Inwestycje na gruntach sklasyfikowanych jako wartościowe użytki rolne lub grunty leśne wiążą się z rygorystycznymi procedurami administracyjnymi i dodatkowymi kosztami. Podstawowym obciążeniem inwestora jest należność, czyli odrębna, jednorazowa opłata z tytułu trwałego wyłączenia gruntu z produkcji.
Rola rzeczoznawcy majątkowego jest tu kluczowa i niezwykle korzystna dla inwestora, ponieważ od tej należności odlicza się wartość rynkową gruntu. Podczas sporządzania operatu szacunkowego ekspert musi jednak kierować się surowymi wytycznymi – dla określenia opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej nie bierze się pod uwagę wartości drzew i krzewów, przyjmuje się fikcję samej wartości gruntu.
Rozpoczęcie budowy na gruncie chronionym wymaga formalnej decyzji zezwalającej na zmianę jego faktycznego wykorzystania. Organ wydający taką decyzję różni się w zależności od rodzaju gruntu oraz jego statusu własnościowego.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Warto przy tym zaznaczyć, że zmiana przeznaczenia gruntu w sposób naturalny nie zawsze pociąga za sobą te procedury. Zalesienie gruntu rolnego nie wymaga decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, bo ta decyzja jest wymagana do przeznaczenia gruntu na cele nierolne i nieleśne.
System finansowy oparty na ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych dzieli koszty inwestora na dwa filary. Pierwszym z nich jest należność jednorazowa. Należność za wyłączenie gruntu z produkcji zależy od rodzaju użytku, ale także od wartości działki, bo tą kwotę się odejmuje na koniec.
Drugim obciążeniem są świadczenia okresowe. Każda opłata roczna wynosi 10% należności. Terminy ich wnoszenia są ściśle uregulowane: przy trwałym wyłączeniu wnosi się je przez 10 lat, a przy nietrwałym przez okres wyłączenia maksymalnie 20 lat. W kontekście wyceny należy pamiętać o brutalnej zasadzie finansowej: tych opłat nie pomniejsza się o wartość rynkową gruntu.
Sporządzając wycenę, rzeczoznawca majątkowy wykonuje pracę bezpośrednio rzutującą na finanse inwestora. Określanie wartości rynkowej dla potrzeb ustalania opłat za wyłączenie z produkcji rolnej i leśnej ma sens, żeby wyliczyć faktycznie płacona należność jednorazowa, ale nie opłaty roczne. Im wyższa wartość gruntu w operacie, tym mniejsza kwota jednorazowej dopłaty z tytułu wyłączenia, często niwelująca ją do zera.
Rzeczoznawca nie może jednak wycenić wszystkiego, co znajduje się na działce. Przy sporządzaniu operatu szacunkowego w celu określenia wartości gruntu jako podstawy dla ustalenia należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej lub leśnej należy pominąć drzewa i krzewy znajdujące się na gruncie. Jest to celowy zabieg ustawodawcy. Zgodnie z prawem, dla określenia opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej nie bierze się pod uwagę wartości drzew i krzewów, przyjmuje się fikcję samej wartości gruntu.
Tabela: koszty i parametry wyceny przy wyłączeniu z produkcji
Poniższa tabela w zwięzły sposób podsumowuje strukturę obciążeń oraz wpływ operatu szacunkowego na ostateczne rozliczenie z administracją publiczną.
Kategoria | Zasady rozliczania i wyceny w operacie szacunkowym |
Należność (Jednorazowa) | Odrębna, jednorazowa opłata z tytułu trwałego wyłączenia gruntu z produkcji. Zależy m.in. od rodzaju użytku i wartości działki (bo tę kwotę odejmuje się na koniec). |
Opłaty roczne | Każda opłata roczna wynosi 10% należności. Przy trwałym wyłączeniu wnosi się je przez 10 lat. |
Odliczenie wartości rynkowej | Wartość rynkową gruntu odlicza się od należności jednorazowej, ale nie pomniejsza się o nią opłat rocznych. |
Zasada "nagiego gruntu" | Przy określaniu wartości gruntu dla wyłączenia należy pominąć drzewa i krzewy (przyjmuje się fikcję samej wartości gruntu). |
Organ decyzyjny (Grunty rolne) | Decyzję o wyłączaniu gruntów z produkcji rolnej wydaje starosta a nie wójt. |
Wycena nieruchomości na potrzeby wyłączenia gruntu z produkcji rolnej lub leśnej to procedura, która w realny sposób ratuje portfele inwestorów prywatnych i deweloperów. Ponieważ od opłaty jednorazowej (należności) odlicza się wyliczoną w operacie rynkową wartość nieruchomości, odpowiednio rzetelna wycena często sprawia, że inwestor nie płaci ani złotówki z tytułu pierwszej wpłaty. Kluczem do bezbłędnego operatu jest rygorystyczne trzymanie się metodyki – rzeczoznawca wycenia samą ziemię, a przy sporządzaniu operatu na potrzeby tego postępowania należy pominąć drzewa i krzewy znajdujące się na gruncie. Pamiętać trzeba jednak o kosztach długofalowych, gdyż wyliczona z tabel opłata roczna, wynosząca 10% pierwotnej należności i płatna przez 10 lat, nie ulega pomniejszeniu o wartość rynkową ustaloną przez rzeczoznawcę.
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
