Zwężenie przewymiarowanych korytarzy pozwala przekształcić nieużywane części wspólne w powierzchnię mieszkań na sprzedaż (PUM). Przeczytaj artykuł i dowiedz się, jak reinwestycja części dodatkowego zysku w wyższy standard wykończenia podnosi prestiż całej inwestycji deweloperskiej.
W 63. odcinku podcastu Pewny Lokal jednym z tematów rozmowy było wykorzystanie części wspólnych w nowych budynkach mieszkalnych. Gościem był Patryk Nocek – specjalista zajmujący się optymalizacją projektów deweloperskich oraz twórca kanału na YouTubie poświęconego budownictwu. Na przykładzie jednej z inwestycji rozmówcy pokazali, w jaki sposób zmniejszenie powierzchni komunikacyjnej może zwiększyć PUM, a część uzyskanych w ten sposób środków można przeznaczyć na wyższy standard części wspólnych.
Patryk Nocek zwrócił uwagę, że większa powierzchnia części wspólnych nie zawsze oznacza większy komfort mieszkańców. Jeżeli korytarz jest szerszy, niż wynika to z potrzeb konkretnego budynku, część tej przestrzeni może pozostać niewykorzystana.
Zapraszamy do wysłuchania 65. odcinka podcastu z Magdaleną Milert i Piotrem Semeniukiem.
W rozmowie pojawił się przykład projektu, w którym korytarze miały 2,05 m szerokości. Po przeanalizowaniu dokumentacji Patryk Nocek zaproponował zmniejszenie ich do 1,45 m. Jak wyjaśniał, w omawianym przypadku pozwalały na to wymagania dotyczące komunikacji w budynku.
Nie oznacza to jednak, że takie rozwiązanie można zastosować w każdej inwestycji. Możliwość zmiany szerokości korytarzy zależy od konkretnego projektu i obowiązujących dla niego wymagań. Przykład miał przede wszystkim pokazać, że warto analizować sposób wykorzystania powierzchni już na etapie projektowania.
Rozmówcy zwrócili również uwagę na standard wykończenia. Duża przestrzeń komunikacyjna sama w sobie nie przesądza o jakości inwestycji. Znaczenie ma również to, jak została zaprojektowana i wykończona.
Zmiana szerokości korytarza w omawianym projekcieZmniejszenie powierzchni części wspólnych może mieć znaczenie także z punktu widzenia PUM-u, czyli powierzchni użytkowej mieszkań przeznaczonej do sprzedaży. W przypadku omawianej inwestycji część metrażu zajmowanego wcześniej przez korytarze mogła zostać włączona do sąsiadujących mieszkań.
Dla dewelopera oznaczało to zwiększenie powierzchni, którą można sprzedać, bez konieczności zwiększania samej bryły budynku. Według Patryka Nocka w przypadku dwóch analizowanych budynków efekt finansowy takiej zmiany wynosił około 600 tys. zł.
Kwota ta dotyczyła konkretnego projektu i nie powinna być traktowana jako typowy wynik podobnej optymalizacji. Pokazuje jednak zależność pomiędzy wielkością części wspólnych a powierzchnią mieszkań, która może generować przychód ze sprzedaży.
W tym przypadku nie chodziło więc wyłącznie o ograniczenie kosztów wykonania korytarzy. Zmiana sposobu podziału istniejącej powierzchni pozwoliła wykorzystać ją w inny sposób.
Węższe korytarze a standard wykończenia. Czy to się opłaca?Patryk Nocek zaproponował, aby dodatkowy efekt finansowy nie został w całości potraktowany jako większy zysk dewelopera. Z około 600 tys. zł połowa, czyli około 300 tys. zł, mogła zostać przeznaczona na poprawę standardu inwestycji.
Pierwotny projekt przewidywał stosunkowo proste wykończenie części wspólnych. W rozmowie pojawiły się przykłady rozwiązań, które można było zastosować po zmianie projektu:
W rezultacie korytarze miały być mniejsze, ale jednocześnie mogły zostać wykończone w wyższym standardzie. Przykład ten pokazuje, że optymalizacja projektu nie musi sprowadzać się do poszukiwania najtańszych materiałów. Może polegać również na innym rozłożeniu budżetu inwestycji.
Optymalizacja korytarzy a standard części wspólnych
|
Element |
Rozwiązanie omawiane w podcaście |
Możliwy efekt |
|
Korytarze |
Zmniejszenie szerokości z 2,05 m do 1,45 m |
Więcej powierzchni możliwej do włączenia do mieszkań |
|
Efekt finansowy |
Około 600 tys. zł w przykładzie dwóch budynków |
Dodatkowy efekt wynikający ze zwiększenia PUM |
|
Standard części wspólnych |
Propozycja przeznaczenia ok. 300 tys. zł |
Możliwość poprawy jakości wykończenia |
|
Wykończenie |
Szklane balustrady, tapety i kamienne portale |
Wyższy standard elementów widocznych dla mieszkańców |
|
Otoczenie i funkcje |
Lepsza zieleń i przestrzeń na salę zabaw |
Środki mogą poprawić także inne elementy inwestycji |
W rozmowie pojawił się również temat miejsc, w których zastosowanie droższych i trwalszych materiałów jest najbardziej zauważalne dla mieszkańców. Zdaniem Patryka Nocka nie zawsze uzasadnione jest stosowanie kosztownych rozwiązań na bardzo dużych powierzchniach.
Jako przykład wskazał elewację. Drogie wykończenie na wyższych kondygnacjach może być znacznie mniej zauważalne niż dobrze wykonane elementy znajdujące się przy wejściu do budynku.
Wśród elementów, z którymi mieszkańcy mają częsty kontakt, rozmówca wymienił m.in.:
W takim podejściu większy budżet jest przeznaczany na stosunkowo niewielkie powierzchnie i elementy, które mieszkańcy regularnie widzą lub których używają. Pozwala to poprawić odbiór części wspólnych bez stosowania najdroższych materiałów w całym budynku.
Przykład omówiony w 63. odcinku podcastu Pewny Lokal pokazuje, że zwiększenie PUM-u i ograniczenie części wspólnych nie zawsze musi odbywać się kosztem jakości. W konkretnej inwestycji zmniejszenie szerokości korytarzy pozwoliło odzyskać powierzchnię dla mieszkań, a jednocześnie wygospodarować środki na poprawę standardu budynku.
Duże znaczenie ma jednak nie tylko sam projekt, lecz także późniejsze wykonanie. Nawet dobre materiały i właściwie zaplanowane rozwiązania nie zapewnią odpowiedniego efektu, jeśli prace zostaną wykonane nieprawidłowo. Podczas odbioru technicznego mieszkania inżynier Pewnego Lokalu sprawdza stan gotowego lokalu i wskazuje zauważone usterki oraz nieprawidłowości wykonawcze.
Z rozmowy z Patrykiem Nockiem wynika więc, że optymalizacja nie musi oznaczać prostego ograniczania wydatków. W niektórych projektach lepsze wykorzystanie dostępnej powierzchni może pozwolić jednocześnie zwiększyć PUM i przeznaczyć część uzyskanych środków na elementy wpływające na standard części wspólnych.
Więcej przykładów dotyczących optymalizacji inwestycji deweloperskich można znaleźć w 63. odcinku podcastu Pewnego Lokalu z Patrykiem Nockiem:
Zapraszamy do wysłuchania 64. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 63. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Patrykiem Nockiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 62. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
