Prawidłowe rozróżnienie między prawem własności a prawem użytkowania wieczystego stanowi fundament poprawnego sporządzenia operatu szacunkowego. Zależnie od celu wyceny, rzeczoznawca musi przyjąć odpowiednie założenia metodyczne.
Przy aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste bierze się pod uwagę tylko wartość gruntu, bo tylko grunt można oddać w użytkowanie wieczyste. Z kolei budynki wzniesione na tym gruncie przez użytkownika to jego własność czasowa. Skrupulatne oddzielenie tych praw jest również niezbędne przy specustawie drogowej, gdzie odszkodowanie dzieli się na dwie części: dla właściciela i dla użytkownika wieczystego.
Jednym z najczęstszych, a zarazem najbardziej wymagających zadań rzeczoznawcy jest wycena na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej, dokonywana, gdy organ państwowy lub samorządowy podnosi stawkę za grunt.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Główna reguła w tej procedurze brzmi: będąc użytkownikiem wieczystym, wyceniasz nieruchomość jako prawo własności, a nie prawo użytkowania wieczystego. Co za tym idzie, do ustalania wzrostu opłaty za użytkowanie wieczyste bierze się pod uwagę transakcje prawa własności. Wprawdzie rzeczoznawca wyjątkowo można wziąć pod uwagę sprzedaże użytkowania wieczystego, ale trzeba potem skorygować takie transakcje do prawa własności, bo aktualizując opłatę za użytkowanie wieczyste wycenia się przecież prawo własności, a nie prawo użytkowania wieczystego.
Niezwykle ważne jest również prawidłowe zidentyfikowanie części składowych na danej parceli. Jako rzeczoznawca do stanu nieruchomości nie wliczasz budynków i naniesień, które wybudował użytkownik, bo są jego własnością, a opłata dotyczy tylko gruntu. Użytkownik nie jest jednak całkowicie pozbawiony możliwości optymalizacji. Przy aktualizacji rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na poczet opłaty zaktualizowanej zalicza się wartość nakładów koniecznych poniesionych przez użytkownika na budowę urządzeń infrastruktury technicznej podnoszących wartość nieruchomości.
Jeśli celem zlecenia nie jest aktualizacja opłaty rocznej za grunt, lecz bezpośrednie określenie rynkowej wartości samego prawa użytkowania wieczystego, stosuje się odrębne uwarunkowania.
W takich sytuacjach wartość użytkowania wieczystego określa się z uwzględnieniem stawki rocznej i niewykorzystanego okresu, ale nie uwzględnia się wysokości pierwszej opłaty. Nieco inna metodyka obowiązuje w przypadku specyficznych procedur przekształceniowych. Wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego na podstawie ustawy z 2005 o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego określa się zawsze i tylko na podstawie współczynnika korygującego prawo własności nieruchomości.
Zderzenie się prawa własności i użytkowania wieczystego stwarza najwięcej wyzwań podczas realizacji inwestycji w trybie ZRID (Zezwolenie na Realizację Inwestycji Drogowej). Przy specustawie drogowej dzieje się coś ciekawego, co odróżnia ten tryb od innych wywłaszczeń. Mianowicie, jeśli nieruchomość jest w użytkowaniu wieczystym, odszkodowanie dzieli się na dwie części.
Pieniądze trafiają zatem do dwóch niezależnych podmiotów:
Aby organ mógł wydać właściwą decyzję, rzeczoznawca majątkowy wycenia oddzielnie prawo własności i prawo użytkowania wieczystego.
Tabela: własność a Użytkowanie Wieczyste w operacie szacunkowym
Poniższe zestawienie w przejrzysty sposób systematyzuje kluczowe wytyczne analityczne dla rzeczoznawcy majątkowego.
Aspekt wyceny w operacie | Przepisy i wytyczne rzeczoznawcze |
Baza dla aktualizacji opłaty rocznej | Nieruchomość wycenia się jako prawo własności, a nie prawo użytkowania wieczystego. |
Przedmiot wyceny przy opłacie rocznej | Bierze się pod uwagę tylko wartość gruntu, bo tylko grunt można oddać w użytkowanie wieczyste. |
Status budynków na parceli | Nie wlicza się ich do stanu nieruchomości, ponieważ stanowią odrębną własność użytkownika. |
Kalkulacja samego Prawa U.W. | Uwzględnia się wysokość opłaty rocznej i niewykorzystany okres, jednak pomija się pierwszą opłatę. |
Odszkodowanie przy ZRID (drogi) | Rzeczoznawca wycenia oddzielnie prawo własności i prawo użytkowania wieczystego. |
Praca z nieruchomościami oddanymi w użytkowanie wieczyste to jedno z najbardziej odpowiedzialnych zadań dla rzeczoznawcy majątkowego. Fundamentem sukcesu w tego typu wycenach jest pełne zrozumienie faktu, że budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego to własność czasowa. Zmieniają one swój status z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego – stają się własnością właściciela nieruchomości, który z kolei płaci odszkodowanie dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu. Umiejętne rozdzielenie rynkowej wartości samego gruntu od budynków i infrastruktury pozwala na tworzenie bezbłędnych operatów, chroniąc tym samym interesy zarówno samorządów, jak i prywatnych inwestorów.
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
