródła popytu.

W rozmowie wskazane zostały:

• centralne rejony dużych miast,
• okolice uczelni,
• obszary w pobliżu dużych węzłów biznesowych i logistycznych.

Takie położenie może zwiększać szanse na utrzymanie zainteresowania najemców w dłuższym okresie. Z punktu widzenia inwestora ważna jest bowiem nie tylko możliwa wysokość czynszu, ale także ograniczenie okresów, w których nieruchomość pozostaje niewynajęta.

Lokal użytkowy jako alternatywa dla mieszkania

Drugim rozwiązaniem omawianym w podcaście był dobrze zlokalizowany lokal użytkowy. Magdalena Małecka podała przykład nieruchomości wynajętej sklepowi sieciowemu na podstawie długoterminowej, około 10-letniej umowy.

Zdaniem rozmówczyni taki lokal może zapewniać wyższą stopę zwrotu niż nieruchomość mieszkalna, a jednocześnie wymagać od właściciela mniejszego zaangażowania w bieżące zarządzanie. W przypadku części umów komercyjnych to najemca odpowiada za przygotowanie powierzchni do prowadzenia działalności oraz ponosi określone koszty eksploatacyjne.

Nie oznacza to jednak, że lokal użytkowy zawsze będzie korzystniejszą inwestycją. Magdalena Małecka zwróciła uwagę na konieczność posiadania doświadczenia pozwalającego właściwie ocenić potencjał handlowy konkretnego mikro-rynku. W tym segmencie szczególne znaczenie może mieć:

• położenie lokalu i jego otoczenie,
• potencjał handlowy danego miejsca,
• możliwość pozyskania stabilnego najemcy,
• warunki i długość umowy najmu.

Niewłaściwa ocena lokalizacji może utrudnić znalezienie kolejnego najemcy, dlatego inwestowanie w lokale użytkowe wymaga innego rodzaju analizy niż zakup standardowego mieszkania na wynajem.

Mieszkanie na wynajem a lokal użytkowy

Rentowność to nie tylko dochód z najmu

W dalszej części rozmowy Magdalena Małecka zwróciła uwagę na długoterminową perspektywę inwestowania. Ocena nieruchomości wyłącznie przez pryzmat bieżącej stopy zwrotu z najmu nie pokazuje całego obrazu inwestycji.

Zdaniem ekspertki nieruchomości położone w dobrych lokalizacjach w długim terminie wykazują tendencję wzrostową, dzięki czemu mogą służyć również ochronie kapitału. Właśnie dlatego niższa niż w przeszłości rentowność najmu nie musi być jedynym kryterium decydującym o atrakcyjności inwestycji.

Z rozmowy wynika więc, że przy długoterminowej strategii istotne jest połączenie kilku elementów: lokalizacji, możliwości uzyskiwania dochodu z najmu, płynności oraz perspektywy zachowania wartości nieruchomości.

Jak zmieniający się rynek wpływa na strategię inwestora?

Rozmowa z Magdaleną Małecką pokazuje, że wraz z dojrzewaniem polskiego rynku zmienia się również sposób patrzenia na inwestowanie w nieruchomości. Wysoka bieżąca stopa zwrotu nie musi być jedynym celem. Przy inwestycji planowanej na 10 czy 20 lat coraz większego znaczenia nabierają stabilność popytu, właściwy wybór lokalizacji oraz ochrona ulokowanego kapitału.

Mieszkanie i lokal użytkowy reprezentują przy tym dwa różne modele inwestowania. Pierwszy może opierać się na stabilnym popycie mieszkaniowym, drugi może zapewnić wyższą rentowność i mniejsze zaangażowanie w zarządzanie, ale wymaga większego doświadczenia w ocenie konkretnego rynku.

Więcej o inwestowaniu w nieruchomości, rentowności najmu oraz zmianach zachodzących na polskim rynku można dowiedzieć się z pełnej rozmowy z Magdaleną Małecką w 56. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:https://youtu.be/mFXf1x-ce_4

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Marcelina Galos

Prawnik, studentka 5-roku. Umowy deweloperskie analizuje pod kątem prawa deweloperskiego, sprawdza zapisy dotyczące standardu deweloperskiego, co ułatwia odbiory techniczne. Jest dokładna, dzięki czemu nawet najdrobniejsza nieścisłość zostanie przez nią dostrzeżona. Koordynowała pracę inżynierów, którzy zajmowali się odbiorami technicznymi, dzięki czemu ma wiedzę teoretyczną i praktyczną. Pisze pracę magisterską na temat oddziaływania wybranych inwestycji deweloperskich na środowisko. Ochrona środowiska to zagadnienie, które jest dla niej równie ważne.