Usunięta ściana nośna? Sprawdź ryzyko konstrukcyjne przed zakupem

Zakup mieszkania z rynku wtórnego może nieść ze sobą konieczność zmierzenia się z problemami, które nie zawsze są widoczne na pierwszy rzut oka. Jednym z najpoważniejszych ryzyk jest przeprowadzona przez poprzedniego właściciela ingerencja w konstrukcję budynku, w tym zwłaszcza usunięcie lub przekształcenie ściany nośnej bez zgody nadzoru budowlanego. Takie zmiany mogą zagrażać stabilności całego budynku i wiązać się z kosztownymi konsekwencjami prawnymi i technicznymi.

Czym jest ściana nośna i dlaczego jest kluczowa?

Ściany nośne są elementami konstrukcyjnymi budynku, które przenoszą obciążenia z wyższych kondygnacji, stropów i dachu na fundamenty. Ich usunięcie lub uszkodzenie może prowadzić do osiadania konstrukcji, powstawania pęknięć, a w skrajnych przypadkach – do katastrofy budowlanej.

W przeciwieństwie do ścian działowych, które można bezpiecznie przestawiać po uzyskaniu odpowiedniej zgody wspólnoty lub spółdzielni, ingerencja w ściany nośne wymaga projektu wykonanego przez uprawnionego konstruktora oraz jego zatwierdzenia przez nadzór budowlany.

Ryzyka usunięcia ściany nośnej w mieszkaniu

Jak rozpoznać ścianę nośną?

W budynkach wielorodzinnych ściany nośne zazwyczaj:

• znajdują się w osi budynku i biegną przez kilka kondygnacji,
• mają większą grubość niż ściany działowe (zwykle 20–30 cm),
• nie zmieniają swojego przebiegu w kolejnych mieszkaniach na innych piętrach,
• są widoczne w planie architektonicznym jako ciągłe, grube linie.

Warto poprosić sprzedającego o rzut mieszkania lub samodzielnie porównać jego układ z planem dostępnym w dokumentacji budynku, np. w PINB.

Na co zwrócić uwagę podczas oględzin mieszkania?

Jeśli sprzedający deklaruje, że mieszkanie przeszło generalny remont lub  posiada nowy układ pomieszczeń, warto szczególnie uważnie przyjrzeć się konstrukcji ścian. Alarmujące sygnały to:

• nienaturalnie duże otwory drzwiowe między pomieszczeniami,
• widoczne belki stalowe lub słupy w miejscach dawnych ścian,
• pęknięcia w stropie lub narożnikach ścian,
• brak dokumentacji potwierdzającej zgodne z prawem prace konstrukcyjne.

W takich przypadkach warto zasięgnąć opinii inżyniera budowlanego, który na podstawie dokumentacji technicznej i wizji lokalnej oceni, czy doszło do naruszenia konstrukcji.

Jak legalnie usunąć ścianę nośną?

Jakie są konsekwencje nielegalnego usunięcia ściany nośnej?

Nielegalne usunięcie ściany nośnej może pociągnąć za sobą poważne konsekwencje:

• Ryzyko techniczne: osłabienie konstrukcji budynku, pęknięcia, zalania lub nawet zawalenie się fragmentu stropu.
• Ryzyko prawne: właściciel mieszkania ponosi odpowiedzialność za samowolę budowlaną, niezależnie od tego, kto faktycznie dokonał zmian.
• Koszty przywrócenia stanu pierwotnego: konieczność wykonania kosztownego wzmocnienia stropu lub odbudowy ściany.
• Problemy przy sprzedaży: potencjalni nabywcy lub banki mogą odmówić zakupu lub finansowania lokalu z wadą konstrukcyjną.

Jak się zabezpieczyć przed zakupem?

Przed zakupem mieszkania warto podjąć następujące kroki:

1. Zlecenie ekspertyzy technicznej – rzeczoznawca budowlany sprawdzi stan konstrukcji, układ ścian i ich nośność.
2. Zwrócenie się do sprzedającego o projekt przebudowy i pozwolenia – jeśli w mieszkaniu usunięto ściany, sprzedający powinien okazać zatwierdzony projekt wykonany przez uprawnionego konstruktora.
3. Sprawdzenie księgi wieczystej i dokumentacji Wspólnoty – część nielegalnych zmian może być znana zarządcy nieruchomości lub wpisana w protokoły.
4. Konsultacja z prawnikiem – oceni, czy nieruchomość może być obciążona wadą prawną związaną z samowolą budowlaną.

Zmiany w układzie mieszkania nie muszą oznaczać problemu, o ile zostały wykonane zgodnie z prawem i przez specjalistów. Natomiast samowolne usunięcie ściany nośnej to poważne ryzyko konstrukcyjne, którego nie wolno bagatelizować.

Najczęstsze ryzyka konstrukcyjne w mieszkaniu z rynku wtórnego

Zlecenie przed kupnem nieruchomości przeprowadzenia jej dokładnej analizy technicznej oraz prawnej firmie Pewny Lokal,  współpracującej wyłącznie z najlepszymi, certyfikowanymi i najbardziej doświadczonymi ekspertami, pozwoli uniknąć kosztownych i niebezpiecznych pomyłek. 

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Dzięki naszym audytom prawno-technicznym sprzedawcy schodzą z ceny nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
• Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki i wady w Twoim domu, a prawnicy poinformują o wszystkich ryzykach. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, pomoc nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Zarezerwuj online

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.