Błędy projektowe architektów a rosnące koszty budowy mieszkań

W 63. odcinku podcastu Pewny Lokal jednym spośród tematów rozmowy był wpływ projektu na koszty realizacji inwestycji mieszkaniowej. Gościem odcinka był Patryk Nocek – specjalista zajmujący się optymalizacją projektów deweloperskich oraz twórca kanału na YouTubie poświęconego budownictwu i dużym inwestycjom w Polsce. Rozmówcy zastanawiali się m.in. nad tym, dlaczego projekt zgodny z wymaganiami nie zawsze jest najbardziej korzystny z punktu widzenia inwestora oraz gdzie można szukać możliwości ograniczenia kosztów.

Poprawny projekt nie zawsze jest projektem optymalnym

Patryk Nocek zwrócił uwagę na różnicę między projektem prawidłowym a projektem zoptymalizowanym pod względem ekonomicznym. Dokumentacja może spełniać wymagania i umożliwiać prawidłową realizację budynku, a jednocześnie zawierać rozwiązania, które można zaplanować oszczędniej lub efektywniej.

Gość podcastu wyjaśnił, że podczas analizy dokumentacji korzysta z checklisty obejmującej ponad 200 punktów. Pozwala mu ona sprawdzać poszczególne elementy projektu i szukać możliwości zarówno ograniczenia kosztów, jak i zwiększenia przychodów inwestora.

W praktyce analizowane mogą być m.in.:

• ilość materiałów potrzebnych do wykonania konstrukcji,
• proporcje pomiędzy powierzchnią mieszkań i części wspólnych,
• sposób wykorzystania dostępnej przestrzeni,
• rozwiązania mogące mieć wpływ na późniejsze wykonanie budynku.

Nie każda możliwość wprowadzenia zmian oznacza jednak, że pierwotny projekt był błędny. Część rozwiązań może być w pełni prawidłowa, ale pozostawiać możliwość dalszej optymalizacji.

Różne spojrzenie projektanta i inwestora

W rozmowie poruszono również kwestię różnych celów uczestników procesu inwestycyjnego. Zadaniem architekta jest przede wszystkim przygotowanie projektu spełniającego określone wymagania, natomiast dla inwestora duże znaczenie ma również koszt jego późniejszej realizacji.

Patryk Nocek zwrócił uwagę, że jeżeli architekt otrzymuje określone wynagrodzenie za przygotowanie projektu, dodatkowe poszukiwanie kolejnych wariantów i oszczędności oznacza dla niego więcej pracy. Nie musi więc mieć takiej samej motywacji ekonomicznej do optymalizacji kosztów jak inwestor.

Jednocześnie gość podcastu zaznaczył, że projektowanie budynków jest skomplikowanym procesem. Architekt musi uwzględniać liczne przepisy, uzgodnienia i ograniczenia związane z daną inwestycją. Dlatego omawianego problemu nie należy traktować jako ogólnej krytyki projektantów.

W rozmowie wspomniano również o biurach architektonicznych, których wynagrodzenie jest powiązane z uzyskanym PUM-em. Patryk Nocek wskazał jednak, że także w takich projektach zdarza mu się znajdować możliwość uzyskania dodatkowej powierzchni.

Projekt a koszty mieszkań - optymalizacja

Jak decyzje projektowe mogą zwiększać koszty?

Jednym z przykładów przedstawionych przez Patryka Nocka była konstrukcja budynku. Jak wskazał, stan surowy może odpowiadać za około połowę kosztów realizacji inwestycji, dlatego właśnie w tym obszarze mogą znajdować się duże możliwości optymalizacji.

W jednym z analizowanych projektów udało się ograniczyć ilość stali o około 300 ton przy zachowaniu wymaganych parametrów konstrukcji. Patryk Nocek tłumaczył, że poszczególne elementy budynku mogą być poddawane różnym obciążeniom w zależności od kondygnacji. Stosowanie takich samych rozwiązań na wielu piętrach może być prostsze projektowo, ale nie zawsze oznacza najbardziej efektywne wykorzystanie materiałów.

Inny przykład dotyczył powierzchni wspólnych. W jednym z projektów korytarze miały 2,05 m szerokości. Po analizie Patryk Nocek zaproponował zmniejszenie ich do 1,45 m. Odzyskana powierzchnia mogła zostać włączona do mieszkań i przeznaczona do sprzedaży.

Według gościa podcastu w przypadku dwóch budynków zmiana pozwoliła uzyskać około 600 tys. zł dodatkowego zysku. Pierwotny projekt nie był jednak błędny – przestrzeń można było po prostu wykorzystać w bardziej korzystny sposób.

Wpływ decyzji projektowych na wykorzystanie przestrzeni

Dlaczego moment optymalizacji ma znaczenie?

Prowadzący zapytał również, kiedy najlepiej rozpocząć analizę projektu. Patryk Nocek wskazał, że największe możliwości istnieją od etapu zaawansowanej koncepcji architektonicznej do rozpoczęcia budowy lub podpisania pierwszej umowy deweloperskiej.

Im bardziej zaawansowana jest inwestycja, tym trudniej wprowadzać większe zmiany. Gość podcastu przywołał przykład projektu, w którym rozpoczęto już wykonywanie płyty fundamentowej. Chociaż znalazł możliwości optymalizacji, inwestor zrezygnował z ich wdrożenia ze względu na ryzyko opóźnień i dodatkową pracę po stronie architekta.

Zmiany mogą być możliwe także później, jednak wymagają oceny, czy potencjalne korzyści finansowe będą wystarczająco duże w stosunku do dodatkowych kosztów oraz czasu potrzebnego na ich wprowadzenie.

Projekt a jakość wykonania

Rozmowa pokazała również, że prawidłowe zaprojektowanie budynku nie gwarantuje jeszcze odpowiedniego efektu końcowego. Duże znaczenie ma sposób wykonania poszczególnych prac.

Szczególnie dobrze było to widoczne przy omawianiu akustyki. Patryk Nocek wskazał kilka sytuacji, w których nawet właściwie zaplanowane rozwiązania mogą stracić swoje właściwości:

• brak odpowiedniego oddzielenia elementów może prowadzić do powstawania mostków akustycznych,
• błędy przy wykonywaniu posadzki mogą pogorszyć izolację od dźwięków,
• późniejsze ingerencje w ściany pomiędzy mieszkaniami mogą wpływać na ich właściwości akustyczne.

Ostateczna jakość mieszkania zależy więc zarówno od projektu, jak i wykonania. Podczas odbioru technicznego mieszkania inżynier Pewnego Lokalu sprawdza stan gotowego lokalu i wskazuje zauważone nieprawidłowości wykonawcze.

Decyzje projektowe a koszty inwestycji deweloperskiej

Wnioski z rozmowy o kosztach projektowania

Z rozmowy z Patrykiem Nockiem wynika, że wiele decyzji wpływających na późniejsze koszty inwestycji zapada jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Znaczenie mają rozwiązania konstrukcyjne, ilość wykorzystywanych materiałów oraz sposób zagospodarowania dostępnej powierzchni.

Jednocześnie możliwość znalezienia oszczędności nie oznacza automatycznie, że pierwotna dokumentacja została przygotowana nieprawidłowo. Projekt może być zgodny z wymaganiami, a mimo to pozostawiać przestrzeń do zmian, które ograniczą koszty lub zwiększą rentowność inwestycji.

Więcej na temat optymalizacji projektów deweloperskich można usłyszeć w 63. odcinku podcastu Pewnego Lokalu z Patrykiem Nockiem:

https://youtu.be/WS-MeiKPRos

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Kacper Kruszka

Z wykształcenia inżynier. Lubi konkret i rzetelną treść. Kilka lat pracował w branży nieruchomości jako pośrednik. Wie, na co należy zwracać uwagę podczas odbiorów technicznych inwestycji deweloperskich, a także w trakcie oględzin mieszkania na rynku wtórnym. Potrafi rzeczowo odnieść się do wad i usterek, jakie można znaleźć w trakcie odbioru. Wie też, które usterki występują najczęściej w inwestycjach deweloperskich. Jego pasją są stare samochody.