Utrata części nieruchomości pod budowę trasy szybkiego ruchu lub drogi publicznej to trudne doświadczenie dla każdego właściciela. Często zdarza się, że pod drogę zabierana jest tylko część działki.
Niestety, w wielu przypadkach pozostała część, potocznie zwana resztówką, nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele. Dzieje się tak na przykład w sytuacjach, gdy pozostawiony fragment gruntu jest za mały lub po prostu ma zły kształt. Z pomocą przychodzi tu artykuł 13 ust. 3 specustawy drogowej, który stanowi, że inwestor ma obowiązek ją wykupić na wniosek właściciela. Rzeczoznawca majątkowy, sporządzając operat szacunkowy dla takiej resztówki, wycenia wtedy taką część tak, jakby była wywłaszczona.
Budowa nowoczesnej infrastruktury drogowej wymaga precyzyjnego wytyczania pasów jezdni, co rzadko pokrywa się z historycznymi granicami działek ewidencyjnych. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) bardzo często ingeruje w prywatną własność, tnąc parcele na mniejsze kawałki.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Kluczowy problem pojawia się w momencie, gdy pod drogę zabierana jest tylko część działki, a pozostała część, tzw. resztówka, nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele. Ustawodawca, wykazując zrozumienie dla obywateli, wymienia główne przesłanki takiej dysfunkcji przestrzennej – na przykład gdy pozostawiony fragment jest za mały lub ma zły kształt. Właściciel, który do tej pory cieszył się ustawną, kwadratową działką budowlaną lub rolną, nagle zostaje z wąskim, trójkątnym paskiem ziemi, na którym nie można postawić domu ani swobodnie manewrować maszynami rolniczymi.
Prawo stoi po stronie wywłaszczanego, jednak nie działa automatycznie. Bardzo ważnym wymogiem, o którym zapominają osoby dotknięte decyzją ZRID, jest konieczność podjęcia aktywnego działania.
Zgodnie z przepisami, inwestor ma obowiązek ją wykupić na wniosek właściciela. Brak formalnego pisma ze strony dysponenta gruntu oznacza, że uciążliwa resztówka pozostanie w jego księdze wieczystej, a inwestor przejmie wyłącznie obszar ściśle przeznaczony pod samą drogę. Złożenie wniosku wymusza na organach administracji uruchomienie procedury szacowania i przejęcia tego nieużytecznego kawałka ziemi.
Kiedy organ zaakceptuje wniosek, do akcji wkracza rzeczoznawca majątkowy, by sporządzić operat szacunkowy. Może pojawić się obawa, że skoro resztówka "do niczego się nie nadaje", to jej wartość wyjdzie rażąco niska. Nic bardziej mylnego.
Ustawodawca narzucił specjalistom jasną i sprawiedliwą dyrektywę. Rzeczoznawca wycenia wtedy taką część tak, jakby była wywłaszczona. Oznacza to, że skrawek ten podlega dokładnie takim samym, rygorystycznym i korzystnym dla właściciela zasadom wyceny co główna część gruntu, która znalazła się bezpośrednio pod pasem drogowym. Gwarantuje to właścicielowi rynkową i uczciwą rekompensatę za całość utraconego potencjału działki.
Tabela: zasady postępowania z resztówką drogową
Poniższa tabela zbiera najważniejsze informacje dotyczące przepisów i sposobu postępowania z niefunkcjonalnym skrawkiem gruntu po podziale drogowym.
Etap / Kwestia | Wytyczne ustawowe i rzeczoznawcze |
Definicja problemu | Pod drogę zabierana jest tylko część działki, a pozostała część nie nadaje się do dotychczasowych celów. |
Przesłanki fizyczne | Obejmuje sytuacje, gdy resztówka jest za mała lub ma zły kształt. |
Wymóg proceduralny | Wykup nie dzieje się z urzędu – następuje wyłącznie na wniosek właściciela. |
Zobowiązanie inwestora | Inwestor (państwo/samorząd) ma obowiązek ją wykupić. |
Metodyka wyceny | Rzeczoznawca wycenia taką część tak, jakby była wywłaszczona. |
Własność prywatna w starciu ze specustawą drogową jest silnie ograniczana, jednak prawo przewiduje twarde mechanizmy rekompensujące poniesione szkody przestrzenne. Kiedy pod drogę zabierana jest tylko część działki, pozostawiając resztówkę, która jest za mała lub ma zły kształt, obywatel ma pełne prawo żądać od państwa przejęcia tego balastu. Należy jednak pamiętać, że inwestor ma obowiązek ją wykupić na wniosek właściciela. Po złożeniu żądania wkracza rzeczoznawca, który wycenia wtedy taką część tak, jakby była wywłaszczona, co zabezpiecza właściciela przed sprzedażą mienia za ułamek jego rynkowej wartości. Znajomość tych praw i wymogów formalnych to klucz do odzyskania pełnej kwoty za de facto całkowicie zniszczoną parcelę.
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
