Działkę obciążoną służebnością przesyłu można sprzedać. Samo istnienie linii energetycznej, gazociągu, wodociągu, kanalizacji czy ciepłociągu nie blokuje transakcji. Może jednak wpływać na wartość nieruchomości, zainteresowanie kupujących oraz sposób jej wykorzystania po zakupie.
Największe znaczenie ma nie sam wpis o służebności, ale rzeczywisty zakres ograniczeń. Inaczej będzie oceniana rura przebiegająca wzdłuż granicy dużej działki, a inaczej linia lub gazociąg przecinające środek niewielkiej parceli budowlanej.
Kodeks cywilny określa służebność przesyłu jako prawo umożliwiające przedsiębiorcy korzystanie z nieruchomości w oznaczonym zakresie zgodnie z przeznaczeniem urządzeń.
Zapraszamy do wysłuchania 66. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Tak.
Służebność przesyłu jest obciążeniem nieruchomości, ale nie pozbawia właściciela prawa do jej sprzedaży.
Kupujący nabywa jednak nieruchomość z istniejącymi ograniczeniami. Zmiana właściciela działki sama w sobie nie powoduje wygaśnięcia służebności.
Dla kupującego istotne jest więc ustalenie:
Może, ale nie musi. Nie istnieje jedna procentowa obniżka ceny przypisana do każdej nieruchomości ze służebnością. Sąd Najwyższy wskazywał, że trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości może prowadzić do spadku wartości gruntu, a przy ocenie skutków służebności należy uwzględniać m.in. ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości w pełnym zakresie.
W praktyce wpływ na cenę zależy przede wszystkim od tego, jak bardzo infrastruktura utrudnia racjonalne wykorzystanie działki.
Służebność może mieć ograniczony wpływ na wartość, jeżeli:
Przykładem może być podziemny przewód biegnący wzdłuż ogrodzenia dużej parceli.
Ryzyko spadku wartości jest większe, gdy urządzenie:
Szczególnie duży wpływ może wystąpić na niewielkiej działce budowlanej, na której infrastruktura ogranicza jedyne racjonalne miejsce pod budynek.
Obowiązujące rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości wymaga uwzględnienia zakresu uprawnień przedsiębiorcy oraz zakresu ograniczeń właściciela. Jeżeli dostępne są odpowiednie dane rynkowe, wartość służebności może zostać określona na podstawie porównania podobnych nieruchomości.
Jeżeli takich danych nie ma, przepisy pozwalają zastosować metodę opartą na:
powierzchni pasa służebności × wartości jednostkowej gruntu × współczynniku korzystania.
Nie oznacza to jednak, że cena sprzedaży działki powinna zostać automatycznie obniżona dokładnie o wartość służebności.
To dwa powiązane, ale odrębne zagadnienia.
To ważne rozróżnienie.
Wartość służebności określa ekonomiczny ciężar prawa przysługującego przedsiębiorcy. Spadek wartości nieruchomości dotyczy natomiast różnicy pomiędzy wartością działki przy określonym stanie prawnym i technicznym a sytuacją bez danego ograniczenia.
Nie zawsze obie wartości będą identyczne. Służebność może obejmować niewielki teren, ale jednocześnie bardzo mocno ograniczać możliwość zabudowy pozostałej części parceli.
W praktyce tak.
Jeżeli służebność jest wpisana w księdze wieczystej, kupujący może ją sprawdzić w dziale III. Nie należy jednak ograniczać informacji wyłącznie do samego wpisu. Kupujący powinien znać także rzeczywisty przebieg urządzenia i zakres ograniczeń. Szczególne znaczenie ma sytuacja, w której służebność istnieje, ale nie została ujawniona w księdze. Aktualna ustawa o księgach wieczystych i hipotece stanowi wprost, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko służebności przesyłu.
Brak wpisu nie daje więc kupującemu pewności, że nieruchomość jest wolna od takiego prawa.
Przed zawarciem umowy warto przeanalizować:
Przy nieruchomości budowlanej szczególnie ważne jest naniesienie planowanego domu na mapę z infrastrukturą.
Tak. Nie oznacza to automatycznie wady prawnej nieruchomości, ale zwiększa niepewność.
Jeżeli na działce znajdują się widoczne urządzenia, a w księdze nie ma służebności, trzeba ustalić, na jakiej podstawie operator korzysta z gruntu.
Może posiadać:
Ponieważ rękojmia ksiąg wieczystych nie chroni przeciwko służebności przesyłu, kupujący nie powinien opierać decyzji wyłącznie na treści księgi.
Przed sprzedażą warto uporządkować dokumentację.
Potencjalnie korzystne może być:
Dla kupującego często większym problemem niż samo obciążenie jest niepewność co do jego rzeczywistego zakresu.
Dobrze udokumentowana służebność może więc ułatwić sprzedaż nawet wtedy, gdy samo obciążenie pozostaje.
Nie należy tak zakładać. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności jest świadczeniem należnym właścicielowi w związku z ustanowieniem prawa. Nowy kupujący nabywa natomiast działkę już obciążoną istniejącą służebnością. Nie oznacza to automatycznie, że po zakupie otrzyma kolejne wynagrodzenie za to samo ustanowienie.
Kodeks cywilny przewiduje odpowiednie wynagrodzenie za ustanowienie służebności.
Dlatego przy zakupie trzeba sprawdzić, czy służebność już istnieje i na jakich zasadach została ustanowiona.
Co najbardziej wpływa na cenę działki ze służebnością?Czasami rozwiązaniem jest podział nieruchomości. Jeżeli urządzenie przebiega np. przy jednym skraju dużej działki, możliwe może być takie wydzielenie parceli, aby część przeznaczona pod sprzedaż lub zabudowę była mniej obciążona.
Nie zawsze jednak służebność zniknie z wydzielonej nieruchomości automatycznie.
Konieczne jest sprawdzenie:
Tabela 1. Jak rodzaj urządzenia wpływa na sprzedaż?
Urządzenie Potencjalny wpływ na sprzedaż linia energetyczna ograniczenie zabudowy, widoczność infrastruktury słup energetyczny fizyczne zajęcie gruntu i dostęp operatora gazociąg strefa kontrolowana i ograniczenia inwestycyjne wodociąg konieczność zachowania dostępu do przewodu kanalizacja dostęp do sieci i studzienek ciepłociąg pas eksploatacyjny i dostęp do komór
Sam rodzaj sieci nie przesądza jednak o wysokości obniżki ceny.
Największym problemem nie musi być sama obecność urządzenia.
Większe ryzyko powstaje wtedy, gdy:
Takie nieruchomości są trudniejsze do oceny i mogą być mniej atrakcyjne dla kupującego.
Sprzedaż działki ze służebnością – 4 rzeczy do sprawdzeniaSłużebność przesyłu nie uniemożliwia sprzedaży nieruchomości i nie oznacza automatycznie dużego spadku ceny.
Najważniejsze jest to, jak bardzo ograniczenie wpływa na praktyczne wykorzystanie działki.
Przy ocenie znaczenie mają przede wszystkim:
Obowiązujące przepisy dotyczące wyceny wymagają uwzględniania zarówno praw przedsiębiorcy, jak i ograniczeń właściciela.
Dlatego przed wystawieniem działki na sprzedaż warto uporządkować dokumentację i ustalić rzeczywisty zakres służebności. Dla potencjalnego kupującego przejrzysty stan prawny i techniczny może mieć niemal równie duże znaczenie jak samo obciążenie nieruchomości.
Obejrzyj nasz film.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
