Przestrzeń nad linią średnicową wzdłuż Alej Jerozolimskich to jeden z najbardziej perspektywicznych terenów inwestycyjnych w Warszawie. Koncepcje przykrycia wykopu kolejowego między placem Zawiszy a rondem Dmowskiego zakładają uwolnienie ponad miliona metrów kwadratowych powierzchni pod mieszkania, biura i tereny zielone. Kluczem do przekształcenia torowiska w tętniącą życiem tkankę miejską ma być projektowana odrębna własność obiektu budowlanego (OWOB), która rozwiąże dotychczasowe bariery prawne.
Aleje Jerozolimskie pomiędzy Dworcem Centralnym a Dworcem Zachodnim należą do najważniejszych, ale jednocześnie najbardziej wymagających przestrzeni w Warszawie. Przebiegająca tędy linia średnicowa pełni kluczową funkcję transportową, dlatego infrastruktury kolejowej nie można po prostu usunąć. Z drugiej strony rozległe torowisko i wykop kolejowy zajmują cenną przestrzeń w centrum stolicy oraz stanowią wyraźną barierę w tkance miejskiej. Jednym z pomysłów na zmianę tej sytuacji jest zabudowa przestrzeni znajdującej się nad torami.
Teren wzdłuż Alej Jerozolimskich ma wyjątkowy potencjał urbanistyczny. W centrum Warszawy, gdzie liczba dostępnych działek inwestycyjnych jest bardzo ograniczona, przestrzeń nad linią kolejową znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie jednego z najważniejszych węzłów komunikacyjnych stolicy.
Zapraszamy do wysłuchania 58. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Dostęp do kolei, tramwajów, autobusów i metra powoduje, że zagospodarowanie tego obszaru mogłoby mieć znaczenie nie tylko dla rynku nieruchomości, ale również dla funkcjonowania całego centrum. Obecnie infrastruktura kolejowa dzieli przestrzeń i ogranicza możliwość jej tradycyjnej zabudowy.
Zabudowa: Linia ŚrednicowaPomysły dotyczące przykrycia części linii średnicowej i zagospodarowania przestrzeni nad nią pojawiały się już wcześniej. Jedną z koncepcji przedstawiono w listopadzie 2025 roku. Zakładała ona stworzenie ciągu zabudowy nad linią kolejową na odcinku od placu Zawiszy do ronda Dmowskiego.
Według tej wizji możliwe byłoby uzyskanie ponad miliona metrów kwadratowych powierzchni o różnych funkcjach:
Nie jest to jednak zatwierdzony projekt inwestycyjny, lecz koncepcja kierunkowa. Pokazuje przede wszystkim skalę możliwości związanych z wykorzystaniem przestrzeni, która obecnie pozostaje zajęta przez infrastrukturę kolejową.
Potencjalna zabudowa linii średnicowej nie musi oznaczać wyłącznie stworzenia nowych budynków. Jednym z najważniejszych efektów takiego przedsięwzięcia mogłoby być przestrzenne połączenie obszarów, które obecnie rozdziela infrastruktura kolejowa.
Przykrycie części torowiska mogłoby pozwolić na stworzenie nowych ciągów pieszych, placów oraz terenów zielonych. W efekcie przestrzeń nad koleją mogłaby stać się kolejnym fragmentem miasta zamiast bariery oddzielającej jego poszczególne części.
Do potencjalnych korzyści należą nowe mieszkania, biura i lokale usługowe w centralnej lokalizacji, większa ilość przestrzeni publicznej, ograniczenie bariery tworzonej przez wykop kolejowy oraz lepsze wykorzystanie terenów położonych przy najważniejszych węzłach komunikacyjnych.
Ostateczny sposób zagospodarowania tego obszaru musiałby jednak uwzględniać nie tylko potencjał inwestycyjny, ale również potrzeby mieszkańców i jakość przestrzeni publicznej.
Skala koncepcji zabudowy linii średnicowej w WarszawieJedną z barier utrudniających realizację podobnych inwestycji są obecne zasady prawa własności. Zgodnie z regułą superficies solo cedit własność obiektów trwale związanych z nieruchomością jest zasadniczo powiązana z własnością gruntu.
Rozwiązaniem ma być planowana odrębna własność obiektu budowlanego (OWOB), będąca praktycznym zastosowaniem koncepcji własności warstwowej. Nowe rozwiązanie ma umożliwić oddzielenie własności gruntu i infrastruktury od własności obiektu znajdującego się nad nimi.
W przypadku linii średnicowej oznaczałoby to, że grunt i infrastruktura kolejowa mogłyby pozostać w rękach dotychczasowego podmiotu, natomiast inwestor realizujący zabudowę nad torami mógłby posiadać odrębne prawo własności do powstałego obiektu.
Trzeba jednak pamiętać, że mowa o projektowanych regulacjach, a nie rozwiązaniach obowiązujących już w przedstawionym kształcie.
Samo rozwiązanie kwestii własnościowych nie wystarczy do rozpoczęcia inwestycji. Budowa bezpośrednio nad czynną linią kolejową jest skomplikowanym przedsięwzięciem inżynieryjnym.
Najważniejsze wyzwania obejmują:
Możliwość realizowania takich projektów potwierdzają przykłady zagraniczne. Hudson Yards w Nowym Jorku powstał nad funkcjonującą infrastrukturą kolejową. Z kolei w ramach Paris Rive Gauche w Paryżu część nowej przestrzeni miejskiej utworzono bezpośrednio nad czynnymi torami.
|
Element koncepcji |
Potencjalne znaczenie dla Warszawy |
|
Zabudowa nad linią średnicową |
Wykorzystanie przestrzeni nad funkcjonującą infrastrukturą kolejową |
|
Nowe funkcje miejskie |
Możliwość tworzenia mieszkań, biur, hoteli i usług w centrum |
|
Przestrzeń publiczna |
Potencjał tworzenia placów, ciągów pieszych i terenów zielonych |
|
Połączenie części miasta |
Ograniczenie bariery przestrzennej tworzonej przez wykop kolejowy |
|
Własność warstwowa / OWOB |
Możliwość prawnego oddzielenia własności zabudowy od gruntu i infrastruktury |
|
Warunki realizacji |
Konieczność rozwiązania kwestii technicznych, planistycznych i bezpieczeństwa |
Przestrzeń nad warszawską linią średnicową ma ogromny potencjał, ale jej zagospodarowanie pozostaje wymagającym przedsięwzięciem. Planowane wprowadzenie odrębnej własności obiektu budowlanego może usunąć jedną z ważnych przeszkód prawnych, lecz samo w sobie nie przesądzi o realizacji konkretnej inwestycji.
Potrzebne będą również odpowiednie decyzje planistyczne, rozwiązania techniczne, współpraca z zarządcami infrastruktury oraz zapewnienie finansowania. Koncepcje zabudowy pokazują jednak, że przestrzeń zajmowana obecnie przez kolej może w przyszłości pełnić jednocześnie funkcję transportową i miejską.
Więcej o planach zabudowy linii średnicowej, własności warstwowej i możliwościach wykorzystania przestrzeni nad torami można dowiedzieć się z 58. odcinka podcastu Pewnego Lokalu:
Zapraszamy do wysłuchania 57. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 55. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Janem Śpiewakiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
