Niższa cena mieszkania z dożywociem może być kuszącą okazją – zanim jednak podpiszesz, sprawdź, co to prawo naprawdę oznacza i czy w ogóle uda Ci się je wykreślić z księgi.
Mieszkanie obciążone prawem dożywocia bywa tańsze od porównywalnych ofert, co przyciąga kupujących. Problem jednak w tym, że wraz z lokalem nabywa się zobowiązanie wobec osoby uprawnionej, a wpis w dziale III księgi wieczystej nie znika sam z chwilą sprzedaży. Zrozumienie, czym jest dożywocie w kontekście mieszkań i jak doprowadzić do wykreślenia tego prawa, pozwala ocenić, czy taki zakup ma sens.
Dożywocie powstaje, gdy właściciel nieruchomości przenosi jej własność w zamian za dożywotnie utrzymanie. Osoba uprawniona, najczęściej poprzedni właściciel lub jego bliski, zyskuje prawo do mieszkania, opieki i utrzymania, a uprawnienie to obciąża nieruchomość. Zakres świadczeń wynika z treści umowy dożywocia, ale w typowym układzie obejmuje:
Zapraszamy na nowy odcinek podcastu o pośrednikach nieruchomości.
To zobowiązanie o charakterze ciągłym, które trwa do końca życia dożywotnika i nie jest powiązane z konkretną osobą zobowiązanego.
Prawo dożywocia wpisuje się w dziale III księgi wieczystej. Skutek jest taki, że obciąża ono nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Kupując takie mieszkanie, nabywca wstępuje w obowiązki względem dożywotnika i to on, a nie poprzedni właściciel, staje się stroną zobowiązaną do świadczeń. Z tego powodu dożywocie różni się od zwykłej umowy między dwiema osobami – podąża za nieruchomością i przechodzi na każdego kolejnego nabywcę, dopóki nie wygaśnie.
Co decyduje o bezpieczeństwie transakcji?Nabywca lokalu ze wpisanym dożywociem przejmuje więc zobowiązanie do świadczeń na rzecz uprawnionego. Dożywotnik może nadal zamieszkiwać nieruchomość, a kupujący nie może go po prostu wykwaterować. Mieszkanie kupuje się więc wraz z mieszkającą w nim osobą i obowiązkiem zapewnienia jej utrzymania na warunkach z umowy. Bywa to akceptowalne, gdy nabywca traktuje zakup jako inwestycję długoterminową, ale zupełnie nie odpowiada komuś, kto chce zamieszkać w lokalu od razu.
Z tego względu cena takiej nieruchomości bywa niższa, ale taka cena ma uzasadnienie w realnym obciążeniu. Różnica wartości odzwierciedla ciężar świadczeń i niepewność co do tego, jak długo potrwają.
Przed zakupem trzeba ustalić zakres uprawnień dożywotnika i to, czy prawo nadal istnieje, bo bywa, że uprawniony już nie żyje, a wpis pozostał w księdze. Zdarza się również sytuacja odwrotna – sprzedający bagatelizuje obecność dożywotnika albo przedstawia jego prawa węziej, niż wynika to z umowy. Dlatego samo spojrzenie na cenę nie wystarczy i trzeba sięgnąć do treści umowy dożywocia i aktualnego stanu, by ocenić, co naprawdę przejmuje się wraz z lokalem.
Zakup mieszkania z dożywociem. Jak wykreślić prawo z księgi wieczystej?Wykreślenie wpisu z działu III zależy od tego, dlaczego prawo wygasło. Najczęstsze podstawy to:
Do wykreślenia nie wystarczy samo zdarzenie. Potrzebny jest dokument potwierdzający wygaśnięcie prawa, na przykład akt zgonu uprawnionego oraz wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Dopiero na tej podstawie sąd dokonuje wykreślenia.
Kupujący powinien zweryfikować nie tylko sam wpis, ale też aktualny stan prawny i faktyczny. Jakie są najczęstsze rozbieżności między tym, co widać w księdze, a rzeczywistością?
| Sytuacja | Stan w księdze | Co trzeba ustalić? |
| Dożywotnik żyje i mieszka w lokalu | Wpis aktualny | Zakres świadczeń przejmowanych przez nabywcę |
| Dożywotnik nie żyje, wpis pozostał | Wpis nieaktualny | Skompletowanie dokumentów do wykreślenia |
| Sprzedający zataja istnienie prawa | Wpis widoczny w dziale III | Rzeczywisty status uprawnionego |
Audyt prawny nieruchomości z rynku wtórnego wykonywany przez Pewny Lokal obejmuje analizę treści księgi wieczystej, w tym wpisów w dziale III oraz ocenę, czy obciążenia da się usunąć oraz na jakich warunkach. Dzięki temu kupujący wie, czy niższa cena to okazja, czy zapowiedź problemów. Wpis pozostaje w mocy do czasu prawomocnego wykreślenia, więc bez kompletu dokumentów lokal nadal jest obciążony.
Obejrzyj odcinek podcastu o wycieku danych z ksiąg wieczystych.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
