Rynek kupującego – czy deweloperzy tracą przewagę?

Określenie „rynek kupującego” pojawia się w kontekście nieruchomości przede wszystkim wtedy, gdy nabywcy zyskują większy wybór i mogą spokojniej podejmować decyzje. Nie oznacza ono formalnego statusu rynku ani automatycznej utraty przewagi przez deweloperów. Chodzi raczej o zmianę relacji pomiędzy obiema stronami transakcji. Rosnąca liczba gotowych mieszkań sprawia, że osoby poszukujące nieruchomości mogą porównywać więcej ofert i nie muszą decydować się na zakup na bardzo wczesnym etapie inwestycji.

Czy na rynku pierwotnym rośnie przewaga kupujących?

O zmianie sytuacji świadczy przede wszystkim liczba mieszkań, które pozostają w ofercie deweloperów mimo zakończenia budowy. Jeszcze przez długi czas znaczna część lokali znajdowała nabywców na wcześniejszych etapach realizacji inwestycji. Obecnie wybór gotowych nieruchomości jest znacznie większy.

Skalę zjawiska pokazują dane z końca czerwca:

• deweloperzy w Polsce mieli w ofercie około 121 tys. mieszkań,
• około 37% całej oferty stanowiły lokale gotowe do odbioru,
• liczba gotowych i niesprzedanych mieszkań wynosiła około 44,7 tys., podczas gdy rok wcześniej było ich około 29 tys.

Większa liczba ukończonych lokali może wzmacniać pozycję osób planujących zakup. Nie oznacza to jednak, że cały polski rynek pierwotny można jednoznacznie określić mianem rynku kupującego. Sytuacja może wyglądać inaczej w poszczególnych miastach i konkretnych inwestycjach.

Struktura oferty deweloperskiej pod koniec czerwca

Skąd wzięła się duża liczba niesprzedanych mieszkań?

Obecna liczba gotowych lokali jest między innymi konsekwencją decyzji inwestycyjnych podejmowanych wcześniej. Realizacja inwestycji mieszkaniowej trwa długo, dlatego mieszkania trafiające obecnie do gotowej oferty są efektem sytuacji rynkowej z poprzednich okresów.

Aktywność deweloperów wzrosła między innymi w związku z popytem wspieranym przez program Bezpieczny Kredyt 2% oraz optymistycznymi prognozami dotyczącymi dalszej sprzedaży mieszkań. Program został jednak wygaszony w 2024 roku, a późniejsza sytuacja popytowa zaczęła się zmieniać.

W 2025 roku słabszy był również popyt inwestycyjny. Jednocześnie, pomimo obniżek stóp procentowych, zdolność kredytowa części potencjalnych nabywców nadal pozostawała ograniczona. W rezultacie nie wszystkie lokale znalazły kupujących podczas realizacji inwestycji i część z nich pozostała w sprzedaży po zakończeniu budowy.

Jest to jedna z możliwych interpretacji przyczyn wzrostu liczby gotowych mieszkań, a nie jedyne wyjaśnienie zmian zachodzących na rynku.

Co większa liczba gotowych mieszkań oznacza dla kupującego?

Zmiana struktury oferty ma praktyczne znaczenie dla osób poszukujących nieruchomości. Jeżeli dostępnych jest więcej ukończonych lokali, nabywca ma większe możliwości porównania ofert i nie musi opierać decyzji wyłącznie na mieszkaniach znajdujących się dopiero na etapie realizacji.

Większa podaż gotowych mieszkań może oznaczać:

• możliwość wyboru spośród większej liczby ukończonych lokali,
• możliwość obejrzenia rzeczywistego mieszkania zamiast oceniania go jedynie na podstawie rzutu i wizualizacji,
• większą swobodę porównywania kilku inwestycji,
• potencjalnie większą przestrzeń do rozmowy z deweloperem o warunkach zakupu.

Kupujący może więc dokładniej przeanalizować dostępne możliwości. Gotowy lokal pozwala sprawdzić rzeczywisty układ pomieszczeń, doświetlenie czy widok z okien. Większy wybór może również zmniejszać presję na szybkie podjęcie decyzji.

Co większa liczba gotowych mieszkań oznacza dla kupującego?

Czy deweloperzy rzeczywiście tracą przewagę?

Rosnąca liczba gotowych mieszkań zmienia relację pomiędzy sprzedającym a nabywcą, ale nie oznacza całkowitej utraty przewagi przez deweloperów. Niesprzedany lokal oznacza kapitał związany z ukończoną inwestycją, dlatego z punktu widzenia firmy korzystne jest znalezienie nabywcy.

Może to zwiększać przestrzeń do rozmów o warunkach zakupu, jednak nie należy wyciągać z tego wniosku, że deweloperzy są zmuszeni do masowych obniżek cen. Sytuacja konkretnego mieszkania zależy od wielu czynników, dlatego wzrost liczby gotowych lokali nie powinien być utożsamiany z kryzysem całego rynku.

Najważniejszą zmianą z punktu widzenia nabywcy jest większy wybór. W okresie wysokiego popytu część mieszkań była sprzedawana jeszcze przed zakończeniem budowy. Obecnie kupujący częściej może wybierać również spośród nieruchomości już ukończonych.

Rynek kupującego - czy deweloperzy tracą przewagę?

Czy większa podaż oznacza spadek cen mieszkań?

Rosnąca liczba niesprzedanych lokali nie musi automatycznie prowadzić do gwałtownego spadku cen. W największych polskich miastach nadal istnieje zapotrzebowanie na mieszkania związane między innymi z migracją za pracą i edukacją.

Jednym z możliwych scenariuszy jest natomiast dostosowanie podaży do aktualnego popytu. Deweloperzy mogą ograniczać tempo rozpoczynania nowych projektów, jeżeli na rynku pozostaje duża liczba niesprzedanych mieszkań.

W takim wariancie sytuacja może zmierzać raczej w kierunku stabilizacji po okresie intensywnych wzrostów cen niż nagłego załamania rynku. Jest to jednak możliwy kierunek rozwoju sytuacji, a nie pewna prognoza dotycząca przyszłych cen mieszkań.

Gotowe mieszkania można dokładniej sprawdzić przed zakupem

Większa dostępność gotowych lokali daje kupującemu jeszcze jedną możliwość – nieruchomość można zobaczyć przed podjęciem ostatecznej decyzji. Można sprawdzić rzeczywisty układ mieszkania, jego doświetlenie, widok z okien oraz sam budynek.

Gotowy lokal można również zweryfikować pod względem technicznym. Pewny Lokal przeprowadza audyty techniczne nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, dzięki czemu przed zakupem można dokładniej poznać stan wybranego mieszkania.

Rynek kupującego czy zmiana równowagi?

Trudno jednoznacznie stwierdzić, że cały polski rynek pierwotny stał się już rynkiem kupującego. Bardziej trafne jest stwierdzenie, że zmienia się dotychczasowa równowaga, a pozycja nabywców może być obecnie silniejsza niż w okresie bardzo wysokiego popytu.

Kupujący mają większy wybór gotowych mieszkań, mogą zobaczyć konkretną nieruchomość przed zakupem i porównać kilka dostępnych ofert. Potencjalnie zwiększa się również przestrzeń do rozmowy o warunkach transakcji. Nie oznacza to jednak całkowitej utraty przewagi przez deweloperów ani zapowiedzi gwałtownego spadku cen.

Więcej o sytuacji gotowych mieszkań oraz zmianach zachodzących na rynku pierwotnym można dowiedzieć się z 64. odcinka podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/GmU8RU8fXHw

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Marcelina Galos

Prawnik, studentka 5-roku. Umowy deweloperskie analizuje pod kątem prawa deweloperskiego, sprawdza zapisy dotyczące standardu deweloperskiego, co ułatwia odbiory techniczne. Jest dokładna, dzięki czemu nawet najdrobniejsza nieścisłość zostanie przez nią dostrzeżona. Koordynowała pracę inżynierów, którzy zajmowali się odbiorami technicznymi, dzięki czemu ma wiedzę teoretyczną i praktyczną. Pisze pracę magisterską na temat oddziaływania wybranych inwestycji deweloperskich na środowisko. Ochrona środowiska to zagadnienie, które jest dla niej równie ważne.