Gdzie jest najwięcej niesprzedanych mieszkań w 2026 roku?

Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła wyraźną zmianę w strukturze oferty na rynku pierwotnym. Pod koniec czerwca deweloperzy w całej Polsce oferowali około 121 tys. mieszkań, z czego około 37% stanowiły lokale ukończone i gotowe do odbioru. W praktyce oznaczało to około 44,7 tys. gotowych, ale wciąż niesprzedanych mieszkań. Rok wcześniej było ich około 29 tys.

Przy analizie tych danych warto rozróżnić całą ofertę deweloperską od liczby gotowych mieszkań. Pierwsza obejmuje zarówno lokale w ukończonych budynkach, jak i te znajdujące się na różnych etapach realizacji. To właśnie rosnąca pula gotowych nieruchomości jest obecnie jednym z najbardziej widocznych zjawisk na rynku pierwotnym.

Łódź i Poznań z dużym udziałem gotowych mieszkań

Skala gotowej oferty różni się w zależności od miasta. Szczególnie duży udział ukończonych lokali można zauważyć w Łodzi i Poznaniu:

• Łódź – ponad 4,4 tys. gotowych mieszkań przy całkowitej ofercie około 11,4 tys. lokali,
• Poznań – prawie 3 tys. gotowych mieszkań przy łącznej ofercie około 7,8 tys. lokali.

Na podstawie tych wartości można oszacować, że gotowe mieszkania stanowią w obu miastach około 38–39% całej oferty deweloperskiej. Są to wartości orientacyjne, ale dobrze pokazują skalę zjawiska. Znaczna część dostępnych nieruchomości nie wymaga już oczekiwania na zakończenie budowy.

Gotowe mieszkania czekają na kupujących Gdzie jest ich najwięcej?

Ile niesprzedanych mieszkań jest w Warszawie i Krakowie?

Inaczej wygląda sytuacja w Warszawie i Krakowie. Liczba gotowych lokali jest tam również wysoka, jednak trzeba zestawić ją z wielkością całej oferty.

1. Warszawa – prawie 4 tys. gotowych mieszkań przy całkowitej ofercie przekraczającej 17 tys. lokali,

2. Kraków – około 3,7 tys. gotowych mieszkań przy łącznej ofercie około 11,4 tys. lokali.

Warszawa wyróżnia się największą liczbą dostępnych mieszkań ogółem. Z tego powodu udział prawie 4 tys. gotowych lokali w całej podaży jest proporcjonalnie mniejszy niż w Łodzi czy Poznaniu.

W Krakowie całkowita oferta jest natomiast zbliżona do łódzkiej, ale liczba gotowych mieszkań jest niższa – wynosi około 3,7 tys. Dane pokazują więc, że sama liczba ukończonych lokali nie wystarcza do porównania sytuacji w poszczególnych miastach. Trzeba uwzględnić również skalę całego lokalnego rynku.

Udział gotowych mieszkań w całej ofercie

Gotowe mieszkania a cała oferta deweloperów

Całkowita oferta deweloperska obejmuje mieszkania znajdujące się na różnych etapach realizacji. Część można kupić na początku budowy, inne są już bliskie ukończenia, a kolejne zostały oddane do użytkowania i mogą zostać przekazane nabywcy.

Duża liczba gotowych mieszkań ma więc inne znaczenie niż wysoka podaż lokali w budowie. W tym przypadku inwestycja została już ukończona, a mimo to część nieruchomości nadal czeka na kupujących.

Co istotne, nie dotyczy to wyłącznie inwestycji zakończonych w ostatnich miesiącach. W sprzedaży pozostają również mieszkania w budynkach ukończonych dwa, a nawet trzy lata wcześniej. Jest to wyraźna zmiana względem okresów, gdy znaczna część lokali znajdowała nabywców jeszcze przed zakończeniem budowy.

Co duża podaż gotowych mieszkań oznacza dla kupujących?

Większa liczba ukończonych nieruchomości poszerza wybór osób szukających mieszkania na rynku pierwotnym. Kupujący nie musi ograniczać się do lokali, na których ukończenie będzie czekał przez kolejne miesiące lub lata.

Gotowe mieszkanie można również ocenić w rzeczywistości, zamiast opierać decyzję jedynie na rzucie i wizualizacjach. Można sprawdzić rzeczywisty układ pomieszczeń, doświetlenie, widok z okien czy otoczenie budynku. Widoczne są także części wspólne i sposób zagospodarowania terenu wokół inwestycji.

Duży wybór gotowych lokali pozwala ponadto porównać kilka rzeczywistych nieruchomości przed podjęciem decyzji. W przypadku mieszkania znajdującego się dopiero w budowie część takich informacji można ocenić dopiero po ukończeniu inwestycji.

Podaż mieszkań w największych miastach – 2026

Podaż mieszkań w 2026 roku – różnice między największymi miastami

Dane z największych rynków pokazują, że podaż mieszkań w 2026 roku jest wyraźnie zróżnicowana. Warszawa wyróżnia się wielkością całej oferty deweloperskiej. Z kolei Łódź i Poznań mają szczególnie duży udział gotowych mieszkań – na podstawie dostępnych danych jest to około 38–39% całej oferty. W Krakowie również dostępna jest znaczna pula ukończonych lokali, choć ich udział jest niższy niż w Łodzi.

Nie oznacza to, że któryś z tych rynków znajduje się w lepszej lub gorszej sytuacji. Dane pokazują przede wszystkim różnice w strukturze lokalnej podaży oraz skalę zjawiska, jakim stała się rosnąca liczba ukończonych mieszkań oczekujących na nabywców.

Więcej informacji o podaży gotowych mieszkań i sytuacji na rynku pierwotnym można znaleźć w 64. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/GmU8RU8fXHw

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Szymon Lechoński

Radca prawny, specjalizuje się w prawie deweloperskim. Wieloletnie doświadczenie w tej dziedzinie pozwala na konstruktywne uwagi związane z ewentualnymi błędami w umowach deweloperskich, które analizuje na zlecenie klientów. Z zainteresowaniem śledzi aferę reprywatyzacyjną w Warszawie.