Dowiedz się, jak linie elektroenergetyczne wpływają na wycenę działki i kiedy przysługuje odszkodowanie.
Obecność infrastruktury elektroenergetycznej na terenie prywatnym to zagadnienie, które w bezpośredni sposób determinuje rynkowy potencjał danej nieruchomości. Posadowienie urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania energii elektrycznej rodzi określone skutki prawne i finansowe dla właściciela gruntu. Kluczowym wyzwaniem w obrocie takimi dobrami jest rzetelne ustalenie ich wartości, uwzględniające wszelkie ograniczenia w zagospodarowaniu. Wycena działki obciążonej tego typu infrastrukturą opiera się na wnikliwej analizie uwarunkowań związanych z prawami rzeczowymi oraz ewentualnym objęciem terenu strefami ochronnymi. Zgodnie z ogólnymi regulacjami prawa cywilnego, urządzenia służące do przesyłu energii elektrycznej nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład odrębnego przedsiębiorstwa. Oznacza to, że ich fizyczna obecność wymaga sformalizowanego uregulowania relacji między właścicielem a podmiotem przesyłowym.
Podstawowym instrumentem prawnym sankcjonującym obecność linii elektroenergetycznych na cudzym gruncie jest służebność przesyłu. Należy ona do katalogu ograniczonych praw rzeczowych, funkcjonując obok takich instytucji jak użytkowanie, zastaw czy hipoteka. Nieruchomość może zostać obciążona na rzecz przedsiębiorcy, który dopiero zamierza wybudować urządzenia przesyłowe lub jest już ich pełnoprawnym właścicielem. Istotą tego mechanizmu jest fakt, że przedsiębiorca zyskuje prawo do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, ściśle zgodnie z przeznaczeniem zainstalowanych urządzeń.
Obejrzyj nasz film.
W przypadku braku porozumienia przewidziano konkretne procedury roszczeniowe. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona obiektywnie konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń energetycznych, przedsiębiorca ma prawo żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Zasada ta chroni również właściciela gruntu – w sytuacji, gdy to przedsiębiorca unika zawarcia umowy, właściciel może wystąpić z żądaniem odpowiedniej rekompensaty finansowej. Ustanowiona służebność przechodzi na każdego kolejnego nabywcę przedsiębiorstwa. Co ważne, wygasa ona najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji danego przedsiębiorstwa. Po jej wygaśnięciu na podmiocie przesyłowym ciąży twardy obowiązek usunięcia urządzeń utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.
Drugim niezwykle istotnym czynnikiem wpływającym na użyteczność działki jest możliwość utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania (OOU). Narzędzie to stosuje się w przypadkach, gdy mimo wdrożenia dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zarządzanym przez przedsiębiorstwo. Przepisy z zakresu ochrony środowiska wyraźnie wskazują, że OOU może być utworzony między innymi właśnie dla linii i stacji elektroenergetycznych. Akt tworzący ten obszar przyjmuje formę uchwały sejmiku województwa (dla przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko) lub uchwały rady powiatu.
Wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania rodzi poważne konsekwencje majątkowe dla posiadaczy gruntów. Jeżeli w związku z wymogami środowiskowymi nastąpiło ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, jej właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu lub osobie posiadającej inne prawo rzeczowe przysługują zdecydowane środki prawne. Poszkodowany może żądać wykupienia całej nieruchomości lub jej części. Alternatywą jest wystąpienie z roszczeniem o odszkodowanie za poniesioną szkodę. Należy bezwzględnie pamiętać o rygorze czasowym – z opisanymi roszczeniami można wystąpić wyłącznie w okresie 3 lat od dnia wejścia w życie aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenia. Podmiotem obowiązanym do wypłaty odszkodowania lub wykupu jest ten, którego działalność bezpośrednio wymusiła wprowadzenie ograniczeń. Ewentualne sprawy sporne dotyczące wysokości rekompensat rozstrzygają zawsze sądy powszechne.
Wpływ infrastruktury elektroenergetycznej na wartość nieruchomości - wykresProcedura wyceny, definiowana jako sformalizowane postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości, musi precyzyjnie odzwierciedlać wszystkie powyższe uciążliwości. Przy określaniu wartości majątku uwzględnia się w pierwszej kolejności jego obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli zjawiska te w realny sposób wpływają na zmianę wyceny końcowej.
Szacowanie opiera się na wyliczeniu utraty rynkowego potencjału działki. Wartość nieruchomości obciążonej pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości ustanowionego prawa. Kwota ta jest z definicji równa zmianie wartości nieruchomości, która została bezpośrednio spowodowana następstwami ustanowienia służebności przesyłu. Rzeczoznawca bierze pod uwagę między innymi wyłączenie pasa gruntu z możliwości swobodnej zabudowy oraz ogólne pogorszenie walorów użytkowych.
Wpływ infrastruktury elektroenergetycznej na wartość nieruchomościW sytuacjach wyjątkowych, w przypadku braku możliwości określenia wartości na podstawie bezpośredniej zmiany wartości samej nieruchomości, metodyka pozwala na zastosowanie podejścia kosztowego – wówczas wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez szczegółowe obliczenie kosztów uzyskania tego prawa.
Obecność infrastruktury przesyłowej nakłada na proces wyceny konieczność dogłębnej analizy formalno-prawnej. Operat szacunkowy stanowi obiektywne narzędzie, które pozwala skwantyfikować wpływ infrastruktury na spadek wartości rynkowej gruntu, będąc fundamentem do racjonalnych rozliczeń z podmiotami energetycznymi.
Aspekt ingerencji w nieruchomość Służebność przesyłu Obszar ograniczonego użytkowania (OOU) Charakter prawny Ograniczone prawo rzeczowe obciążające grunt Akt prawa miejscowego z zakresu ochrony środowiska Główne uprawnienie właściciela Żądanie odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie Żądanie wykupu nieruchomości lub odszkodowania za szkodę Organ ustanawiający / Podstawa Umowa stron lub orzeczenie sądu Uchwała sejmiku województwa lub rady powiatu Termin zgłaszania roszczeń Brak rygorystycznego terminu zawitego (ogólne zasady cywilne) Ścisły termin 3 lat od wejścia w życie uchwały Właściwość w przypadku sporów Sąd powszechny Sąd powszechny
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
