Wycena gruntów pod drogi publiczne w decyzji ZRID

Wycena sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb odszkodowania kieruje się tu unikalnymi zasadami. Rzeczoznawca ustala stan nieruchomości z dnia wydania decyzji ZRID w I instancji oraz stosuje zasadę korzyści z artykułu 18 specustawy, badając wartość przy starym i nowym przeznaczeniu. Dodatkowo, ustawa przewiduje specyficzne bonusy finansowe dla właścicieli – w tym dopłatę 5% wartości za szybkie wydanie gruntu oraz ryczałt 10 tysięcy złotych na przeprowadzkę.

Kiedy następuje przejęcie gruntu i kto zyska odszkodowanie?

W specustawie drogowej decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej staje się potężnym narzędziem urzędowym. Powoduje ona przejście własności z mocy prawa. Jeśli decyzja staje się ostateczna, nabycie pasa drogowego na rzecz skarbu państwa lub na rzecz gminy następuje z mocy prawa i nie jest potrzeba żadna decyzja czy umowa.

Wobec tak radykalnego przejęcia, komu dokładnie należą się pieniądze? Odszkodowanie za wywłaszczenia w związku z inwestycjami drogowymi przysługuje właścicielom, użytkownikom wieczystym i osobom mającym ograniczone prawa rzeczowe. Jest to sytuacja szersza niż przy odszkodowaniach z tytułu miejscowego planu zagospodarowania, gdzie prawa te mieli tylko właściciele i użytkownicy wieczyści. W razie zezwolenia na drogę, ograniczone prawa rzeczowe i użytkowanie wieczyste wygasają, jednak nie wygasa trwały zarząd, ponieważ nie ma go w katalogu.

Daty w operacie szacunkowym przy ZRID

Aby operat był ważny, rzeczoznawca majątkowy przyjmuje rygorystyczne ramy czasowe.

• Stan nieruchomości: rzeczoznawcę interesuje stan faktyczny (co było na działce) i prawny (przeznaczenie w planie miejscowym). Przy wywłaszczeniu pod drogi stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania w pierwszej instancji decyzji zezwalającej na inwestycję drogową przez wojewodę lub starostę, a nie dzień, kiedy ta decyzja stanie się ostateczna.
• Poziom cen: rzeczoznawca przyjmuje z dnia ustalenia odszkodowania. W praktyce oznacza to aktualne ceny rynkowe z momentu, gdy rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy na zlecenie organu.
• Metodologia: wartość nieruchomości w rozumieniu ustawy o drogach określa się w trzech podejściach – dochodowym, kosztowym i porównawczym. Co więcej, szukając nieruchomości podobnych, rzeczoznawca powinien rozszerzyć badania na rynek regionalny, a nie od razu na rynek krajowy (jak w ogólnych zasadach UGN).

Zasada korzyści z artykułu 18 specustawy

Najczęstszy punkt zapalny, a zarazem największy parasol ochronny dla obywatela. Zgodnie z zasadą korzyści z artykułu 18 specustawy, rzeczoznawca musi wykonać analizę dwutorową.

• Krok A: Sprawdza wartość nieruchomości według jej dotychczasowego przeznaczenia (np. jako rolną).
• Krok B: Sprawdza wartość nieruchomości według przeznaczenia pod drogę, na podstawie cen transakcyjnych gruntów drogowych.

Jaki jest wynik tej operacji? Przyjmuje się wartość wyższą. Ponieważ grunty pod drogami są zazwyczaj droższe niż rolne, stosuje się tak zwaną zasadę korzyści.

System bonusów i wykup "resztówek"

W procedurze drogowej występują specyficzne mechanizmy zwiększające odszkodowanie, których nie ma w standardowej ustawie o gospodarce nieruchomościami. Należą do nich:

• Bonus 5% za wydanie nieruchomości: jeśli właściciel wyda nieruchomość inwestorowi w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. W ramach specustawy drogowej powiększa się odszkodowanie o 5% dla właściciela, co jest czymś innym niż powiększenie o 50% w ramach zwykłego odszkodowania pod drogi.
• Bonus 10 tysięcy złotych za budynek mieszkalny: gdy decyzja dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym właściciel faktycznie mieszka, odszkodowanie powiększa się o kwotę 10 tysięcy złotych. Jest to zryczałtowana kwota na pokrycie kosztów przeprowadzki.
• Problem resztówek (art. 13 ust. 3 specustawy): jeśli pod drogę zabierana jest tylko część działki, a pozostała część (tzw. resztówka) jest na przykład za mała lub ma zły kształt i nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, inwestor ma obowiązek ją wykupić na wniosek właściciela. Rzeczoznawca wycenia wtedy taką część tak, jakby była wywłaszczona.

Tabela: kluczowe parametry odszkodowania w trybie ZRID

Poniższa tabela w zwięzły sposób podsumowuje specjalne wytyczne obowiązujące rzeczoznawcę przy realizacji wycen pod drogi publiczne.

Odszkodowania z tytułu decyzji ZRID

Procedura uzyskiwania odszkodowania z tytułu decyzji ZRID cechuje się wysoce specyficznymi uregulowaniami, z którymi profesjonalny rzeczoznawca majątkowy musi być doskonale obeznany. Rozdzielenie daty stanu nieruchomości (z dnia wydania decyzji I instancji) od daty cen (z dnia wyceny) to tylko początek. Fundamentalne znaczenie dla sprawiedliwej rekompensaty ma zasada korzyści, która nakazuje wypłatę wyższej wartości – zazwyczaj tej odpowiadającej przeznaczeniu pod szlaki drogowe. Prawdziwą unikalnością specustawy jest jednak system bonusowy: ryczałt na przeprowadzkę (10 000 zł) oraz premia 5% za sprawne wydanie posesji, a także gwarancja wykupu niefunkcjonalnych resztówek. Narzędzia te mają zachęcić obywateli do współpracy przy tak newralgicznych inwestycjach celu publicznego, jakimi są drogi.

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Marcelina Galos

Prawnik, studentka 5-roku. Umowy deweloperskie analizuje pod kątem prawa deweloperskiego, sprawdza zapisy dotyczące standardu deweloperskiego, co ułatwia odbiory techniczne. Jest dokładna, dzięki czemu nawet najdrobniejsza nieścisłość zostanie przez nią dostrzeżona. Koordynowała pracę inżynierów, którzy zajmowali się odbiorami technicznymi, dzięki czemu ma wiedzę teoretyczną i praktyczną. Pisze pracę magisterską na temat oddziaływania wybranych inwestycji deweloperskich na środowisko. Ochrona środowiska to zagadnienie, które jest dla niej równie ważne.